Estimation appartement Paris 4e.
Entre Seine et Marais.

À Paris 4 (4ème arrondissement, 75004), le prix moyen d'un appartement au m², mesuré par la médiane des ventes, est de 12 855 €/m² en 2025, d'après les ventes enregistrées (DVF). Huit ventes sur dix se situent entre 9 304 et 17 857 €/m². Selon le quartier, la médiane va de 12 078 € (Hôtel de Ville – Beaubourg) à 15 278 €/m² (Île Saint-Louis).

Contrairement à une idée reçue, le prix au m² monte avec la taille dans le 4e : les appartements de quatre pièces et plus se vendent 11 % plus cher au m² que les studios. Médianes 2023–2025 : studio / 1 pièce 12 578 €/m², 2 pièces 12 821 €/m², 3 pièces 13 172 €/m², 4 pièces et + 13 902 €/m².

Médianes des ventes d'appartements (2023–2025) : Île Saint-Louis 15 278 €/m², Saint-Paul 13 130 €/m², Le Marais 12 842 €/m², Hôtel de Ville – Beaubourg 12 078 €/m². L'écart entre le quartier le plus cher et le plus accessible dépasse 25 % : la moyenne de l'arrondissement ne suffit pas pour estimer un appartement.

Parmi les rues qui comptent assez de ventes pour qu'une médiane ait un sens, la rue Le Regrattier arrive en tête, autour de 14 945 €/m² (26 ventes, 2023–2025). Une rue ne fait pas le prix à elle seule : l'étage, la vue et l'état de l'immeuble comptent autant.

Le prix médian au m² est passé de 13 164 € en 2023 à 12 855 € en 2025. Sur un an, la médiane du 4e progresse (+1,3 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le 4e se classe au 3e rang des 20 arrondissements par son prix médian.

Hôtel de Ville – Beaubourg, avec une médiane autour de 12 078 €/m² (238 ventes, 2023–2025), contre 15 278 €/m² pour Île Saint-Louis.

À la médiane des ventes (2023–2025), comptez environ 314 000 € pour un studio de 25 m², 513 000 € pour un deux-pièces de 40 m², 922 000 € pour un trois-pièces de 70 m², 1 321 000 € pour un quatre-pièces de 95 m². Ce sont des ordres de grandeur calculés sur des surfaces de référence : l'étage, la vue, l'état et la rue peuvent les faire varier nettement.

Sur les 1 497 ventes d'appartements analysées dans le 4ème arrondissement (2023–2025) : studio / 1 pièce 30 %, 2 pièces 33 %, 3 pièces 20 %, 4 pièces et + 17 %. Les studios et deux-pièces représentent 63 % des ventes du 4e : c'est le cœur du marché, des biens très recherchés comme pied-à-terre, y compris par une clientèle étrangère.

Une vente sur dix dépasse 17 857 €/m² dans le 4ème arrondissement (2023–2025) ; à l'autre bout, une sur dix se conclut sous 9 304 €/m². Les prix les plus hauts correspondent aux grandes surfaces de standing, aux étages élevés avec vue et aux adresses les plus recherchées : ils s'estiment face à des ventes de même niveau, jamais à partir de la médiane.

Personne ne peut prédire le marché. Ce que disent les ventes : Sur un an, la médiane du 4e progresse (+1,3 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le bon moment dépend surtout de votre projet et du prix de départ : un appartement bien positionné se vend dans un marché stable comme dans un marché qui recule, un bien surévalué reste en vitrine dans tous les cas.

Ils viennent des mêmes actes : chaque vente d'appartement signée chez le notaire est enregistrée par l'administration fiscale, qui la publie dans la base DVF (demandes de valeurs foncières). Nos médianes pour le 4ème arrondissement sont calculées sur 1 500 de ces ventes (2023–2025) : ce sont des prix signés, pas des prix d'annonce. Les indices publiés par les notaires reposent sur leurs propres bases et peuvent différer légèrement.

Généralement, oui : c'est l'un des atouts les plus recherchés du 4e, sur l'île Saint-Louis comme sur les quais de la rive droite. Mais aucun pourcentage ne s'applique mécaniquement : l'étage, les arbres des quais et l'orientation changent la vue. Nous comparons votre appartement à des ventes qui disposent elles aussi d'une vue sur le fleuve.

Il pèse surtout sur les rez-de-chaussée et les caves. L'état des risques, obligatoirement annexé à la promesse de vente, indique si le bien relève du plan de prévention du risque d'inondation. En étage, l'effet sur la valeur est limité ; l'acquéreur regarde surtout les caves, les installations techniques en sous-sol et les protections de l'immeuble.

Non. Les îles de la Cité et Saint-Louis, comme les voies sur berges de la rive droite, sont hors du périmètre en vigueur depuis novembre 2024. Le reste du 4e y est inclus : le calme gagné dépend donc de l'adresse exacte, et nous l'apprécions rue par rue.

Les ventes y sont très rares, et chaque pavillon a ses particularités : étage, vue sur le square, traversant, décors conservés. Nous élargissons la comparaison aux hôtels et immeubles de même tenue du sud du Marais, en expliquant cette limite, et nous tenons compte des charges et des contraintes du secteur sauvegardé.

Parce que le bâti est ancien et protégé : gardiennage, ascenseurs anciens, façades et toitures à entretenir selon les prescriptions de l'Architecte des Bâtiments de France. Elles ne sont pas un défaut en soi, mais un coût que l'acquéreur intègre : les présenter clairement, avec les travaux votés, protège le prix.

Oui, la protection ne limite pas la vente. Elle encadre les travaux : façades, toitures et parfois parties communes relèvent de l'Architecte des Bâtiments de France, et les chantiers de copropriété coûtent plus cher. L'acquéreur intègre ces contraintes et ces budgets : les présenter clairement protège le prix.

En le comparant aux autres appartements de l'île sans vue, et non aux ventes sur les quais : l'écart entre les deux est important. La rue centrale, plus sombre et plus commerçante, a son propre marché, porté par l'adresse et la rareté de l'île plutôt que par la vue.

Pas à l'échelle de la rue, qui reste très recherchée. Mais un premier étage sur rue, exposé à la foule du week-end, ne se vend pas comme un étage élevé sur cour. Nous comparons votre appartement à des ventes de même position dans les rues animées du Marais.

Il est trop tôt pour le mesurer dans les ventes. Le chantier, prévu jusqu'en 2030, réduit la foule autour de la place mais apporte des nuisances de travaux pour les appartements qui y font face. Nous en tenons compte au cas par cas, selon l'exposition du logement.