Estimation appartement Paris 8e.
L’adresse avant la surface.

À Paris 8 (8ème arrondissement, 75008), le prix moyen d'un appartement au m², mesuré par la médiane des ventes, est de 12 144 €/m² en 2025, d'après les ventes enregistrées (DVF). Huit ventes sur dix se situent entre 8 769 et 19 250 €/m². Selon le quartier, la médiane va de 10 833 € (Quartier de l’Europe) à 13 214 €/m² (Parc Monceau).

Dans le 8e, le prix au m² varie peu avec la taille : un studio et un grand appartement se vendent à des niveaux proches. Médianes 2023–2025 : studio / 1 pièce 12 214 €/m², 2 pièces 12 061 €/m², 3 pièces 12 185 €/m², 4 pièces et + 12 745 €/m².

Médianes des ventes d'appartements (2023–2025) : Parc Monceau 13 214 €/m², Champs-Élysées 13 021 €/m², Madeleine – Faubourg Saint-Honoré 12 523 €/m², Quartier de l’Europe 10 833 €/m². L'écart entre le quartier le plus cher et le plus accessible dépasse 20 % : la moyenne de l'arrondissement ne suffit pas pour estimer un appartement.

Parmi les rues qui comptent assez de ventes pour qu'une médiane ait un sens, Avenue Montaigne arrive en tête, autour de 24 495 €/m² (54 ventes, 2023–2025). Une rue ne fait pas le prix à elle seule : l'étage, la vue et l'état de l'immeuble comptent autant.

Le prix médian au m² est passé de 12 757 € en 2023 à 12 144 € en 2025. Sur un an, la médiane du 8e recule (−0,8 %), quand celle de Paris progresse de +1,3 %. Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le 8e se classe au 4e rang des 20 arrondissements par son prix médian.

Quartier de l’Europe, avec une médiane autour de 10 833 €/m² (319 ventes, 2023–2025), contre 13 214 €/m² pour Parc Monceau.

À la médiane des ventes (2023–2025), comptez environ 305 000 € pour un studio de 25 m², 482 000 € pour un deux-pièces de 40 m², 853 000 € pour un trois-pièces de 70 m², 1 211 000 € pour un quatre-pièces de 95 m². Ce sont des ordres de grandeur calculés sur des surfaces de référence : l'étage, la vue, l'état et la rue peuvent les faire varier nettement.

Sur les 1 823 ventes d'appartements analysées dans le 8ème arrondissement (2023–2025) : studio / 1 pièce 23 %, 2 pièces 25 %, 3 pièces 20 %, 4 pièces et + 33 %. Les studios et deux-pièces ne représentent que 47 % des ventes du 8e : les grandes surfaces y pèsent davantage qu'ailleurs ; les petites surfaces y restent le terrain des pied-à-terre, près du triangle d'or et du Faubourg-Saint-Honoré, et des premiers achats, autour de la gare Saint-Lazare.

Une vente sur dix dépasse 19 250 €/m² dans le 8ème arrondissement (2023–2025) ; à l'autre bout, une sur dix se conclut sous 8 769 €/m². Les prix les plus hauts correspondent aux grandes surfaces de standing, aux étages élevés avec vue et aux adresses les plus recherchées : ils s'estiment face à des ventes de même niveau, jamais à partir de la médiane.

Personne ne peut prédire le marché. Ce que disent les ventes : Sur un an, la médiane du 8e recule (−0,8 %), quand celle de Paris progresse de +1,3 %. Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le bon moment dépend surtout de votre projet et du prix de départ : un appartement bien positionné se vend dans un marché stable comme dans un marché qui recule, un bien surévalué reste en vitrine dans tous les cas.

Ils viennent des mêmes actes : chaque vente d'appartement signée chez le notaire est enregistrée par l'administration fiscale, qui la publie dans la base DVF (demandes de valeurs foncières). Nos médianes pour le 8ème arrondissement sont calculées sur 1 823 de ces ventes (2023–2025) : ce sont des prix signés, pas des prix d'annonce. Les indices publiés par les notaires reposent sur leurs propres bases et peuvent différer légèrement.

En partie. Dans le triangle d'or de Paris, entre les avenues Montaigne, George-V et des Champs-Élysées, maisons de couture, palaces et bureaux occupent l'essentiel des rez-de-chaussée et de nombreux étages. Les logements existent pourtant, aux étages et dans les rues qui le traversent, comme la rue Marbeuf ou la rue François-Ier. Ils se vendent rarement, parfois sans publicité : les comparables sont donc peu nombreux. Le triangle d'or n'est pas un quartier au sens des statistiques de ventes ; c'est un repère de prix, que nous lisons rue par rue.

Parce qu'une médiane se calcule sur toutes les ventes de l'arrondissement, et que les adresses de prestige n'en représentent qu'une partie. Le triangle d'or et la bordure du parc Monceau comptent peu de ventes chaque année ; le quartier de l'Europe, avec ses surfaces moyennes proches de Saint-Lazare, en compte beaucoup. Le chiffre global décrit donc la composition des ventes du 8e, pas la valeur d'une adresse précise. Pour votre appartement, les médianes par quartier et par rue affichées plus haut sont un meilleur point de départ, avant la visite.

La médiane du quartier Parc Monceau, calculée sur les ventes réelles, figure plus haut avec sa fourchette, et la page du quartier l'approfondit. Autour du parc, l'écart se joue entre la bordure et les rues en retrait : une vue sur les pelouses, un étage élevé, un immeuble bien tenu sur une voie calme ne se comparent qu'à des ventes semblables. Un appartement situé à quelques rues du parc, sans vue sur ses arbres, relève d'autres références. Nous choisissons les comparables à partir de ce que l'on voit depuis le séjour, pas du nom du quartier.

La médiane du quartier de l'Europe, tirée des ventes DVF, figure plus haut avec celles des autres quartiers du 8e, et la page du quartier la détaille. Dans ce lotissement de 1826 autour de la place de l'Europe, l'écart entre deux appartements tient d'abord à la distance aux voies de Saint-Lazare : les rues qui bordent le faisceau ferroviaire et celles qui s'en éloignent, comme la rue de Madrid ou la rue de Naples, n'offrent ni le même calme ni la même lumière. La desserte, renforcée par le RER E depuis 2024, profite à l'ensemble du quartier.

En commençant par une vérification que le 8e rend nécessaire : l'usage du lot. Dans un immeuble où cohabitent logements et bureaux, nous contrôlons que l'appartement est bien à usage d'habitation, puis nous lisons le règlement de copropriété, les charges de gardiennage et d'accueil, et l'accès si une boutique occupe le rez-de-chaussée. Viennent ensuite les ventes comparables, prises dans la même rue et à un étage proche plutôt qu'à l'échelle du quartier, car ici l'adresse compte au moins autant que la surface. La visite ajuste enfin l'état, la lumière et la distribution.

Pas nécessairement. Un logement dont l'usage d'habitation est établi, dans un immeuble gardé et bien entretenu, peut au contraire séduire un acquéreur qui cherche la sécurité et la discrétion. Ce qui freine, ce sont des points concrets : un immeuble vide le soir et le week-end, des charges d'accueil élevées, des décisions d'assemblée prises par des copropriétaires qui n'y habitent pas. Nous rassemblons ces éléments avant la mise en vente, et nous comparons l'appartement à d'autres ventes en immeuble mixte quand la rue en compte.

Il n'existe pas de règle. Le périmètre de sécurité du palais de l'Élysée apporte une rue gardée et peu passante ; il impose aussi des contrôles d'accès, des livraisons compliquées et un stationnement rare, sans compter la fermeture de la rue du Faubourg-Saint-Honoré aux abords du palais les mercredis de Conseil des ministres. Selon l'étage, l'orientation et la position exacte de l'immeuble, ces contraintes pèsent peu ou beaucoup. Nous les lisons immeuble par immeuble plutôt que d'appliquer un forfait à tout le périmètre.

Les maisons, au sens des ventes enregistrées, sont très rares dans le 8e ; ce qui s'en approche, ce sont les hôtels particuliers, autour du parc Monceau notamment. Leurs ventes sont trop peu nombreuses pour qu'une médiane ait un sens, et beaucoup de ces hôtels sont occupés par des ambassades, des fondations ou des bureaux. Un hôtel entier s'estime donc au cas par cas : état du bâti, jardin, possibilité d'un usage d'habitation, abords des monuments voisins, discrétion de la démarche. Les prix affichés sur cette page portent sur les appartements.

Les programmes neufs sont rares dans le 8e, où le bâti ancien occupe l'essentiel du terrain. L'offre dite neuve vient surtout d'immeubles restructurés en profondeur ou d'anciens bureaux transformés en logements, des opérations longues et encadrées par les règles d'urbanisme, qui soumettent le changement de destination à autorisation. Les médianes de cette page portent sur les ventes d'appartements anciens ; un appartement entièrement rénové se compare d'abord à des ventes rénovées de la même rue, plutôt qu'à un prix du neuf qui manque ici de références.

L'écart entre les médianes des deux arrondissements est calculé plus haut, dans la comparaison avec les voisins, à partir des mêmes ventes DVF. À la frontière, il compte moins que la rue : de part et d'autre du boulevard de Courcelles ou de l'avenue de Wagram, deux immeubles se font face sans que leur valeur suive la limite administrative. Pour un appartement proche du parc Monceau, mieux vaut comparer aux ventes de la même rue ou de la même avenue, quel que soit l'arrondissement, qu'à la moyenne de l'un ou de l'autre.

En règle générale, oui, mais sous des formes différentes selon l'adresse. Le 8e n'a pas de secteur sauvegardé, à la différence du Marais ou du faubourg Saint-Germain : il relève du plan local d'urbanisme de Paris. Il est en revanche compris, pour l'essentiel, dans le site inscrit « Ensemble urbain à Paris », où l'Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur les travaux extérieurs ; aux abords des monuments historiques, comme la Madeleine ou le palais de l'Élysée, c'est son accord qu'il faut obtenir. Avant de promettre une surélévation, un changement de fenêtres ou une verrière à un acquéreur, nous vérifions donc la situation de l'immeuble au cas par cas.