Agence immobilière Paris 18e.
De la butte Montmartre à la Goutte d’Or : estimer, puis vendre.

À Paris 18 (18ème arrondissement, 75018), le prix moyen d'un appartement au m², mesuré par la médiane des ventes, est de 8 900 €/m² en 2025, d'après les ventes enregistrées (DVF). Huit ventes sur dix se situent entre 6 375 et 12 200 €/m². Selon le quartier, la médiane va de 7 532 € (La Chapelle – Goutte d’Or) à 10 731 €/m² (Montmartre – Abbesses).

Contrairement à une idée reçue, le prix au m² monte avec la taille dans le 18e : les appartements de quatre pièces et plus se vendent 10 % plus cher au m² que les studios. Médianes 2023–2025 : studio / 1 pièce 8 750 €/m², 2 pièces 8 889 €/m², 3 pièces 9 267 €/m², 4 pièces et + 9 606 €/m².

Médianes des ventes d'appartements (2023–2025) : Montmartre – Abbesses 10 731 €/m², Lamarck – Caulaincourt 9 743 €/m², Jules Joffrin – Marcadet 8 909 €/m², La Chapelle – Goutte d’Or 7 532 €/m². L'écart entre le quartier le plus cher et le plus accessible dépasse 40 % : la moyenne de l'arrondissement ne suffit pas pour estimer un appartement.

Parmi les rues qui comptent assez de ventes pour qu'une médiane ait un sens, la rue Caulaincourt arrive en tête, autour de 10 627 €/m² (135 ventes, 2023–2025). Sur moins de ventes, Avenue Junot atteint 12 702 €/m² (39 ventes) : une médiane plus fragile, à lire comme un ordre de grandeur. Une rue ne fait pas le prix à elle seule : l'étage, la vue et l'état de l'immeuble comptent autant.

Le prix médian au m² est passé de 9 300 € en 2023 à 8 900 € en 2025. Sur un an, la médiane du 18e progresse (+2,6 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le 18e se classe au 17e rang des 20 arrondissements par son prix médian.

La Chapelle – Goutte d’Or, avec une médiane autour de 7 532 €/m² (1 764 ventes, 2023–2025), contre 10 731 €/m² pour Montmartre – Abbesses.

À la médiane des ventes (2023–2025), comptez environ 219 000 € pour un studio de 25 m², 356 000 € pour un deux-pièces de 40 m², 649 000 € pour un trois-pièces de 70 m², 913 000 € pour un quatre-pièces de 95 m². Ce sont des ordres de grandeur calculés sur des surfaces de référence : l'étage, la vue, l'état et la rue peuvent les faire varier nettement.

Sur les 8 328 ventes d'appartements analysées dans le 18ème arrondissement (2023–2025) : studio / 1 pièce 28 %, 2 pièces 42 %, 3 pièces 22 %, 4 pièces et + 8 %. Les studios et deux-pièces représentent 70 % des ventes du 18e : c'est le cœur du marché, le terrain des premiers achats, du plateau de Jules-Joffrin aux rues de la Goutte d’Or.

Une vente sur dix dépasse 12 200 €/m² dans le 18ème arrondissement (2023–2025) ; à l'autre bout, une sur dix se conclut sous 6 375 €/m². Les prix les plus hauts correspondent aux grandes surfaces de standing, aux étages élevés avec vue et aux adresses les plus recherchées : ils s'estiment face à des ventes de même niveau, jamais à partir de la médiane.

Personne ne peut prédire le marché. Ce que disent les ventes : Sur un an, la médiane du 18e progresse (+2,6 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le bon moment dépend surtout de votre projet et du prix de départ : un appartement bien positionné se vend dans un marché stable comme dans un marché qui recule, un bien surévalué reste en vitrine dans tous les cas.

Ils viennent des mêmes actes : chaque vente d'appartement signée chez le notaire est enregistrée par l'administration fiscale, qui la publie dans la base DVF (demandes de valeurs foncières). Nos médianes pour le 18ème arrondissement sont calculées sur 8 352 de ces ventes (2023–2025) : ce sont des prix signés, pas des prix d'annonce. Les indices publiés par les notaires reposent sur leurs propres bases et peuvent différer légèrement.

Notre barème est public et dégressif par tranche de prix. Concrètement dans le 18e : un appartement de 50 m² au prix médian de l'arrondissement se vend environ 445 000 €, sur lesquels nos honoraires représentent 24 475 € TTC (5,5 % TTC), soit, pour des honoraires à la charge du vendeur, un net vendeur d'environ 420 525 €. Ils ne sont dus qu'à la signature de l'acte authentique : pas de vente, pas d'honoraires.

Notre agence est au 112 rue Réaumur, 75002 Paris : nous n'avons pas d'autre bureau. Nous intervenons dans tout le 18ème arrondissement pour l'estimation et la vente, sur rendez-vous, y compris en soirée ; l'agence est ouverte du lundi au vendredi, de 9 h 30 à 19 h, et joignable au 01 40 39 09 09.

La butte Montmartre n’a pas une médiane, mais deux. Son versant sud et les Abbesses comptent dans notre secteur Montmartre – Abbesses ; son versant nord et une partie du sommet, rues des Saules, Cortot ou Girardon, dans Lamarck – Caulaincourt. Les deux figurent au tableau des quartiers. Attention aux homonymes : la rue Montmartre et le boulevard Montmartre, dans le centre de Paris, n’y entrent pas. Pour un lot précis, nous partons des ventes de sa rue, puis nous comparons à pente, à étage et à nombre de marches égaux.

Les Abbesses comptent dans notre secteur Montmartre – Abbesses, dont la médiane figure au tableau des quartiers. Pour Pigalle, tout dépend du trottoir : les rues qui montent vers la Butte sont dans le 18e, mais les boulevards de Clichy et de Rochechouart sont partagés avec le 9e. Une vente y compte dans l’arrondissement de l’immeuble, et la page d’estimation du 9e couvre l’autre côté. Cherchez votre rue dans la liste complète : c’est elle, plus que le nom du quartier, qui sert de point de départ.

Autour de la station Château-Rouge, deux secteurs se rencontrent. Le boulevard Barbès et les rues Myrha, Polonceau ou des Poissonniers comptent dans notre secteur La Chapelle – Goutte d’Or ; les rues Poulet, Labat, Custine et Ramey, dans Jules Joffrin – Marcadet. Une même station, deux médianes, toutes deux au tableau des quartiers. Le boulevard de la Chapelle, au pied de Barbès, est partagé avec le 10e. Dans ces rues, l’histoire administrative de l’immeuble compte autant que le côté de la station : nous la lisons avant de retenir un comparable.

Ces trois noms relèvent d’un même secteur, Jules Joffrin – Marcadet, bien plus large que la place de la mairie : il descend jusqu’au pied de la Butte et monte jusqu’au boulevard Ney, aux abords de la porte de Clignancourt. Sa médiane, au tableau des quartiers, réunit donc des immeubles de rapport, des rues commerçantes et des lots voisins du périphérique. Elle donne un ordre de grandeur ; pour une estimation, nous partons de la rue du lot, puis de l’immeuble et de l’étage.

La Chapelle et la rue Marx-Dormoy comptent dans notre secteur La Chapelle – Goutte d’Or, qui réunit les deux rives des voies du Nord ; sa médiane figure au tableau des quartiers, et la rue Marx-Dormoy a sa ligne parmi les rues à la loupe. Vers la porte de la Chapelle, les logements neufs de Chapelle International se sont vendus pour beaucoup sur plan : ces ventes n’entrent pas dans nos calculs. Pour un lot ancien, nous comparons l’exposition aux voies, le côté rue ou cour et l’état de l’immeuble.

Les ventes sur plan n’entrent pas dans nos médianes : seules y figurent des reventes de logements déjà construits. Le neuf du 18e se concentre notamment sur les anciennes emprises ferroviaires du nord, Chapelle International aujourd’hui, Hébert demain, où l’aménagement se poursuit. Pour la revente d’un lot récent, nous partons des ventes du même programme, puis d’immeubles de même génération. Le tarif d’un promoteur n’est pas un prix signé : seul l’acte, publié ensuite dans les données de l’État, sert de référence.

Ni l’une ni l’autre n’a de médiane ici : nos calculs écartent les maisons, et un atelier se fond dans les ventes d’appartements sans que rien n’y signale sa verrière. Une maison, comme celles de la villa Léandre, se compare à d’autres maisons vendues, quitte à remonter loin dans le temps, puis s’estime sur la parcelle, le jardin et l’état. Pour un atelier, nous vérifions d’abord la destination du lot, habitation ou local, puis la hauteur sous verrière et l’exposition. La Cité Montmartre-aux-artistes, rue Ordener, appartient à un bailleur : elle ne sert pas de comparable.

Pas toujours : la réponse se lit à l’adresse. Une partie du 18e se trouve dans le site inscrit « Ensemble urbain à Paris » de 1975 (le cimetière de Montmartre, par exemple, y est inclus) ; l’architecte des Bâtiments de France y est consulté sur les travaux soumis à autorisation. Aux abords d’un monument historique, classé ou inscrit, comme le Sacré-Cœur, classé en 2022, son accord est requis pour les travaux visibles. Partout, le PLU bioclimatique, en vigueur depuis le 29 novembre 2024, s’applique. Un vendeur joint donc les autorisations obtenues pour ses fenêtres, sa verrière ou son ravalement.

Oui, et sans engagement. Après une visite, nous remettons un avis de valeur écrit qui cite les ventes retenues : celles de la rue quand elles suffisent, sinon celles de rues voisines de même relief, à pente égale sur la Butte, à exposition comparable près des voies. Il indique aussi ce qui a pesé, dans un sens ou dans l’autre : marches, ascenseur, historique de l’immeuble, vue. Vous restez libre de vendre seul, avec une autre agence ou avec nous ; l’avis vous sert dans tous les cas à discuter un prix.

En le disant d’emblée. L’annonce indique l’étage et l’absence d’ascenseur ; le prix se fixe sur des ventes au même étage sans ascenseur, pas sur une médiane qui mêle tous les immeubles. Sur la Butte, les marches de la rue s’ajoutent parfois à celles de l’escalier : nous les comptons aussi. Ce que l’on gagne en montant, lumière, vue, silence, se montre à la visite, calée sur la meilleure heure de l’appartement. L’acheteur qui arrive ainsi informé discute du prix, pas d’une mauvaise surprise.

Aucune réponse générale ne tient : elle se lit à l’adresse. À Paris, des périmètres de risque arrêtés par le préfet, qui valent plans de prévention, couvrent les anciennes carrières et les zones de dissolution du gypse ; le 18e compte parmi les arrondissements d’anciennes carrières de gypse, et l’Inspection générale des carrières renseigne à la parcelle. L’état des risques, obligatoire, accompagne l’avant-contrat ; la carte de Géorisques montre si la parcelle est concernée. Aucune rue du 18e n’est concernée ou épargnée d’office : un immeuble a pu faire l’objet de sondages ou de confortements, que les archives de la copropriété documentent. Ces pièces rassurent l’acquéreur et sa banque bien mieux qu’un silence.

Pas librement. Hors résidence principale, louer un logement à la nuitée à Paris suppose une autorisation de changement d’usage, au sens de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation, et le 18e fait partie de la zone où cette autorisation exige de compenser par une surface triple, dans le même quartier administratif. Cet usage ne se confond pas avec la destination du local, qui relève de l’urbanisme. Pour un vendeur, la conséquence est directe : le revenu touristique d’un lot ne sert pas à l’estimer, puisqu’un acquéreur ne pourra pas le reconduire sans autorisation.

Nous ne donnons pas de durée : elle dépend du prix et du dossier autant que de l’adresse. Ce qui allonge une vente ici se voit à l’avance : un prix fondé sur le prestige d’un nom, Montmartre ou les Abbesses ; une médiane de secteur appliquée à une rue qui ne lui ressemble pas ; un immeuble dont l’historique administratif manque. Ce qui l’abrège aussi : des contraintes dites dès l’annonce et des pièces prêtes à la première visite. Le bloc consacré aux délais, sur cette page, détaille ces points.

Les diagnostics habituels d’abord, dont le DPE et le mesurage de la surface, puis le dossier de copropriété : règlement, procès-verbaux d’assemblée, carnet d’entretien, travaux votés. S’y ajoutent ici trois pièces qui rassurent un acquéreur : l’état des risques lu à l’adresse, anciennes carrières et gypse compris ; l’historique administratif de l’immeuble, arrêtés levés et opérations de restauration ; les autorisations des travaux visibles, fenêtres, verrière ou ravalement, dans le site inscrit ou les abords du Sacré-Cœur. Réunies avant la mise en vente, elles évitent qu’une question de banque ou de notaire retarde la signature.

Sur des faits que vous pouvez vérifier. La carte professionnelle et la garantie financière figurent sur les documents de l’agence ; ses avis Google se lisent en entier, pas seulement leur note. Demandez une estimation qui cite des ventes signées dans votre rue ou les rues voisines, et qui sépare la Butte du plateau, la Goutte d’Or de La Chapelle. Méfiez-vous du prix le plus haut, parfois avancé pour obtenir un mandat : il se paie ensuite en baisses successives. Exigez enfin un mandat et des honoraires écrits, avec leur montant.

Oui, et nous préférons le dire franchement : La Maison de l’Immobilier n’a qu’une adresse, 112 rue Réaumur, dans le 2e. L’estimation se fait chez vous, les visites sont conduites par nous. Une bonne vente à Montmartre tient moins à la distance qu’à trois connaissances : les ventes signées de la rue ; la lecture de l’immeuble, pente, marches, copropriété ; le choix de l’acquéreur. C’est ce que l’avis de valeur vous montre, avant tout mandat, et vous pouvez en juger sur pièces.

Non, un mandat simple reste possible. Ce que l’exclusivité change est concret : un seul prix affiché, une seule annonce qui dit les contraintes du lot, marches, voies, historique de l’immeuble, et un seul interlocuteur pour les acquéreurs. Avec plusieurs agences, un même appartement de la Butte peut apparaître sous plusieurs prix et plusieurs étiquettes, « Montmartre » chez l’une, « Lamarck » chez l’autre, ce qui brouille sa lecture. Nous expliquons les deux formules avant signature ; la durée et les conditions de sortie figurent au mandat.