Estimation appartement Paris 13e.
Tour, dalle ou villa : chaque immeuble a ses règles.

À Paris 13 (13ème arrondissement, 75013), le prix moyen d'un appartement au m², mesuré par la médiane des ventes, est de 8 682 €/m² en 2025, d'après les ventes enregistrées (DVF). Huit ventes sur dix se situent entre 6 500 et 11 207 €/m². Selon le quartier, la médiane va de 7 759 € (Quartier Asiatique – Choisy) à 9 319 €/m² (Place d’Italie – Gobelins).

Dans le 13e, les petites surfaces se vendent plus cher au m² : 6 % d'écart entre les studios et les appartements de quatre pièces et plus. Médianes 2023–2025 : studio / 1 pièce 9 000 €/m², 2 pièces 8 800 €/m², 3 pièces 8 714 €/m², 4 pièces et + 8 492 €/m².

Médianes des ventes d'appartements (2023–2025) : Place d’Italie – Gobelins 9 319 €/m², Butte-aux-Cailles 8 878 €/m², Bibliothèque – Olympiades 8 662 €/m², Quartier Asiatique – Choisy 7 759 €/m². L'écart entre le quartier le plus cher et le plus accessible dépasse 20 % : la moyenne de l'arrondissement ne suffit pas pour estimer un appartement.

Parmi les rues qui comptent assez de ventes pour qu'une médiane ait un sens, Boulevard Arago arrive en tête, autour de 10 862 €/m² (89 ventes, 2023–2025). Une rue ne fait pas le prix à elle seule : l'étage, la vue et l'état de l'immeuble comptent autant.

Le prix médian au m² est passé de 9 061 € en 2023 à 8 682 € en 2025. Sur un an, la médiane du 13e reste stable (+0,4 %), quand celle de Paris progresse de +1,3 %. Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le 13e se classe au 18e rang des 20 arrondissements par son prix médian.

Quartier Asiatique – Choisy, avec une médiane autour de 7 759 €/m² (743 ventes, 2023–2025), contre 9 319 €/m² pour Place d’Italie – Gobelins.

À la médiane des ventes (2023–2025), comptez environ 225 000 € pour un studio de 25 m², 352 000 € pour un deux-pièces de 40 m², 610 000 € pour un trois-pièces de 70 m², 807 000 € pour un quatre-pièces de 95 m². Ce sont des ordres de grandeur calculés sur des surfaces de référence : l'étage, la vue, l'état et la rue peuvent les faire varier nettement.

Sur les 4 152 ventes d'appartements analysées dans le 13ème arrondissement (2023–2025) : studio / 1 pièce 30 %, 2 pièces 35 %, 3 pièces 24 %, 4 pièces et + 11 %. Les studios et deux-pièces représentent 65 % des ventes du 13e : c'est le cœur du marché, le terrain des premiers achats et des parents qui logent un étudiant près des Grands Moulins.

Une vente sur dix dépasse 11 207 €/m² dans le 13ème arrondissement (2023–2025) ; à l'autre bout, une sur dix se conclut sous 6 500 €/m². Les prix les plus hauts correspondent aux grandes surfaces de standing, aux étages élevés avec vue et aux adresses les plus recherchées : ils s'estiment face à des ventes de même niveau, jamais à partir de la médiane.

Personne ne peut prédire le marché. Ce que disent les ventes : Sur un an, la médiane du 13e reste stable (+0,4 %), quand celle de Paris progresse de +1,3 %. Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le bon moment dépend surtout de votre projet et du prix de départ : un appartement bien positionné se vend dans un marché stable comme dans un marché qui recule, un bien surévalué reste en vitrine dans tous les cas.

Ils viennent des mêmes actes : chaque vente d'appartement signée chez le notaire est enregistrée par l'administration fiscale, qui la publie dans la base DVF (demandes de valeurs foncières). Nos médianes pour le 13ème arrondissement sont calculées sur 4 154 de ces ventes (2023–2025) : ce sont des prix signés, pas des prix d'annonce. Les indices publiés par les notaires reposent sur leurs propres bases et peuvent différer légèrement.

La médiane de notre secteur Butte-aux-Cailles figure dans le tableau des quartiers, et la page du secteur la détaille par nombre de pièces lorsque le volume le permet. Elle ne porte que sur des appartements : les maisons de la cité Florale ou du square des Peupliers n’y entrent pas. À partir de ce chiffre, trois critères séparent deux appartements : l’immeuble, de rapport le long de la rue Bobillot ou plus modeste dans une voie voisine ; l’étage ; le côté, rue ou cour.

Non, et nos médianes ne l’y aident pas : elles ne portent que sur les appartements. Une maison de la cité Florale ou du square des Peupliers se compare à d’autres ventes de maisons du 13e, en élargissant la période si nécessaire. Nous lisons la parcelle et le jardin, l’état de la construction, le statut de la voie et le règlement du lotissement s’il existe ; pour une surélévation, le PLU bioclimatique et l’Inspection générale des carrières. Nous remettons une fourchette, avec les ventes qui la justifient.

Le tableau des quartiers donne la médiane de notre secteur Place d’Italie – Gobelins ; les budgets par taille, plus haut, en tirent un ordre de grandeur. Trois points affinent le chiffre. Aux abords de la Manufacture des Gobelins, ravalements et devantures passent par l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Le secteur englobe l’avenue d’Italie jusqu’à la porte, dont les tours ne se comparent pas aux immeubles anciens de la place. Enfin, l’avenue des Gobelins commence dans le 5e : les ventes de ce tronçon figurent sur la page du 5e.

Croulebarbe et Maison-Blanche sont deux des quatre quartiers administratifs du 13e, avec la Salpêtrière et la Gare. Nos quatre secteurs de prix ne suivent pas leurs limites : ils regroupent des rues de façon à réunir un volume de ventes suffisant. Pour Croulebarbe, cherchez la rue du même nom dans la liste complète des rues. Pour Maison-Blanche, qui mêle tours, immeubles anciens et maisons, on part de la rue et du régime de l’immeuble : c’est là que se joue l’écart de prix, bien plus que dans le nom du quartier.

Les Olympiades n’ont pas de médiane propre : selon l’adresse sous laquelle une tour est enregistrée, rue de Tolbiac, avenue d’Ivry ou rue Nationale, ses ventes comptent dans le secteur Bibliothèque – Olympiades ou Quartier Asiatique – Choisy. Pour un lot sur la dalle, nous partons donc des ventes des tours du même ensemble. L’étage et la vue les départagent, mais d’abord les charges : celles de la tour, soumise aux règles des immeubles de grande hauteur, et, si la tour est membre de l’association syndicale libre, la quote-part qui lui est versée.

Ni méfiance ni confiance de principe : tout dépend du régime de l’immeuble. Quand son dernier plancher est à plus de 50 mètres, une tour d’habitation relève des immeubles de grande hauteur, avec poste central de sécurité et contrôles renforcés. Sur la dalle des Olympiades, une association syndicale libre gère depuis 1971 les espaces communs des tours de son périmètre. Ailleurs, un immeuble de la même génération reste une copropriété ordinaire. Partout, la question utile est la même : quels travaux sont votés, lesquels restent à voter, et dans quelle instance.

L’avenue de Choisy a sa médiane parmi les rues à la loupe, et le secteur Quartier Asiatique – Choisy la sienne dans le tableau des quartiers. Ces repères couvrent des immeubles très différents : tours de l’opération Italie 13, bâties sur un socle de commerces, et immeubles plus anciens, plus bas. Pour un appartement donné, l’étage au-dessus des boutiques, l’accès par la rue ou par une galerie, et le côté, avenue ou cour, font l’écart. Nous comparons donc une tour à d’autres tours du secteur, un immeuble ancien à ses pareils.

La rue de Tolbiac a sa médiane parmi les rues à la loupe, plus haut. Mais elle traverse l’arrondissement, de la Seine aux abords de la Butte-aux-Cailles : un même chiffre y couvre des résidences de Paris Rive Gauche, des tours et des immeubles anciens, et il se lit au tronçon. Autour de la BnF, la référence est la médiane du secteur Bibliothèque – Olympiades, à condition de comparer un immeuble récent à d’autres immeubles récents. Le prix affiché d’un programme en construction, lui, ne sert pas de comparable.

On part des ventes d’immeubles du même programme ou du même âge, logements achevés seulement : nos médianes écartent les ventes sur plan. On vérifie ensuite ce qui distingue un immeuble récent : un DPE en cours de validité, la garantie décennale des constructeurs si la réception date de moins de dix ans, l’état des parties communes, le niveau des charges. Le long des quais d’Austerlitz, Panhard-et-Levassor et François-Mauriac, le plan de prévention des risques d’inondation encadre les constructions. Un prix de programme neuf voisin, lui, reste un prix d’offre.

Selon l’Atelier parisien d’urbanisme, la part de logement social du 13e se situe nettement au-dessus de la moyenne parisienne, des HBM de la rue Jeanne-d’Arc aux programmes de Paris Rive Gauche. Mais un logement social est loué, et il se vend rarement : nos médianes décrivent surtout le parc privé, celui qui change de mains. Un immeuble social voisin n’entraîne pas de décote mécanique ; ce qui pèse, ce sont le régime et l’état de l’immeuble de l’appartement, son étage, sa lumière.

Plus haut, le 13e est placé face au 5e, au 12e et au 14e, avec les mêmes données DVF. Le long des limites, c’est l’adresse qui tranche : les boulevards Saint-Marcel et de Port-Royal marquent en partie la limite avec le 5e, la rue de la Santé une partie de celle avec le 14e, et le 12e fait face au 13e sur l’autre rive, au-delà des quais. Une vente est comptée dans l’arrondissement où se trouve l’immeuble : chaque côté d’une limite a donc ses propres références.