DPE à Paris Centre (1er, 2e, 3e) : Louvre, Sentier, Marais

Le 1er, le 2e et le 3e forment, avec le 4e, le secteur administratif de Paris Centre. Sur le papier, leurs parcs de logements se ressemblent au point de se confondre : immeubles très majoritairement antérieurs à 1948, chauffage électrique dominant, forte proportion de petites surfaces, rares chaufferies collectives. Le 4e, avec ses îles et la moitié sud du Marais, a son propre article. Pour les trois autres, nous avons choisi de les lire ensemble, chiffre par chiffre, parce que c’est dans les écarts entre voisins que l’on comprend le mieux ce qui fait une étiquette énergétique.

Les trois bases côte à côte

La base ouverte de l’ADEME recense, depuis juillet 2021, tous les DPE établis en France. Nous en retenons les diagnostics d’appartements réalisés logement par logement : 6 718 dans le 1er, 8 316 dans le 2e et 12 428 dans le 3e, établis de juillet 2021 à septembre 2026 (données du 23 septembre 2026).

En F ou G, on compte 22,1 % des appartements dans le 1er, 21,5 % dans le 2e et 23,6 % dans le 3e. Les écarts sont modestes, mais cet ordre revient dans plusieurs des indicateurs qui suivent : le 3e se classe un peu moins bien, le 2e un peu mieux, le 1er entre les deux. La classe G seule nuance le tableau : le 3e reste devant (10,5 %), mais le 2e (9,7 %) y dépasse le 1er (9,3 %).

Ces chiffres décrivent des appartements diagnostiqués, c’est-à-dire principalement proposés à la vente ou à la location. Dans trois arrondissements où les studios loués abondent, ce biais compte : les logements qui changent souvent d’occupant pèsent plus lourd dans la base qu’ils ne pèsent dans les immeubles.

Nous écartons les DPE déclinés du diagnostic collectif d’un immeuble, établis sans visite de chaque lot et moins souvent classés F ou G. Ils représentent 14,4 % des DPE d’appartements du 1er, 9,1 % du 2e et 12,1 % du 3e. Enfin, trois règles de calcul se succèdent dans la série ; limitée aux DPE de juillet 2024 et après, la proportion de F ou G devient 21,4 %, 21,3 % et 24,0 % respectivement. L’écart du 3e avec ses deux voisins persiste dans les diagnostics récents.

L’époque de construction : un faux départ

Les immeubles antérieurs à 1948 accueillent 92,1 % des appartements diagnostiqués du 1er, 92,9 % de ceux du 2e et 89,5 % de ceux du 3e. Le reste est trop mince pour être détaillé partout : les immeubles postérieurs à 1975 ne réunissent un effectif confortable que dans le 3e, où ils sont classés F ou G dans 4,9 % des cas pour la période 1975-2000.

Dans l’ancien, la part de F ou G vaut 22,8 % au 1er, 21,9 % au 2e et 25,0 % au 3e. Les immeubles de 1948 à 1974, quelques centaines de diagnostics par arrondissement, inversent l’ordre : 16,0 % dans le 1er, 19,5 % dans le 2e, 14,9 % dans le 3e. Le 2e, le mieux classé dans l’ancien des trois, compte ainsi les immeubles d’après-guerre les moins performants du trio.

Conclusion pratique pour les trois arrondissements : dire « immeuble ancien » ne renseigne guère l’acquéreur. L’étiquette se décide ailleurs, et d’abord dans la taille du logement.

Studios : le 2e en tête, le 3e plus exposé

La proportion de logements sous 40 m² atteint 48,2 % dans le 1er, 56,6 % dans le 2e et 53,8 % dans le 3e. Le 2e, où les immeubles du Sentier et des abords de la Bourse ont longtemps mêlé ateliers, bureaux et logements, en compte la plus forte part des trois.

Pourtant, ces petites surfaces ne sont pas plus mal classées dans le 2e que chez ses voisins : 27,0 % de F ou G, contre 29,3 % dans le 1er et 29,1 % dans le 3e. La différence la plus nette se trouve du côté des grands logements : à partir de 40 m², le 3e compte 17,2 % de F ou G, contre 15,4 % dans le 1er et 14,3 % dans le 2e.

Ce surcroît du 3e tient vraisemblablement à son bâti. Une partie des grands appartements du nord du Marais occupe d’anciens hôtels particuliers ou des immeubles du XVIIe siècle, aux murs épais mais aux volumes considérables, aux fenêtres hautes et aux planchers sur porche ou sur cour. Le plan de sauvegarde du Marais, révisé par un arrêté préfectoral du 18 décembre 2013, y soumet façades et menuiseries à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Améliorer un tel appartement est possible ; cela suppose de travailler par l’intérieur et de documenter chaque autorisation.

Le chauffage : électricité partout, réseau et collectif au 1er

L’électricité chauffe 68,8 % des appartements diagnostiqués du 1er, 79,1 % de ceux du 2e et 74,6 % de ceux du 3e. Le gaz suit, avec 23,7 %, 17,8 % et 22,5 %.

Le 1er se détache sur deux points. Le réseau de chaleur urbain y chauffe 6,0 % des appartements, contre 2,7 % dans le 2e et 2,7 % dans le 3e. Et le chauffage collectif y concerne 13,2 % des lots, contre 7,3 % et 6,7 % chez ses voisins. Le fioul, marginal dans les trois, y subsiste un peu plus (1,3 %, contre 0,2 % dans le 3e).

Pour un propriétaire du 2e ou du 3e, cette domination du chauffage individuel électrique a deux conséquences. D’une part, il peut, dans la grande majorité des cas, agir seul sur ses équipements : radiateurs, régulation, ballon d’eau chaude, ventilation. D’autre part, l’abaissement du coefficient de l’électricité au 1er janvier 2026, fixé par l’arrêté du 13 août 2025, le concerne directement : un DPE antérieur à cette date peut être recalculé sans frais. Dans le 1er, une part plus grande des vendeurs dépend en revanche des choix de la copropriété.

Trois arrondissements, trois points d’attention

Dans le 1er, une grande partie du territoire se trouve aux abords de monuments historiques, du Louvre au Palais-Royal : les travaux qui modifient l’aspect extérieur demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. C’est aussi l’arrondissement des trois où le chauffage commun pèse le plus ; avant une mise en vente, les décisions récentes de l’assemblée générale sur la chaufferie méritent d’être réunies.

Dans le 2e, où les petites surfaces électriques dominent, la première vérification porte sur la date du DPE : un studio diagnostiqué avant juillet 2024 ou avant 2026 peut obtenir une attestation d’étiquette recalculée. Aux abords des passages couverts inscrits aux monuments historiques, galerie Vivienne, passages Choiseul et des Panoramas, les façades et les menuiseries relèvent également de l’architecte des Bâtiments de France.

Dans le 3e, le grand appartement d’un immeuble ancien du Marais est le cas délicat : étiquette plus souvent défavorable qu’ailleurs dans le trio, travaux encadrés par le plan de sauvegarde, et, dans une petite copropriété, des chantiers qui pèsent lourd sur chaque lot. Le projet de plan pluriannuel de travaux, obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour toute copropriété de plus de quinze ans, éclaire l’acquéreur sur la suite.

Le droit commun, valable pour les trois

Un appartement F ou G se vend librement. L’annonce indique la lettre du DPE et le coût annuel estimé de l’énergie ; le DPE accompagne la promesse avec les autres diagnostics et, depuis le 1er juillet 2021, il est opposable.

Côté bail, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 retire du critère de décence les logements G depuis le 1er janvier 2025, puis écartera les F en 2028 et les E en 2034 ; le loyer d’un F ou d’un G est gelé depuis le 24 août 2022. Dans trois arrondissements où les petites surfaces sont si nombreuses, ces dates pèsent dans les offres des acquéreurs bailleurs. Notre article sur les passoires thermiques à Paris et les travaux efficaces aide à hiérarchiser les postes.

L’étiquette et le prix

Publiée en décembre 2025, l’enquête valeur verte des Notaires de France, fondée sur les ventes de 2024, chiffre l’effet de l’étiquette pour Paris : un appartement ancien G s’y est vendu entre 9 et 11 % moins cher qu’un D comparable, un F entre 6 et 7 %, un E entre 2 et 3 %. Rien ne permet de décliner ces fourchettes pour le 1er, le 2e ou le 3e.

Nos médianes, issues de DVF, ignorent l’étiquette et mêlent des lots de toutes classes. Elles se consultent sur les pages du 1er, du 2e et du 3e, où nous proposons aussi d’estimer un appartement en tenant compte de son diagnostic, de sa surface et de son chauffage.