Estimation appartement Paris 10e.
Côté rue, côté cour, côté quai.

À Paris 10 (10ème arrondissement, 75010), le prix moyen d'un appartement au m², mesuré par la médiane des ventes, est de 9 341 €/m² en 2025, d'après les ventes enregistrées (DVF). Huit ventes sur dix se situent entre 7 019 et 12 250 €/m². Selon le quartier, la médiane va de 8 951 € (Gare du Nord – Saint-Vincent-de-Paul) à 10 000 €/m² (Canal Saint-Martin).

Dans le 10e, le prix au m² varie peu avec la taille : un studio et un grand appartement se vendent à des niveaux proches. Médianes 2023–2025 : studio / 1 pièce 9 400 €/m², 2 pièces 9 500 €/m², 3 pièces 9 682 €/m², 4 pièces et + 9 466 €/m².

Médianes des ventes d'appartements (2023–2025) : Canal Saint-Martin 10 000 €/m², Hôpital Saint-Louis – Sainte-Marthe 9 565 €/m², Faubourg Saint-Denis – Gare de l’Est 9 513 €/m², Gare du Nord – Saint-Vincent-de-Paul 8 951 €/m². L'écart entre le quartier le plus cher et le plus accessible dépasse 10 % : la moyenne de l'arrondissement ne suffit pas pour estimer un appartement.

Parmi les rues qui comptent assez de ventes pour qu'une médiane ait un sens, Quai de Jemmapes arrive en tête, autour de 11 170 €/m² (104 ventes, 2023–2025). Une rue ne fait pas le prix à elle seule : l'étage, la vue et l'état de l'immeuble comptent autant.

Le prix médian au m² est passé de 9 907 € en 2023 à 9 341 € en 2025. Sur un an, la médiane du 10e progresse (+1,2 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le 10e se classe au 15e rang des 20 arrondissements par son prix médian.

Gare du Nord – Saint-Vincent-de-Paul, avec une médiane autour de 8 951 €/m² (180 ventes, 2023–2025), contre 10 000 €/m² pour Canal Saint-Martin.

À la médiane des ventes (2023–2025), comptez environ 235 000 € pour un studio de 25 m², 380 000 € pour un deux-pièces de 40 m², 678 000 € pour un trois-pièces de 70 m², 899 000 € pour un quatre-pièces de 95 m². Ce sont des ordres de grandeur calculés sur des surfaces de référence : l'étage, la vue, l'état et la rue peuvent les faire varier nettement.

Sur les 4 164 ventes d'appartements analysées dans le 10ème arrondissement (2023–2025) : studio / 1 pièce 30 %, 2 pièces 36 %, 3 pièces 20 %, 4 pièces et + 13 %. Les studios et deux-pièces représentent 66 % des ventes du 10e : c'est le cœur du marché, le terrain des jeunes actifs et des bailleurs, entre les quais du canal et les deux gares.

Une vente sur dix dépasse 12 250 €/m² dans le 10ème arrondissement (2023–2025) ; à l'autre bout, une sur dix se conclut sous 7 019 €/m². Les prix les plus hauts correspondent aux grandes surfaces de standing, aux étages élevés avec vue et aux adresses les plus recherchées : ils s'estiment face à des ventes de même niveau, jamais à partir de la médiane.

Personne ne peut prédire le marché. Ce que disent les ventes : Sur un an, la médiane du 10e progresse (+1,2 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le bon moment dépend surtout de votre projet et du prix de départ : un appartement bien positionné se vend dans un marché stable comme dans un marché qui recule, un bien surévalué reste en vitrine dans tous les cas.

Ils viennent des mêmes actes : chaque vente d'appartement signée chez le notaire est enregistrée par l'administration fiscale, qui la publie dans la base DVF (demandes de valeurs foncières). Nos médianes pour le 10ème arrondissement sont calculées sur 4 172 de ces ventes (2023–2025) : ce sont des prix signés, pas des prix d'annonce. Les indices publiés par les notaires reposent sur leurs propres bases et peuvent différer légèrement.

En le situant d’abord là où le 10e fait ses écarts : sur rue, sur cour ou en fond de parcelle, à quel étage, avec ou sans ascenseur. Pour un logement de quai, nous regardons la rive et ce que l’on voit de l’eau depuis le séjour ; près des gares, ce que l’on entend du parvis. Pour un loft, nous contrôlons l’usage d’habitation et la surface Carrez. Les ventes comparables se choisissent ensuite sur le même tronçon de rue et dans une position semblable ; la visite ajuste enfin l’état et la lumière.

Pas forcément. Dans le 10e, où les immeubles de faubourg se prolongent souvent par des bâtiments sur cour, cette position est courante et n’a rien d’un défaut en soi. Côté cour, on gagne le calme et des nuits plus tranquilles qu’au-dessus des commerces ; on peut perdre de la lumière aux premiers étages. Un fond de cour arboré, un ancien atelier ou un dernier étage dégagé sont même recherchés par certains acquéreurs. Ce qu’ils examinent : l’accès par le porche, l’étage, le vis-à-vis et l’entretien de la cour.

L’écart entre les médianes des deux quartiers est calculé plus haut, à partir des ventes DVF. Il se lit avec prudence : il oppose des ventes de natures différentes, appartements de quai et de rues voisines d’un côté, immeubles de rapport et rues proches du parvis de l’autre, et le nombre de ventes affiché à côté de chaque médiane n’est pas le même. À l’intérieur de chaque quartier, la position dans la parcelle, l’étage et le bruit creusent aussi des écarts. Pour votre appartement, les ventes de sa propre rue en disent davantage que la moyenne de son quartier.

La médiane du quartier Canal Saint-Martin figure plus haut, avec sa fourchette, et la page consacrée au quartier va plus loin. Ce chiffre mêle des appartements sur les quais et d’autres dans les rues voisines, de la rue de Lancry à la rue des Récollets, qui n’ont ni la même vue ni la même animation. Pour un bien sur le quai, nous comparons à des ventes de la même rive et d’un étage proche ; pour un loft, à d’autres lofts. Le réaménagement des quais, en cours jusqu’en 2027, fait aussi partie de la discussion.

La médiane du quai de Valmy figure dans le tableau complet des rues de cette page, calculée sur ses propres ventes. Face au quai de Jemmapes, de l’autre côté du canal Saint-Martin, il partage la vue sur l’eau, mais pas la lumière aux mêmes heures. Le réaménagement des quais y a commencé dès 2024 ; repris en octobre 2025, il est annoncé jusqu’en décembre 2027 : encore des travaux, puis un quai plus piéton. Pour estimer un appartement du quai de Valmy, nous le comparons aux ventes du même quai, à étage proche.

La médiane du quartier Gare du Nord – Saint-Vincent-de-Paul est affichée plus haut, et sa page en donne le détail. Autour de la gare, les situations varient vite : abords immédiats du parvis et du boulevard de Denain, avec leurs flux, puis rues en retrait autour de l’église Saint-Vincent-de-Paul, plus résidentielles. Sur un secteur aussi resserré, nous choisissons les comparables adresse par adresse, en tenant compte de l’exposition au bruit et du réaménagement de la place Napoléon III.

Ce que les acquéreurs viennent y chercher tient à quelques lieux : la gare du Nord et ses trains vers Londres et Bruxelles, la gare de l’Est, les quais du canal Saint-Martin, des faubourgs commerçants, et des biens atypiques, comme les anciens ateliers devenus lofts. Le niveau de prix du 10e face à Paris et à ses voisins est calculé plus haut, sur les ventes réelles. Pour la recherche d’un bien, notre page consacrée à l’achat dans le 10e prend le relais ; celle-ci traite de ce qui fait la valeur d’un appartement.

Personne ne peut le promettre. Ce que l’on sait : la SNCF a présenté son projet « Future Gare du Nord » le 8 décembre 2025, avec un terminal Eurostar agrandi et un parvis végétalisé, pour un chantier prévu jusqu’en 2029 ; côté ville, les abords de la place Napoléon III sont réaménagés depuis 2024. Pour les rues voisines, cela signifie d’abord des années de travaux. Un acquéreur peut y voir une perspective, mais il serait imprudent de la payer d’avance : nous estimons l’appartement tel qu’il se vit aujourd’hui.

En pratique, oui. Le 10e fait partie du site inscrit « Ensemble urbain à Paris », créé par un arrêté du 6 août 1975 : l’Architecte des Bâtiments de France y donne son avis sur les travaux qui modifient l’aspect extérieur. Aux abords des monuments protégés, comme les portes Saint-Denis et Saint-Martin, l’église Saint-Vincent-de-Paul, l’hôpital Saint-Louis ou le passage Brady, c’est son accord qu’il faut obtenir. Des fenêtres neuves, une isolation par l’extérieur ou une verrière se vérifient donc immeuble par immeuble, avant d’être promises à un acquéreur.

Il n’existe guère de référence : le tissu du 10e, ancien et serré, laisse très peu de terrain aux programmes neufs. Ce qui s’en approche vient surtout d’immeubles réhabilités de fond en comble et d’anciens ateliers, entrepôts ou bureaux transformés en logements, une transformation qui suppose une autorisation d’urbanisme. Les médianes de cette page portent sur des ventes d’appartements anciens. Un appartement entièrement refait, nous le rapprochons d’autres biens remis à neuf et vendus dans le même secteur ; un loft livré neuf, d’autres lofts.

Les maisons sont très rares parmi les ventes du 10e, et aucune médiane n’aurait de sens sur si peu de transactions. Ce qui s’en rapproche se cache derrière les porches : petites maisons de fond de cour, ateliers sur cour, bâtiments bas au fond d’une cité ou d’un passage. Chacun s’estime au cas par cas : accès, cour commune ou privative, usage d’habitation, possibilité de travaux, voisinage. Les prix au m² affichés sur cette page concernent les appartements ; pour un tel bien, la visite compte plus que les statistiques.