Estimation appartement Paris 9e.
De l’Opéra à la rue des Martyrs.

À Paris 9 (9ème arrondissement, 75009), le prix moyen d'un appartement au m², mesuré par la médiane des ventes, est de 10 875 €/m² en 2025, d'après les ventes enregistrées (DVF). Huit ventes sur dix se situent entre 7 908 et 14 102 €/m². Selon le quartier, la médiane va de 10 635 € (Faubourg Montmartre – Rochechouart) à 11 118 €/m² (Opéra – Grands Boulevards).

Contrairement à une idée reçue, le prix au m² monte avec la taille dans le 9e : les appartements de quatre pièces et plus se vendent 9 % plus cher au m² que les studios. Médianes 2023–2025 : studio / 1 pièce 10 476 €/m², 2 pièces 10 785 €/m², 3 pièces 11 087 €/m², 4 pièces et + 11 413 €/m².

Médianes des ventes d'appartements (2023–2025) : Opéra – Grands Boulevards 11 118 €/m², Saint-Georges – SoPi 11 111 €/m², Trinité – Saint-Lazare 10 882 €/m², Faubourg Montmartre – Rochechouart 10 635 €/m². Les médianes des quartiers restent à moins de 5 % l'une de l'autre : ici, c'est la rue, l'immeuble et l'étage qui départagent deux appartements, pas le nom du quartier.

Parmi les rues qui comptent assez de ventes pour qu'une médiane ait un sens, la rue des Martyrs arrive en tête, autour de 11 409 €/m² (101 ventes, 2023–2025). Sur moins de ventes, Avenue Trudaine atteint 12 280 €/m² (43 ventes) : une médiane plus fragile, à lire comme un ordre de grandeur. Une rue ne fait pas le prix à elle seule : l'étage, la vue et l'état de l'immeuble comptent autant.

Le prix médian au m² est passé de 11 333 € en 2023 à 10 875 € en 2025. Sur un an, la médiane du 9e progresse (+2,5 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le 9e se classe au 10e rang des 20 arrondissements par son prix médian.

Faubourg Montmartre – Rochechouart, avec une médiane autour de 10 635 €/m² (906 ventes, 2023–2025), contre 11 118 €/m² pour Opéra – Grands Boulevards.

À la médiane des ventes (2023–2025), comptez environ 262 000 € pour un studio de 25 m², 431 000 € pour un deux-pièces de 40 m², 776 000 € pour un trois-pièces de 70 m², 1 084 000 € pour un quatre-pièces de 95 m². Ce sont des ordres de grandeur calculés sur des surfaces de référence : l'étage, la vue, l'état et la rue peuvent les faire varier nettement.

Sur les 3 087 ventes d'appartements analysées dans le 9ème arrondissement (2023–2025) : studio / 1 pièce 29 %, 2 pièces 27 %, 3 pièces 23 %, 4 pièces et + 21 %. Les studios et deux-pièces représentent 56 % des ventes du 9e : c'est le cœur du marché, des biens recherchés par les actifs attachés à la desserte d’Auber et des Grands Boulevards, comme par ceux qui achètent pour la première fois.

Une vente sur dix dépasse 14 102 €/m² dans le 9ème arrondissement (2023–2025) ; à l'autre bout, une sur dix se conclut sous 7 908 €/m². Les prix les plus hauts correspondent aux grandes surfaces de standing, aux étages élevés avec vue et aux adresses les plus recherchées : ils s'estiment face à des ventes de même niveau, jamais à partir de la médiane.

Personne ne peut prédire le marché. Ce que disent les ventes : Sur un an, la médiane du 9e progresse (+2,5 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le bon moment dépend surtout de votre projet et du prix de départ : un appartement bien positionné se vend dans un marché stable comme dans un marché qui recule, un bien surévalué reste en vitrine dans tous les cas.

Ils viennent des mêmes actes : chaque vente d'appartement signée chez le notaire est enregistrée par l'administration fiscale, qui la publie dans la base DVF (demandes de valeurs foncières). Nos médianes pour le 9ème arrondissement sont calculées sur 3 088 de ces ventes (2023–2025) : ce sont des prix signés, pas des prix d'annonce. Les indices publiés par les notaires reposent sur leurs propres bases et peuvent différer légèrement.

Oui. Le 9e compte quatre quartiers administratifs : Saint-Georges, Chaussée-d’Antin, Faubourg-Montmartre et Rochechouart. SoPi, la Nouvelle Athènes ou Lorette sont des noms d’usage, venus du commerce, de l’histoire ou d’une église, aux limites floues. Nos secteurs de prix regroupent enfin des rues, pour que chaque médiane repose sur assez de ventes. Trois découpages, aucun ne coïncide avec l’autre. Pour estimer un appartement, on part donc de la rue et de l’immeuble ; le nom du quartier vient ensuite, et il ne fait pas le prix à lui seul.

Pigalle n’est pas un secteur de prix : la place et les boulevards de Clichy et de Rochechouart marquent la limite entre le 9e et le 18e, et les ventes sont comptées de chaque côté. Côté 9e, les rues Victor-Massé ou Frochot entrent dans notre secteur Saint-Georges – SoPi, dont la médiane figure plus haut. Les boulevards se lisent trottoir par trottoir, et l’avenue Frochot, voie privée, reste un cas à part. Pour le versant nord, la page d’estimation du 18e donne ses propres ventes.

Sa médiane est affichée plus haut, parmi les rues à la loupe ; elle porte sur les ventes signées de la partie 9e de la rue. Autour de ce repère, trois éléments font varier un appartement : sa position, près de Notre-Dame-de-Lorette ou vers les boulevards ; son étage par rapport aux commerces et aux terrasses ; le côté, rue ou cour. La fermeture aux voitures le week-end compte surtout pour les étages sur rue. Au nord des boulevards, la rue continue dans le 18e, avec d’autres ventes.

Lorette n’est pas un secteur de prix : le nom vient de l’église Notre-Dame-de-Lorette et de la rue qui part de l’église et passe par la place Saint-Georges. Elle a sa propre ligne dans la liste complète des rues. Le bâti y mêle hôtels de la Nouvelle Athènes et immeubles de rapport : c’est lui, bien plus que le nom, qui sépare deux appartements voisins.

Notre secteur Trinité – Saint-Lazare a sa médiane dans le tableau des quartiers, et sa page détaillée donne les prix par taille quand les ventes suffisent. Il réunit les rues qui entourent l’église, vers les rues de Londres, d’Athènes, Blanche et de Clichy. Trois critères y départagent deux biens : la distance aux axes passants, l’étage et, jusqu’à la fin du chantier prévue en 2027, la vue sur une église encore sous échafaudages.

Pas automatiquement. Le square d’Orléans, la cité de Trévise ou la cité Napoléon offrent un calme et une rareté que l’on paie, mais aussi un règlement, un entretien commun à financer et les contraintes d’ensembles inscrits, en tout ou partie, aux monuments historiques. Une cité bien tenue, aux charges maîtrisées, attire les amateurs ; une cité en retard de travaux les fait hésiter. Nous comparons d’abord aux ventes de la même cité, puis à celles des rues qui l’entourent.

Le 9e a logé peintres et musiciens au XIXe siècle : la maison-atelier d’Ary Scheffer, rue Chaptal, est devenue le musée de la Vie romantique. Pour ces biens, la médiane ne dit presque rien. On cherche des ventes de même nature, atelier, rez-de-jardin, dernier étage d’hôtel, quitte à remonter sur plusieurs années ; on vérifie la surface Carrez, qui écarte les parties de moins de 1,80 m sous plafond, et l’usage autorisé des lieux. L’estimation se donne alors en fourchette argumentée, pas en prix au m².

Aucune décote forfaitaire ne s’applique. Ce qui compte, ce sont les travaux possibles, leur coût et qui les décide. Dans un immeuble de rapport des Grands Boulevards, combles et chauffage se traitent à l’échelle de la copropriété ; dans un hôtel divisé de la Nouvelle Athènes, plancher bas et toiture pèsent sur quelques lots seulement ; dans une cité inscrite, l’extérieur est encadré. Un audit ou des devis présentés dès la mise en vente réduisent la marge que l’acquéreur retranche du prix par précaution.

Dans le 9e, chaque site découpe l’arrondissement à sa façon : Lorette-Martyrs chez l’un, Clichy-Trinité ou SoPi chez l’autre, avec des limites qui ne se recouvrent pas. Certains publient des prix d’annonce, d’autres des ventes signées, sur des périodes différentes. Nos médianes portent sur les actes enregistrés, calculées pour chaque rue qui compte assez de ventes. Mais aucun outil ne voit ce qui fait la valeur ici : un jardin d’hôtel, une cour de cité, la grille d’une voie privée, un plancher au-dessus d’une boutique. La visite reste indispensable.

Le tableau « face à Paris et à ses voisins », plus haut, compare la médiane du 9e à celles du 2e, du 8e, du 10e et du 18e, recalculées à chaque mise à jour. Le 17e ne touche le 9e qu’en un point, la place de Clichy : il n’y figure pas. Aux limites, la comparaison se fait à la rue : les deux trottoirs des boulevards de Clichy et de Rochechouart relèvent de deux arrondissements, et la rue de Maubeuge se prolonge dans le 10e. Chaque page voisine détaille ses propres ventes.