Estimation appartement Paris 14e.
De la villa Seurat à la ceinture de brique.

À Paris 14 (14ème arrondissement, 75014), le prix moyen d'un appartement au m², mesuré par la médiane des ventes, est de 9 455 €/m² en 2025, d'après les ventes enregistrées (DVF). Huit ventes sur dix se situent entre 7 143 et 12 308 €/m². Selon le quartier, la médiane va de 9 113 € (Pernety – Plaisance) à 10 780 €/m² (Montparnasse – Raspail).

Dans le 14e, le prix au m² varie peu avec la taille : un studio et un grand appartement se vendent à des niveaux proches. Médianes 2023–2025 : studio / 1 pièce 9 620 €/m², 2 pièces 9 364 €/m², 3 pièces 9 558 €/m², 4 pièces et + 9 877 €/m².

Médianes des ventes d'appartements (2023–2025) : Montparnasse – Raspail 10 780 €/m², Denfert-Rochereau – Daguerre 10 000 €/m², Alésia – Parc Montsouris 9 250 €/m², Pernety – Plaisance 9 113 €/m². L'écart entre le quartier le plus cher et le plus accessible dépasse 15 % : la moyenne de l'arrondissement ne suffit pas pour estimer un appartement.

Parmi les rues qui comptent assez de ventes pour qu'une médiane ait un sens, la rue Daguerre arrive en tête, autour de 10 228 €/m² (88 ventes, 2023–2025). Sur moins de ventes, la rue Delambre atteint 11 643 €/m² (33 ventes) : une médiane plus fragile, à lire comme un ordre de grandeur. Une rue ne fait pas le prix à elle seule : l'étage, la vue et l'état de l'immeuble comptent autant.

Le prix médian au m² est passé de 9 932 € en 2023 à 9 455 € en 2025. Sur un an, la médiane du 14e progresse (+2,1 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le 14e se classe au 14e rang des 20 arrondissements par son prix médian.

Pernety – Plaisance, avec une médiane autour de 9 113 €/m² (1 558 ventes, 2023–2025), contre 10 780 €/m² pour Montparnasse – Raspail.

À la médiane des ventes (2023–2025), comptez environ 241 000 € pour un studio de 25 m², 375 000 € pour un deux-pièces de 40 m², 669 000 € pour un trois-pièces de 70 m², 938 000 € pour un quatre-pièces de 95 m². Ce sont des ordres de grandeur calculés sur des surfaces de référence : l'étage, la vue, l'état et la rue peuvent les faire varier nettement.

Sur les 4 391 ventes d'appartements analysées dans le 14ème arrondissement (2023–2025) : studio / 1 pièce 27 %, 2 pièces 37 %, 3 pièces 24 %, 4 pièces et + 12 %. Les studios et deux-pièces représentent 64 % des ventes du 14e : c'est le cœur du marché, le terrain des jeunes actifs, entre Denfert-Rochereau et la Cité universitaire.

Une vente sur dix dépasse 12 308 €/m² dans le 14ème arrondissement (2023–2025) ; à l'autre bout, une sur dix se conclut sous 7 143 €/m². Les prix les plus hauts correspondent aux grandes surfaces de standing, aux étages élevés avec vue et aux adresses les plus recherchées : ils s'estiment face à des ventes de même niveau, jamais à partir de la médiane.

Personne ne peut prédire le marché. Ce que disent les ventes : Sur un an, la médiane du 14e progresse (+2,1 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le bon moment dépend surtout de votre projet et du prix de départ : un appartement bien positionné se vend dans un marché stable comme dans un marché qui recule, un bien surévalué reste en vitrine dans tous les cas.

Ils viennent des mêmes actes : chaque vente d'appartement signée chez le notaire est enregistrée par l'administration fiscale, qui la publie dans la base DVF (demandes de valeurs foncières). Nos médianes pour le 14ème arrondissement sont calculées sur 4 394 de ces ventes (2023–2025) : ce sont des prix signés, pas des prix d'annonce. Les indices publiés par les notaires reposent sur leurs propres bases et peuvent différer légèrement.

Le nom Montparnasse court sur trois arrondissements, le 6e, le 14e et le 15e. La médiane du secteur Montparnasse – Raspail, affichée plus haut et détaillée sur sa page, ne compte que des ventes du 14e : boulevard Raspail côté 14e, rues Delambre, Huyghens, Campagne-Première et leurs voisines. Le boulevard du Montparnasse, partagé avec le 6e et le 15e, n’y entre que pour ses ventes côté 14e ; la tour et l’essentiel de la gare relèvent du 15e. Pour un appartement précis, la rue et l’immeuble comptent davantage que le nom du quartier.

Le Petit-Montrouge est l’un des quatre quartiers administratifs du 14e, avec Montparnasse, Parc-de-Montsouris et Plaisance. Il reprend une partie de l’ancienne commune de Montrouge annexée en 1860 : à ne pas confondre avec la commune actuelle de Montrouge, dans les Hauts-de-Seine. Nos quatre secteurs de prix portent d’autres noms et d’autres contours : le secteur Denfert-Rochereau – Daguerre, par exemple, compte l’avenue du Général-Leclerc de bout en bout. Pour une adresse du Petit-Montrouge, la médiane de sa rue, dans la liste complète, puis celle du secteur qui la compte, donnent le repère de départ.

La médiane du secteur Alésia – Parc Montsouris figure dans le tableau des quartiers, et sa page la détaille par taille d’appartement. Elle couvre des biens très différents : appartements face au parc, immeubles de boulevard, et, hors médiane, les maisons des villas. Une vue sur les arbres se compare à d’autres ventes avec vue, pas à la moyenne du secteur. La rue d’Alésia et l’avenue Reille ont leur propre médiane parmi les rues à la loupe : pour ces deux adresses, c’est le repère le plus proche.

La rue Daguerre a sa médiane parmi les rues à la loupe, calculée sur les ventes signées de la période affichée. Elle réunit deux rues en une : le tronçon commerçant, près de l’avenue du Général-Leclerc, et la partie plus calme qui file vers l’avenue du Maine. Au-dessus des commerces, un étage élevé et une chambre sur cour changent la lecture d’un appartement ; plus loin, la lumière et l’état de l’immeuble prennent le relais. La médiane du secteur Denfert-Rochereau – Daguerre complète la comparaison.

Aucune médiane de maison n’est publiée ici : nos calculs ne retiennent que les ventes d’appartements. Villa Seurat, square de Montsouris, villa Adrienne : chaque maison s’estime au cas par cas, d’après sa parcelle et son jardin, le statut et l’entretien de la voie, ce que le PLU bioclimatique autorise, l’état des risques lié au sous-sol et, pour les maisons-ateliers de la villa Seurat, leur protection au titre des monuments historiques. Notre avis de valeur cite les ventes de maisons retenues et explique l’écart avec chacune.

Nos médianes n’en disent rien : elles écartent les ventes en l’état futur d’achèvement et portent sur l’ancien. Dans le 14e, l’écoquartier Saint-Vincent-de-Paul en est l’exemple en cours ; il mêle logements libres, sociaux et en bail réel solidaire ; ces derniers se vendent à prix plafonné, sous conditions de ressources, et ne servent pas de comparable. Un appartement ancien entièrement rénové se compare d’abord à d’autres ventes rénovées de son secteur ; le prix catalogue d’un programme neuf n’est pas une vente signée.

Sur l’ancien hôpital de l’avenue Denfert-Rochereau, l’écoquartier réunit logements libres, sociaux et en bail réel solidaire, une école, une crèche et un gymnase, selon un calendrier prévu jusqu’en 2029. Le PLU bioclimatique lui consacre une orientation d’aménagement. Son effet sur les prix voisins ne se mesure pas encore dans les ventes, et nous ne lui attachons aucune prime. Pour un vendeur proche, il signifie quelques années de chantier, puis des équipements de quartier et une offre neuve à laquelle son appartement sera comparé.

Pas forcément : le périmètre de risque lié aux anciennes carrières couvre une partie de l’arrondissement, pas sa totalité. L’état des risques joint au dossier de vente dit si votre adresse s’y trouve. Pour un appartement en étage, c’est une ligne du dossier à lire, pas un motif de rabais automatique ; pour creuser une cave, étendre une maison ou surélever, l’avis de l’Inspection générale des carrières est demandé. Quant aux Catacombes de la place Denfert-Rochereau, c’est un ossuaire ouvert à la visite : leur tracé ne dit rien du risque d’une adresse.

D’abord en établissant à qui appartient l’immeuble : un bailleur social qui loue, une copropriété née de la vente de ses logements, ou un propriétaire privé qui a bâti à la même époque. Ce statut fixe les comparables, à chercher parmi les immeubles de brique de la même génération, et le niveau des charges, souvent lié à un chauffage collectif. Viennent ensuite les travaux votés, fenêtres ou toiture, puis l’exposition : sur le boulevard ou sur cour, et, au plus près des portes, au bruit du boulevard périphérique.

Cela dépend de l’adresse. Le 14e compte des protections ponctuelles au titre des monuments historiques : maisons-ateliers protégées de la villa Seurat, façades de l’immeuble du 31-31 bis rue Campagne-Première, pavillon suisse (classé) et maison du Brésil (inscrite) à la Cité internationale universitaire. Dans les abords d’un monument, les travaux extérieurs visibles demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Une partie du 14e, au moins, se trouve aussi dans le site inscrit « Ensemble urbain à Paris » (arrêté du 6 août 1975) : les fiches de ces monuments en portent la mention. Dans un site inscrit, l’architecte des Bâtiments de France est consulté sur les travaux soumis à autorisation, et son accord est requis pour une démolition. Nous vérifions la situation de l’immeuble adresse par adresse, sur les documents du PLU bioclimatique et l’atlas des patrimoines, avant d’en faire un argument ou une contrainte.