Louer dans le 20e à Paris : loyers et demande
Louer dans le Paris 20e : demande soutenue, encadrement des loyers et profil des locataires — Ménilmontant, Belleville, Gambetta, Charonne.
Lire l’articleEstimation Paris 20e · prix DVF mis à jour septembre 2026
Estimation appartement Paris 20e
prix au m² & estimation gratuite
Connaître la valeur réelle de votre appartement dans le 20e (Gambetta, Ménilmontant, Belleville), c'est d'abord lire le bon prix au m² — celui des ventes réellement conclues dans votre quartier (75020). Découvrez les prix DVF officiels rue par rue, puis recevez une estimation d'expert.
- Prix réels par quartier (source DVF)
- Estimation gratuite & sans engagement
- Réponse d'un expert du 20e sous 48 h
8 391 € prix médian au m² · 20e (2025)
+2,1 % évolution sur 12 mois (hausse)
5 438 ventes réelles analysées (2023–2025)
75020 code postal · 20e arrondissement
Source : DVF — Demande de valeurs foncières (DGFiP / data.gouv.fr) · 5 438 ventes d'appartements analysées · mis à jour septembre 2026.
Le 20e arrondissement
Immobilier dans le 20e arrondissement
de Paris : tout comprendre.
De la place Gambetta aux ruelles de Ménilmontant et de Belleville au village de Charonne, le 20ᵉ arrondissement de Paris (75020) réunit des marchés contrastés, du résidentiel bourgeois au populaire créatif. Un arrondissement où la valeur se joue d'une rue à l'autre — d'où l'importance d'une estimation au plus près du terrain.
Le 20e arrondissement : de Gambetta à Belleville
Le 20ᵉ arrondissement de Paris, à l'est de la capitale, est l'un des plus vivants et des plus attachants. Il réunit le résidentiel Gambetta et le Père-Lachaise, le village bohème de Ménilmontant, le cosmopolite Belleville et l'ancien village de Charonne. Estimer, acheter ou vendre un appartement dans le 20e arrondissement suppose de connaître finement ce territoire, rue par rue et immeuble par immeuble.
Les quartiers du 20e : Gambetta, Ménilmontant, Belleville, Charonne
Le 20ᵉ se compose de quatre quartiers administratifs — Belleville, Saint-Fargeau, Père-Lachaise et Charonne. Gambetta – Père-Lachaise, résidentiel et bourgeois, réunit les adresses les plus recherchées. Ménilmontant, sur les hauteurs, séduit par son charme bohème et ses vues. Belleville, cosmopolite et créatif, attire les jeunes actifs. Le village de Charonne – Saint-Blaise, plus accessible, offre un cadre à taille humaine.
Quel type d'appartement trouve-t-on dans le 20e arrondissement ?
Le parc immobilier du 20e est d'une grande diversité : bel haussmannien autour de Gambetta, immeubles faubouriens et anciens ateliers d'artistes reconvertis à Ménilmontant et Belleville, petites maisons et passages confidentiels à Charonne et aux Vignoles, et programmes neufs issus du renouvellement urbain. Les biens avec vue sur Paris, extérieur ou cachet atypique atteignent les valorisations les plus hautes — d'où l'importance d'une estimation tenant compte du type de bien, de l'étage et de l'exposition.
Transports, métro et vie de quartier dans le 20e
Le 20e arrondissement est bien desservi. Les lignes 2 (Belleville, Ménilmontant, Père Lachaise, Alexandre Dumas), 3 (Gambetta, Porte de Bagnolet), 3 bis (Saint-Fargeau, Pelleport), 9 (Maraîchers, Buzenval) et 11 (Belleville, Pyrénées, Télégraphe) le relient à toute la capitale. Parc de Belleville et sa vue, cimetière du Père-Lachaise, marchés de Belleville et de la place Gambetta, rues pentues de Ménilmontant animent un arrondissement vivant et créatif — un critère qui pèse directement sur la valeur d'un bien.
Pourquoi faire estimer, vendre ou acheter dans le 20e arrondissement ?
Parce que le marché du 20e est l'un des plus contrastés de Paris : d'un haussmannien de Gambetta à un atelier d'artiste de Ménilmontant, d'un immeuble cosmopolite de Belleville à une petite maison de Charonne, le prix au m² peut varier de plus de 20 %. Une estimation immobilière fondée sur les ventes réelles (DVF) et sur la connaissance du terrain est indispensable, que votre projet soit de vendre votre appartement, d'acheter, de connaître la valeur de votre patrimoine ou de préparer une succession. La Maison de l'Immobilier vous accompagne sur l'ensemble du 20e arrondissement (75020), de Gambetta à Belleville et de Ménilmontant à Charonne.
Prix au m² par quartier
Prix au m² dans le 20e,
quartier par quartier.
Prix médians calculés sur les ventes d'appartements réellement conclues (base DVF officielle, 2023–2025). Le 20e se vend en moyenne 8 391 €/m² — la plupart des biens entre 6 441 et 10 526 €/m² — mais chaque quartier a son marché.
-
Ménilmontant
8 717 €/m²Le village bohème : ruelles pentues, ateliers d'artistes, bars et vues sur Paris — très recherché.
Rues : rue de Ménilmontant, rue Sorbier, rue de l’Ermitage, rue des Amandiers
480 ventes analysées Estimer dans Ménilmontant -
Belleville
8 583 €/m²Le village-monde : cosmopolite, créatif, marchés et vue depuis le parc — populaire et en valorisation.
Rues : rue de Belleville, boulevard de Belleville, rue Ramponeau, rue des Couronnes
505 ventes analysées Estimer dans Belleville -
Charonne – Saint-Blaise
8 569 €/m²L'ancien village de Charonne : charme villageois, passages des Vignoles et prix plus accessibles.
Rues : rue de Bagnolet, rue Saint-Blaise, rue des Orteaux, rue Vitruve
901 ventes analysées Estimer dans Charonne – Saint-Blaise -
Gambetta – Père-Lachaise
8 500 €/m²Le 20e résidentiel et bourgeois : place Gambetta, mairie, Père-Lachaise et bel haussmannien — le plus prisé.
Rues : avenue Gambetta, rue des Pyrénées, rue de la Chine, rue des Rondeaux
1347 ventes analysées Estimer dans Gambetta – Père-Lachaise
Source : DVF — Demande de valeurs foncières (data.gouv.fr / DGFiP). Prix médians des appartements, dernières années publiées (2023–2025). Indicatifs : seule une visite permet une estimation précise.
Évolution des prix
Évolution du prix au m² dans le 20e arrondissement
de 2023 à 2025.
Entre 2023 et 2025, le prix médian des appartements vendus dans le 20e arrondissement (Paris 20, 20ème arrondissement, 75020) est passé de 8 791 €/m² à 8 391 €/m², soit une baisse de 4,6 % sur la période. Le point haut se situe en 2023 (8 791 €/m²), le point bas en 2024 (8 222 €/m²). 5 438 ventes réelles analysées, données DVF mises à jour en septembre 2026.
| Année | Prix médian au m² | Ventes analysées | Variation |
|---|---|---|---|
| 2023 | 8 791 € | 1 811 | — |
| 2024 | 8 222 € | 1 695 | −6,5 % |
| 2025 | 8 391 € | 1 932 | +2,1 % |
Vous envisagez de vendre ? Vendre dans le 20e : délais, honoraires, étapes et conseils propres au secteur.
Prix par type de bien
Prix au m² selon
le type d'appartement.
Du studio au grand appartement familial, le prix au m² évolue avec la typologie. Médianes des ventes réelles dans le 20e (2023–2025).
- Studio / 1 pièce 8 498 €/m² 1592 ventes
- 2 pièces 8 517 €/m² 2079 ventes
- 3 pièces 8 444 €/m² 1197 ventes
- 4 pièces et + 8 194 €/m² 561 ventes
Prix rue par rue
Prix au m² des principales
rues du 20e arrondissement.
À Paris, la valeur se joue à la rue près. Voici les prix au m² réels (médianes DVF) sur les rues du 20e où les ventes sont les plus nombreuses.
- Rue Orfila 8 838 €/m² 100 ventes
- Boulevard de Charonne 8 820 €/m² 113 ventes
- Avenue Gambetta 8 720 €/m² 191 ventes
- Rue Villiers Isle Adam 8 673 €/m² 82 ventes
- Rue de Bagnolet 8 593 €/m² 161 ventes
- Rue des Pyrenees 8 571 €/m² 371 ventes
- Rue de Menilmontant 8 475 €/m² 111 ventes
- Rue de Belleville 8 467 €/m² 128 ventes
- Rue Pixerecourt 8 234 €/m² 98 ventes
- Rue d'Avron 8 000 €/m² 121 ventes
- Rue Pelleport 7 939 €/m² 191 ventes
- Rue Saint Fargeau 7 884 €/m² 124 ventes
- Rue du Borrego 7 718 €/m² 96 ventes
- Boulevard Davout 7 398 €/m² 120 ventes
Médianes des ventes d'appartements par voie (source DVF, 2023–2025). Seules les rues comptant suffisamment de ventes sont affichées ; un prix au m² reste indicatif et ne remplace pas une visite.
Notre méthode
Comment nous estimons
votre appartement.
Une estimation ne se résume pas à un prix au m² moyen multiplié par votre surface. Voici notre démarche, du terrain à la fourchette de valeur.
- 01
Analyse de votre bien
Surface, étage, exposition, état, prestations, charges : chaque caractéristique pèse sur la valeur réelle.
- 02
Étude des ventes réelles
Nous confrontons votre appartement aux transactions réellement conclues dans votre rue et votre quartier (base DVF).
- 03
Lecture du micro-marché
Tension, délais de vente, saisonnalité : le 20e se lit rue par rue, immeuble par immeuble.
- 04
Restitution argumentée
Vous recevez une fourchette de prix claire, justifiée et défendable face aux acquéreurs — pas un chiffre d'algorithme.
La maison
Pourquoi faire estimer
votre bien dans le 20e ?
-
Experts du 20e
Une connaissance fine de Gambetta, de Ménilmontant et de Belleville (75020), de leurs rues et de leurs acheteurs.
-
Données réelles
Des prix fondés sur les ventes notariées officielles (DVF), pas sur des moyennes approximatives.
-
Estimation défendable
Chaque valeur est argumentée et tient face aux acquéreurs comme aux notaires.
Questions fréquentes
Estimation & prix
dans le 20e arrondissement.
Quel est le prix au m² dans le 20e arrondissement en 2025 ?
Le prix médian dans le 20e arrondissement de Paris (75020) est de 8 391 €/m² en 2025, selon les données DVF officielles. Il s'échelonne d'environ 8 500 €/m² du côté de Charonne jusqu'à 8 717 €/m² autour de Gambetta – Père-Lachaise. La majorité des ventes se situent entre 6 441 et 10 526 €/m².
Quel est le prix au m² par type de bien (studio, 2 pièces…) à Paris 20e ?
Dans le 20e, le prix au m² varie selon la typologie : studio / 1 pièce autour de 8 498 €/m², 2 pièces autour de 8 517 €/m², 3 pièces autour de 8 444 €/m², 4 pièces et + autour de 8 194 €/m² (médianes DVF, 2023–2025). Les petites surfaces, très demandées, se négocient souvent au prix au m² le plus élevé.
Quel est le quartier le plus cher du 20e arrondissement ?
Le secteur Ménilmontant affiche le prix au m² le plus élevé du 20e, autour de 8 717 €/m² (médiane des ventes DVF récentes), porté par son cadre résidentiel, la qualité de son bâti et sa centralité de vie.
Comment est calculé ce prix au m² ?
Nos prix reposent sur les ventes d'appartements réellement enregistrées dans le 20e (base DVF, 5438 transactions analysées sur 2023–2025). Nous écartons les ventes atypiques et reconstituons le prix au m² réel de chaque vente, puis en prenons la médiane par quartier.
L'estimation de mon appartement dans le 20e est-elle gratuite ?
Oui, entièrement gratuite et sans engagement. Un expert du 20e vous recontacte sous 48 h, se déplace sur place — indispensable à une estimation fiable — puis vous remet une valeur argumentée.
Les prix montent-ils ou baissent-ils dans le 20e arrondissement ?
Dans le 20e, les prix médians évoluent de +2,1 % sur un an (hausse, données DVF). La Maison de l'Immobilier suit cette dynamique pour estimer votre bien au juste prix du marché actuel.
Pourquoi choisir une agence spécialiste du 20e arrondissement ?
Parce que la valeur se joue quartier par quartier, rue par rue. La Maison de l'Immobilier connaît finement le 20e, ses adresses recherchées, ses acquéreurs et ses délais réels — une expertise de terrain qu'aucun algorithme ne remplace.
Quels travaux valorisent le plus un appartement dans le 20e ?
Cuisine et salle de bains rénovées, peintures rafraîchies, optimisation des volumes et amélioration du DPE sont les postes les plus rentables dans le 20e. La Maison de l'Immobilier vous conseille sur les travaux réellement valorisants avant la mise en vente.
Un balcon, une terrasse ou une vue changent-ils le prix dans le 20e ?
Oui, fortement. Un extérieur, un étage élevé avec ascenseur, une belle vue ou une bonne exposition valorisent un bien au-dessus du prix au m² médian du 20e. Ces critères sont intégrés à notre estimation.
Comment estimer un bien du 20e en succession ou donation ?
Une estimation juste est essentielle : sous-évaluer expose à un redressement, surévaluer alourdit les droits. La Maison de l'Immobilier réalise une estimation argumentée et documentée (ventes DVF), recevable par le notaire.
Surface Carrez ou surface habitable pour estimer dans le 20e ?
Le prix au m² dans le 20e se calcule sur la surface Carrez (obligatoire en copropriété). La surface habitable (loi Boutin) sert surtout à la location. Nous vérifions le métrage pour une estimation fiable.
Les charges de copropriété pèsent-elles sur le prix dans le 20e ?
Oui : des charges élevées ou de gros travaux votés peuvent freiner les acquéreurs et peser sur la valeur, tandis qu'une copropriété saine rassure. Nous en tenons compte dans l'estimation et la stratégie de vente.
Pouvez-vous estimer le loyer d'un bien dans le 20e ?
Oui. La Maison de l'Immobilier estime aussi la valeur locative dans le 20e, en tenant compte de l'encadrement des loyers parisien — utile pour un investissement ou une mise en location au juste prix, dans les règles.
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