Estimation appartement Paris 12e.
De la pierre de taille à la maison de ville.

À Paris 12 (12ème arrondissement, 75012), le prix moyen d'un appartement au m², mesuré par la médiane des ventes, est de 9 048 €/m² en 2025, d'après les ventes enregistrées (DVF). Huit ventes sur dix se situent entre 7 034 et 11 433 €/m². Selon le quartier, la médiane va de 8 909 € (Daumesnil – Bel-Air) à 9 735 €/m² (Aligre – Gare de Lyon).

Dans le 12e, le prix au m² varie peu avec la taille : un studio et un grand appartement se vendent à des niveaux proches. Médianes 2023–2025 : studio / 1 pièce 9 107 €/m², 2 pièces 9 059 €/m², 3 pièces 9 155 €/m², 4 pièces et + 9 244 €/m².

Médianes des ventes d'appartements (2023–2025) : Aligre – Gare de Lyon 9 735 €/m², Nation – Picpus 9 044 €/m², Bercy 8 961 €/m², Daumesnil – Bel-Air 8 909 €/m². L'écart entre le quartier le plus cher et le plus accessible dépasse 5 % : la moyenne de l'arrondissement ne suffit pas pour estimer un appartement.

Parmi les rues qui comptent assez de ventes pour qu'une médiane ait un sens, la rue Crozatier arrive en tête, autour de 10 065 €/m² (75 ventes, 2023–2025). Une rue ne fait pas le prix à elle seule : l'étage, la vue et l'état de l'immeuble comptent autant.

Le prix médian au m² est passé de 9 489 € en 2023 à 9 048 € en 2025. Sur un an, la médiane du 12e progresse (+2,3 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le 12e se classe au 16e rang des 20 arrondissements par son prix médian.

Daumesnil – Bel-Air, avec une médiane autour de 8 909 €/m² (1 589 ventes, 2023–2025), contre 9 735 €/m² pour Aligre – Gare de Lyon.

À la médiane des ventes (2023–2025), comptez environ 228 000 € pour un studio de 25 m², 362 000 € pour un deux-pièces de 40 m², 641 000 € pour un trois-pièces de 70 m², 878 000 € pour un quatre-pièces de 95 m². Ce sont des ordres de grandeur calculés sur des surfaces de référence : l'étage, la vue, l'état et la rue peuvent les faire varier nettement.

Sur les 4 597 ventes d'appartements analysées dans le 12ème arrondissement (2023–2025) : studio / 1 pièce 25 %, 2 pièces 38 %, 3 pièces 23 %, 4 pièces et + 13 %. Les studios et deux-pièces représentent 63 % des ventes du 12e : c'est le cœur du marché, le terrain des voyageurs de la gare de Lyon et de la ligne 14, des résidences de Bercy aux immeubles anciens d’Aligre.

Une vente sur dix dépasse 11 433 €/m² dans le 12ème arrondissement (2023–2025) ; à l'autre bout, une sur dix se conclut sous 7 034 €/m². Les prix les plus hauts correspondent aux grandes surfaces de standing, aux étages élevés avec vue et aux adresses les plus recherchées : ils s'estiment face à des ventes de même niveau, jamais à partir de la médiane.

Personne ne peut prédire le marché. Ce que disent les ventes : Sur un an, la médiane du 12e progresse (+2,3 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le bon moment dépend surtout de votre projet et du prix de départ : un appartement bien positionné se vend dans un marché stable comme dans un marché qui recule, un bien surévalué reste en vitrine dans tous les cas.

Ils viennent des mêmes actes : chaque vente d'appartement signée chez le notaire est enregistrée par l'administration fiscale, qui la publie dans la base DVF (demandes de valeurs foncières). Nos médianes pour le 12ème arrondissement sont calculées sur 4 610 de ces ventes (2023–2025) : ce sont des prix signés, pas des prix d'annonce. Les indices publiés par les notaires reposent sur leurs propres bases et peuvent différer légèrement.

D’abord son bâti : le lotissement d’Aligre du XVIIIe siècle, la pierre de l’avenue Daumesnil, la brique des Maréchaux, les résidences de Bercy et les logements de l’ancienne caserne de Reuilly se côtoient à Paris 12e. Ensuite, quelques maisons, rares sur le marché, rue Crémieux et dans la villa du Bel-Air. Enfin, le bois de Vincennes, rattaché à l’arrondissement en 1929. Les écarts de prix selon la taille et le quartier sont calculés plus haut ; à surface égale, c’est souvent l’époque de l’immeuble qui départage deux appartements. Les quartiers administratifs, Bel-Air, Picpus, Bercy et Quinze-Vingts, ne recoupent pas exactement nos secteurs de prix.

En commençant par l’immeuble. Un bâtiment bas du lotissement d’Aligre, une résidence de Bercy, un immeuble de brique des Maréchaux et un immeuble de pierre de l’avenue Daumesnil n’ont ni les mêmes charges ni les mêmes acquéreurs : les ventes comparables se prennent dans la même génération, au mieux dans le même immeuble. Nous lisons ensuite les charges, les travaux votés et le DPE, puis ce que voient les fenêtres : coulée verte, parc de Bercy, bois de Vincennes, ou voies ferrées et périphérique. La médiane de l’arrondissement reste une toile de fond ; la visite ajuste enfin le prix à l’état et à la distribution.

Le budget calculé plus haut pour un quatre-pièces de référence, à partir de la médiane des ventes, donne l’ordre de grandeur ; nous n’écrivons pas de montant fixe, qui vieillirait à chaque mise à jour des données. Autour de 90 m², on trouve à Paris 12e des trois-pièces comme des quatre-pièces : le nombre de chambres, l’étage, l’ascenseur, l’époque de l’immeuble et la vue creusent l’écart de prix entre deux biens de même surface. Un appartement de pierre près de la Nation et un autre dans une résidence de Bercy ne se comparent pas entre eux. La visite, elle, donne la fourchette.

Les maisons vendues dans le 12e sont trop peu nombreuses pour qu’un prix moyen au m² ait un sens : les médianes affichées ici ne concernent que les appartements. Ces maisons existent pourtant, rue Crémieux ou dans la villa du Bel-Air. Chacune s’estime sur quelques ventes de maisons comparables, en regardant le terrain ou le jardin, l’accès par une voie privée, la mitoyenneté, le nombre de niveaux et l’état de la toiture. Appliquer à une maison le prix au m² d’un appartement voisin fausserait le résultat, dans un sens comme dans l’autre.

Il n’existe pas de prix type. Les maisons de la rue Crémieux, voie piétonne depuis 1993 près de la gare de Lyon, changent rarement de mains, et aucune ne ressemble tout à fait à sa voisine : nombre de niveaux, surface réelle, extérieur ou non, état intérieur. La notoriété de la rue n’est pas un comparable. Nous partons des ventes de maisons de ville du 12e, celles de la villa du Bel-Air comprises, pas du prix au m² des appartements du quartier, puis la visite affine. Une maison de cette rue s’estime pour elle-même, avec ses contraintes de mitoyenneté et d’entretien.

Le 12e a connu plusieurs vagues de logements neufs : la ZAC de Reuilly à partir de 1986, la ZAC de Bercy, créée en 1988, puis l’ancienne caserne de Reuilly, livrée en 2019 et 2020. Le 9 septembre 2026, la Ville de Paris a annoncé renoncer, dans sa forme actuelle, au projet Bercy-Charenton, sur les emprises ferroviaires du sud-est de l’arrondissement. Nos médianes ne retiennent que les reventes d’appartements existants : un logement récent se compare d’abord aux reventes de son propre ensemble, puis aux programmes de la même époque, plutôt qu’à un prix de vente sur plan.

Dans les deux : la place de la Nation est partagée entre le 11e, au nord, et le 12e, au sud. Côté 12e, les immeubles qui la bordent et les rues qui partent vers Picpus relèvent de cette page et de ses ventes ; pour une adresse du côté nord, c’est la page d’estimation du 11e qui s’applique. Depuis le réaménagement inauguré en 2019, avec un anneau de circulation resserré et des espaces plantés, la vue sur la place et l’étage départagent les prix des appartements qui la bordent.

En partie : trois arrondissements se partagent la place de la Bastille, le 4e, le 11e et le 12e. Côté 12e se trouvent l’opéra Bastille, la rive est du port de l’Arsenal et le départ de la rue de Lyon et de la rue de Charenton ; plus loin, le côté pair du faubourg Saint-Antoine et le marché d’Aligre. Un appartement de ce côté s’estime avec les ventes du 12e, lues par génération d’immeuble, du faubourg à la pierre de l’avenue Daumesnil. Côté rue de la Roquette ou boulevard Richard-Lenoir, c’est le marché du 11e, avec sa propre page d’estimation.

À Paris 12e, « Bel-Air » recouvre trois réalités : un quartier administratif, à l’est de l’arrondissement ; l’avenue du Bel-Air, qui part de la place de la Nation ; la villa du Bel-Air, voie pavée de maisons et de petits jardins face à la Petite Ceinture. Notre secteur Daumesnil – Bel-Air emprunte le nom sans en suivre les limites : l’avenue et la villa n’y figurent pas. Pour une adresse précise, partez de la liste complète des rues, plus haut, où chacune a sa médiane. Une maison de la villa, elle, s’estime à part, sur quelques ventes de maisons.

La médiane du secteur Bercy figure plus haut, avec le nombre de ventes sur lequel elle repose : regardez-le, car sur un bâti récent qui se revend résidence par résidence, quelques ventes suffisent à la déplacer. Dans ce quartier né des anciens entrepôts à vin, une résidence se compare d’abord à ses propres reventes, puis à ses voisines de la même décennie ; viennent ensuite la vue, l’étage et la distance aux voies. Bercy Village, installé dans les chais de la Cour Saint-Émilion, est un lieu de commerces et de loisirs, pas un secteur de prix.

Il se lit sur deux de nos secteurs, car les abords de la gare ne forment pas un seul marché : la rue de Lyon et le boulevard Diderot figurent dans Aligre – Gare de Lyon, la rue de Bercy dans le secteur Bercy. Leurs médianes, plus haut, donnent l’ordre de grandeur. Entre deux appartements voisins, l’écart tient ensuite à la façade, sur rue, sur voies ou sur cour, et à l’étage. Rue de Bercy, le chantier « Côté Seine », prévu jusqu’en 2029, fait aussi partie de ce que l’acquéreur pèse : nous lui en donnons le calendrier, source à l’appui.