Estimation appartement Paris 11e.
Du loft sur cour au boulevard Voltaire.

À Paris 11 (11ème arrondissement, 75011), le prix moyen d'un appartement au m², mesuré par la médiane des ventes, est de 9 943 €/m² en 2025, d'après les ventes enregistrées (DVF). Huit ventes sur dix se situent entre 7 500 et 12 414 €/m². Selon le quartier, la médiane va de 9 759 € (Charonne – Voltaire) à 10 380 €/m² (République – Filles du Calvaire).

Dans le 11e, le prix au m² varie peu avec la taille : un studio et un grand appartement se vendent à des niveaux proches. Médianes 2023–2025 : studio / 1 pièce 9 833 €/m², 2 pièces 10 000 €/m², 3 pièces 10 185 €/m², 4 pièces et + 10 148 €/m².

Médianes des ventes d'appartements (2023–2025) : République – Filles du Calvaire 10 380 €/m², Bastille – Faubourg Saint-Antoine 10 104 €/m², Oberkampf – Saint-Maur 10 000 €/m², Charonne – Voltaire 9 759 €/m². L'écart entre le quartier le plus cher et le plus accessible dépasse 5 % : la moyenne de l'arrondissement ne suffit pas pour estimer un appartement.

Parmi les rues qui comptent assez de ventes pour qu'une médiane ait un sens, la rue Sedaine arrive en tête, autour de 10 379 €/m² (130 ventes, 2023–2025). Sur moins de ventes, la rue Rochebrune atteint 11 215 €/m² (36 ventes) : une médiane plus fragile, à lire comme un ordre de grandeur. Une rue ne fait pas le prix à elle seule : l'étage, la vue et l'état de l'immeuble comptent autant.

Le prix médian au m² est passé de 10 281 € en 2023 à 9 943 € en 2025. Sur un an, la médiane du 11e progresse (+1,3 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le 11e se classe au 12e rang des 20 arrondissements par son prix médian.

Charonne – Voltaire, avec une médiane autour de 9 759 €/m² (1 374 ventes, 2023–2025), contre 10 380 €/m² pour République – Filles du Calvaire.

À la médiane des ventes (2023–2025), comptez environ 246 000 € pour un studio de 25 m², 400 000 € pour un deux-pièces de 40 m², 713 000 € pour un trois-pièces de 70 m², 964 000 € pour un quatre-pièces de 95 m². Ce sont des ordres de grandeur calculés sur des surfaces de référence : l'étage, la vue, l'état et la rue peuvent les faire varier nettement.

Sur les 6 807 ventes d'appartements analysées dans le 11ème arrondissement (2023–2025) : studio / 1 pièce 30 %, 2 pièces 40 %, 3 pièces 21 %, 4 pièces et + 10 %. Les studios et deux-pièces représentent 69 % des ventes du 11e : c'est le cœur du marché, le terrain des premiers achats, dans les immeubles de faubourg comme au fond des cours.

Une vente sur dix dépasse 12 414 €/m² dans le 11ème arrondissement (2023–2025) ; à l'autre bout, une sur dix se conclut sous 7 500 €/m². Les prix les plus hauts correspondent aux grandes surfaces de standing, aux étages élevés avec vue et aux adresses les plus recherchées : ils s'estiment face à des ventes de même niveau, jamais à partir de la médiane.

Personne ne peut prédire le marché. Ce que disent les ventes : Sur un an, la médiane du 11e progresse (+1,3 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le bon moment dépend surtout de votre projet et du prix de départ : un appartement bien positionné se vend dans un marché stable comme dans un marché qui recule, un bien surévalué reste en vitrine dans tous les cas.

Ils viennent des mêmes actes : chaque vente d'appartement signée chez le notaire est enregistrée par l'administration fiscale, qui la publie dans la base DVF (demandes de valeurs foncières). Nos médianes pour le 11ème arrondissement sont calculées sur 6 825 de ces ventes (2023–2025) : ce sont des prix signés, pas des prix d'annonce. Les indices publiés par les notaires reposent sur leurs propres bases et peuvent différer légèrement.

Une médiane « loft » n’aurait pas de sens : les ventes enregistrées ne distinguent pas les lofts des autres appartements. Un atelier converti dont la destination d’habitation est établie se compare à d’autres conversions du 11e, à volume, verrière, cour et étage proches ; la médiane des appartements affichée plus haut n’est qu’un point de départ. Deux points pèsent vite : la surface Carrez, qui écarte les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m, sous une mezzanine basse ou un toit en pente, et l’état de la toiture du bâtiment d’atelier.

En commençant par sa destination : habitation, atelier ou local d’activité, telle que la fixent le règlement de copropriété et les autorisations obtenues. Transformer un atelier en logement relève d’un changement de destination, une procédure d’urbanisme ; le changement d’usage, lui, vise la perte d’un logement existant. Un lot resté atelier intéresse des artisans ou des professions qui y travaillent, et se compare à d’autres locaux. Certains ateliers ne changeront pas de vocation : la cour de l’Industrie, classée monument historique, reste un lieu d’artisans d’art.

La médiane du quartier Oberkampf – Saint-Maur, calculée sur les ventes signées, figure plus haut avec celles des autres secteurs du 11e, et sa page détaillée la décline par taille d’appartement. Autour du cœur piéton de la rue Oberkampf, trois éléments départagent le prix de deux logements : l’étage, le côté cour ou rue, et la distance aux bars et aux terrasses. Un appartement haut et sur cour, à deux rues de l’animation, relève d’autres comparables qu’un premier étage au-dessus d’une terrasse.

La place de la Bastille touche trois arrondissements, le 4e, le 11e et le 12e. La médiane affichée plus haut pour Bastille – Faubourg Saint-Antoine ne porte que sur des ventes du 11e, rue de la Roquette, passages et cours du faubourg compris ; la rue du Faubourg-Saint-Antoine elle-même est partagée avec le 12e, qui a sa propre page d’estimation. Dans ce secteur, la position dans la parcelle pèse lourd : immeuble sur rue, bâtiment au fond de la cour et atelier converti ne se comparent pas entre eux.

Il n’y a pas de règle. Sur cour, on gagne le calme et l’on échappe au vis-à-vis de la rue ; on peut perdre de la lumière si la cour est étroite, et l’accès s’allonge quand il faut traverser un porche ou une première cour. Tout dépend de l’étage, de la largeur de la cour et du bâtiment : un appartement de l’immeuble de devant ne se compare pas à un ancien atelier du fond. Nous cherchons des ventes à la même position dans la parcelle plutôt que d’appliquer un écart forfaitaire.

Personne ne peut isoler son effet dans les médianes : les travaux se sont achevés en mars 2024, et les ventes d’un quartier bougent pour bien d’autres raisons. Ce qu’elle change se constate à la visite : moins de voitures, des trottoirs larges, une rue plus végétale, des terrasses qui demeurent. Pour un étage bas sur rue, le bruit du soir reste la question principale ; pour un étage élevé, le calme de la journée devient un argument. La médiane du quartier, affichée plus haut, suit ces ventes d’année en année.

Sa médiane, calculée sur les ventes signées, figure parmi les rues à la loupe de cette page. Elle agrège pourtant des immeubles très différents, de la place de la République à la place de la Nation, et des étages exposés au trafic comme des appartements sur cour. Pour estimer un prix, nous retenons les ventes du même segment du boulevard, à un étage proche et du même côté de l’immeuble. La rue Voltaire, autre voie du 11e, a sa propre médiane dans la liste complète des rues : les deux ne se confondent pas.

Parce que chacun découpe l’arrondissement à sa façon. L’administration connaît quatre quartiers : Folie-Méricourt, Saint-Ambroise, Roquette et Sainte-Marguerite. Les annonces parlent plutôt de Bastille, d’Oberkampf ou de Charonne, avec des frontières variables. Cette page regroupe les ventes en quatre secteurs nommés d’après leurs repères, Bastille, Oberkampf, République et Charonne, à partir des rues qui les composent ; une partie des ventes n’entre dans aucun d’eux. Pour estimer un prix, la rue et l’immeuble donnent une comparaison plus sûre que le nom du secteur.

Les ventes de maisons sont rares dans le 11e, trop pour qu’un prix au m² ait un sens. Ce qui s’en approche : un bâtiment d’atelier entier au fond d’une cour, une maisonnette dans une villa ou une impasse, parfois un petit immeuble vendu d’un bloc. Chacun s’estime au cas par cas, d’après la parcelle, l’accès depuis la rue, la destination inscrite dans les actes, l’état de la toiture et les servitudes de passage dans la cour. Les médianes de cette page portent sur les appartements.

Les programmes neufs sont rares dans un arrondissement aussi bâti. L’offre récente vient surtout de reconversions : anciens ateliers, locaux d’activité, ou l’ancien garage Renault de la rue Amelot, retenu par Réinventer Paris II pour un programme à dominante sociale. Le PLU bioclimatique, en vigueur depuis le 29 novembre 2024, oriente en outre les opérations nouvelles vers le logement social. Les prix de cette page portent sur l’ancien ; un appartement entièrement refait se compare d’abord à des ventes rénovées du même secteur, faute de série fiable pour le neuf.

Pas partout, mais son regard porte sur presque tout l’arrondissement. Le 11e n’a pas de secteur sauvegardé ; il est en revanche compris, pour l’essentiel, dans le site inscrit « Ensemble urbain à Paris », créé par arrêté du 6 août 1975, où l’architecte des Bâtiments de France donne un avis sur les travaux extérieurs. Aux abords d’un monument historique, comme la cour de l’Industrie, c’est son accord qu’il faut obtenir. Devanture à remplacer, verrière d’atelier à agrandir, châssis métalliques à changer : nous vérifions la situation de l’immeuble avant d’en faire un argument de vente.