Estimation appartement Paris 2e.
Petites surfaces, grands écarts.

À Paris 2e (2ème arrondissement, 75002), le prix moyen d'un appartement au m², mesuré par la médiane des ventes, est de 11 188 €/m² en 2025, d'après les ventes enregistrées (DVF). Huit ventes sur dix se situent entre 8 000 et 15 152 €/m². Selon le quartier, la médiane va de 10 588 € (Bonne-Nouvelle) à 12 875 €/m² (Vivienne).

Contrairement à une idée reçue, le prix au m² monte avec la taille dans le 2e : les appartements de quatre pièces et plus se vendent 13 % plus cher au m² que les studios. Médianes 2023–2025 : studio / 1 pièce 11 000 €/m², 2 pièces 11 332 €/m², 3 pièces 11 751 €/m², 4 pièces et + 12 409 €/m².

Médianes des ventes d'appartements (2023–2025) : Vivienne 12 875 €/m², Montorgueil 11 473 €/m², Le Sentier 11 167 €/m², Bonne-Nouvelle 10 588 €/m². L'écart entre le quartier le plus cher et le plus accessible dépasse 20 % : la moyenne de l'arrondissement ne suffit pas pour estimer un appartement.

Parmi les rues qui comptent assez de ventes pour qu'une médiane ait un sens, la rue des Petits-Carreaux arrive en tête, autour de 11 872 €/m² (26 ventes, 2023–2025). Une rue ne fait pas le prix à elle seule : l'étage, la vue et l'état de l'immeuble comptent autant.

Le prix médian au m² est passé de 11 579 € en 2023 à 11 188 € en 2025. Sur un an, la médiane du 2e recule (−0,6 %), quand celle de Paris progresse de +1,3 %. Sur un marché aussi étroit, une variation annuelle se lit avec prudence : quelques ventes d’exception suffisent à la déplacer. Le 2e se classe au 8e rang des 20 arrondissements par son prix médian.

Bonne-Nouvelle, avec une médiane autour de 10 588 €/m² (93 ventes, 2023–2025), contre 12 875 €/m² pour Vivienne.

À la médiane des ventes (2023–2025), comptez environ 275 000 € pour un studio de 25 m², 453 000 € pour un deux-pièces de 40 m², 823 000 € pour un trois-pièces de 70 m², 1 179 000 € pour un quatre-pièces de 95 m². Ce sont des ordres de grandeur calculés sur des surfaces de référence : l'étage, la vue, l'état et la rue peuvent les faire varier nettement.

Sur les 1 088 ventes d'appartements analysées dans le 2ème arrondissement (2023–2025) : studio / 1 pièce 38 %, 2 pièces 34 %, 3 pièces 17 %, 4 pièces et + 11 %. Les studios et deux-pièces représentent 72 % des ventes du 2e : c'est le cœur du marché, le terrain des premiers achats comme des investisseurs, dans des immeubles souvent sans ascenseur.

Une vente sur dix dépasse 15 152 €/m² dans le 2ème arrondissement (2023–2025) ; à l'autre bout, une sur dix se conclut sous 8 000 €/m². Les prix les plus hauts correspondent aux grandes surfaces de standing, aux étages élevés avec vue et aux adresses les plus recherchées : ils s'estiment face à des ventes de même niveau, jamais à partir de la médiane.

Personne ne peut prédire le marché. Ce que disent les ventes : Sur un an, la médiane du 2e recule (−0,6 %), quand celle de Paris progresse de +1,3 %. Sur un marché aussi étroit, une variation annuelle se lit avec prudence : quelques ventes d’exception suffisent à la déplacer. Le bon moment dépend surtout de votre projet et du prix de départ : un appartement bien positionné se vend dans un marché stable comme dans un marché qui recule, un bien surévalué reste en vitrine dans tous les cas.

Ils viennent des mêmes actes : chaque vente d'appartement signée chez le notaire est enregistrée par l'administration fiscale, qui la publie dans la base DVF (demandes de valeurs foncières). Nos médianes pour le 2ème arrondissement sont calculées sur 1 090 de ces ventes (2023–2025) : ce sont des prix signés, pas des prix d'annonce. Les indices publiés par les notaires reposent sur leurs propres bases et peuvent différer légèrement.

Au-delà du quatrième étage, l'absence d'ascenseur réduit le nombre d'acquéreurs, donc pèse sur le prix. Il n'existe pas pour autant de barème : un dernier étage dégagé, lumineux ou avec terrasse peut compenser. Nous comparons votre appartement à des ventes d'étages comparables, avec ou sans ascenseur.

En le comparant à d'autres ateliers et lofts, pas à la médiane du quartier : volume, verrière, hauteur sous plafond et qualité de la transformation font l'essentiel de la valeur. Nous vérifions aussi l'usage d'habitation du lot, la surface Carrez réelle (mezzanines comprises ou non) et l'impact des volumes sur le DPE.

Pas sans vérification. Transformer un local professionnel en logement suppose, selon les cas, une autorisation d'urbanisme et l'accord de la copropriété au regard de son règlement. Un lot dont l'usage d'habitation n'est pas établi ne se compare pas aux ventes de logements : c'est la première chose que nous regardons.

Le cachet est réel, mais trois points comptent pour la valeur : l'accès (par le passage, fermé la nuit, ou par une rue), les contraintes patrimoniales liées au classement du passage, et l'exposition au passage des visiteurs en journée. Nous les vérifions avant de comparer le bien à d'autres ventes.

Presque tout le 2e est dans le périmètre depuis novembre 2024. Les Grands Boulevards, qui le bordent au nord, en sont exclus : un appartement sur boulevard reste exposé au trafic. Le recul manque encore pour mesurer l'effet sur les prix ; nous l'apprécions rue par rue.

Rarement au même prix au m² : un loft réussi peut dépasser la médiane du quartier, un plateau mal transformé rester en dessous. Tout tient au volume, à la lumière, à la lisibilité du plan et à la régularité de la transformation. Nous le comparons à d'autres lofts vendus, en expliquant la limite du nombre de références.

Cela dépend de l'acquéreur visé. Un jeune actif accepte souvent l'escalier pour la lumière et le calme d'un dernier étage ; une famille ou un acquéreur plus âgé privilégiera l'ascenseur. Nous estimons votre appartement face aux ventes récentes d'étages comparables, avec et sans ascenseur, dans les mêmes rues.

Ils animent le quartier en journée et génèrent des livraisons tôt le matin. Dans un immeuble mixte, le règlement de copropriété, la répartition des charges et les horaires d'activité comptent : un logement dans un immeuble devenu majoritairement résidentiel se vend plus facilement qu'un lot isolé au milieu de locaux professionnels.

Parce que les écarts se jouent à la rue et à l'immeuble, dans un arrondissement où deux studios voisins peuvent relever de deux marchés. Nos bureaux sont rue Réaumur : nous connaissons les immeubles, leurs copropriétés et les ventes récentes, et nous visitons à pied.