Estimation appartement Paris 1er.
Le prix d'une adresse rare.

À Paris 1 (1er arrondissement, 75001), le prix moyen d'un appartement au m², mesuré par la médiane des ventes, est de 12 113 €/m² en 2025, d'après les ventes enregistrées (DVF). Huit ventes sur dix se situent entre 8 906 et 18 636 €/m². Selon le quartier, la médiane va de 11 148 € (Les Halles) à 14 519 €/m² (Place Vendôme).

Contrairement à une idée reçue, le prix au m² monte avec la taille dans le 1er : les appartements de quatre pièces et plus se vendent 19 % plus cher au m² que les studios. Médianes 2023–2025 : studio / 1 pièce 11 998 €/m², 2 pièces 12 442 €/m², 3 pièces 12 675 €/m², 4 pièces et + 14 286 €/m².

Médianes des ventes d'appartements (2023–2025) : Place Vendôme 14 519 €/m², Louvre – Tuileries 14 297 €/m², Palais-Royal 12 500 €/m², Les Halles 11 148 €/m². L'écart entre le quartier le plus cher et le plus accessible dépasse 30 % : la moyenne de l'arrondissement ne suffit pas pour estimer un appartement.

Parmi les rues qui comptent assez de ventes pour qu'une médiane ait un sens, la rue de Rivoli arrive en tête, autour de 15 144 €/m² (30 ventes, 2023–2025). Une rue ne fait pas le prix à elle seule : l'étage, la vue et l'état de l'immeuble comptent autant.

Le prix médian au m² est passé de 13 064 € en 2023 à 12 113 € en 2025. Sur un an, la médiane du 1er recule (−3,0 %), quand celle de Paris progresse de +1,3 %. Sur un marché aussi étroit, une variation annuelle se lit avec prudence : quelques ventes d’exception suffisent à la déplacer. Le 1er se classe au 5e rang des 20 arrondissements par son prix médian.

Les Halles, avec une médiane autour de 11 148 €/m² (131 ventes, 2023–2025), contre 14 519 €/m² pour Place Vendôme.

À la médiane des ventes (2023–2025), comptez environ 300 000 € pour un studio de 25 m², 498 000 € pour un deux-pièces de 40 m², 887 000 € pour un trois-pièces de 70 m², 1 357 000 € pour un quatre-pièces de 95 m². Ce sont des ordres de grandeur calculés sur des surfaces de référence : l'étage, la vue, l'état et la rue peuvent les faire varier nettement.

Sur les 827 ventes d'appartements analysées dans le 1er arrondissement (2023–2025) : studio / 1 pièce 30 %, 2 pièces 35 %, 3 pièces 18 %, 4 pièces et + 17 %. Les studios et deux-pièces représentent 65 % des ventes du 1er : c'est le cœur du marché, le terrain des investisseurs comme des acheteurs de pied-à-terre.

Une vente sur dix dépasse 18 636 €/m² dans le 1er arrondissement (2023–2025) ; à l'autre bout, une sur dix se conclut sous 8 906 €/m². Les prix les plus hauts correspondent aux grandes surfaces de standing, aux étages élevés avec vue et aux adresses les plus recherchées : ils s'estiment face à des ventes de même niveau, jamais à partir de la médiane.

Personne ne peut prédire le marché. Ce que disent les ventes : Sur un an, la médiane du 1er recule (−3,0 %), quand celle de Paris progresse de +1,3 %. Sur un marché aussi étroit, une variation annuelle se lit avec prudence : quelques ventes d’exception suffisent à la déplacer. Le bon moment dépend surtout de votre projet et du prix de départ : un appartement bien positionné se vend dans un marché stable comme dans un marché qui recule, un bien surévalué reste en vitrine dans tous les cas.

Ils viennent des mêmes actes : chaque vente d'appartement signée chez le notaire est enregistrée par l'administration fiscale, qui la publie dans la base DVF (demandes de valeurs foncières). Nos médianes pour le 1er arrondissement sont calculées sur 827 de ces ventes (2023–2025) : ce sont des prix signés, pas des prix d'annonce. Les indices publiés par les notaires reposent sur leurs propres bases et peuvent différer légèrement.

Généralement, oui : une vue dégagée est rare dans le 1er et les acquéreurs la recherchent. Mais aucun pourcentage ne s'applique mécaniquement. La valeur d'une vue se mesure en comparant votre appartement à des ventes de biens qui en disposent eux aussi, en tenant compte de l'étage, de la lumière et de l'exposition au bruit.

Pas sans vérification. Il faut établir la destination du lot au règlement de copropriété et son usage au regard des règles de la Ville de Paris. Un lot dont l'usage d'habitation n'est pas établi ne se compare pas directement aux ventes de logements : nous le vérifions avant d'estimer.

Pour un immeuble situé aux abords d'un monument historique, ce qui est le cas d'une grande partie du 1er, les travaux qui modifient l'aspect extérieur, comme le remplacement de fenêtres, passent par une déclaration préalable soumise à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. Des travaux réalisés dans les règles sont un argument à documenter lors de la vente.

Une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme 90 jours par an au maximum à Paris depuis le 1er janvier 2025. Au-delà, ou pour un logement qui n'est pas une résidence principale, les règles de changement d'usage de la Ville de Paris s'appliquent. Ces limites comptent dans le calcul d'un acquéreur investisseur, donc dans la valeur d'une petite surface.

Ceux qui lèvent un doute chez l'acquéreur : électricité et plomberie remises aux normes, fenêtres remplacées dans les règles, salle de bains et cuisine en état. Dans le 1er, un rafraîchissement soigné qui met en valeur la lumière et les éléments d'époque rapporte souvent davantage qu'une rénovation lourde. Une dépense de travaux n'est jamais une plus-value garantie : estimez d'abord, décidez ensuite.

Oui. Les immeubles anciens du 1er portent souvent des charges de gardiennage, d'entretien de façade ou d'ascenseur, et des travaux de ravalement soumis à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France. Des charges élevées ou des travaux votés entrent dans le budget de l'acquéreur : nous les lisons dans les procès-verbaux d'assemblée générale.

Pour un appartement ancien, ce qui est le cas de presque tout le 1er, les frais d'acquisition représentent environ 7 à 8 % du prix. Ils sont à la charge de l'acquéreur, mais entrent dans son budget total : c'est pourquoi nous raisonnons aussi en coût complet lorsque nous positionnons un prix.

Oui. Le loyer d'un appartement du 1er est plafonné par l'encadrement des loyers parisien, et un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. Nous estimons la valeur locative dans ce cadre, utile pour un investisseur comme pour un propriétaire qui hésite entre louer et vendre.

Elle réduit la circulation de transit dans le centre de Paris depuis novembre 2024. Pour un appartement sur une rue auparavant très passante, le calme gagné peut devenir un argument de vente. Mais il n'existe pas encore de recul suffisant pour en mesurer l'effet sur les prix : nous l'apprécions rue par rue, lors de la visite.

Très peu : le 1er est composé presque exclusivement d'appartements anciens. Les prix publiés sur cette page portent sur les appartements ; un bien atypique, comme un hôtel particulier ou un local transformé, s'estime sur des références spécifiques.

Un avis de valeur documenté, fondé sur les ventes comparables et la visite, éclaire les héritiers et le notaire. Selon les enjeux, notamment en cas de désaccord ou de patrimoine important, le notaire peut recommander une expertise en valeur vénale. Précisez l'usage attendu dès le premier échange.