Estimation appartement Paris 3e.
Des hôtels particuliers aux ateliers.

À Paris 3 (3ème arrondissement, 75003), le prix moyen d'un appartement au m², mesuré par la médiane des ventes, est de 12 000 €/m² en 2025, d'après les ventes enregistrées (DVF). Huit ventes sur dix se situent entre 8 696 et 16 119 €/m². Selon le quartier, la médiane va de 11 468 € (Arts-et-Métiers) à 13 500 €/m² (Les Archives).

Contrairement à une idée reçue, le prix au m² monte avec la taille dans le 3e : les appartements de quatre pièces et plus se vendent 10 % plus cher au m² que les studios. Médianes 2023–2025 : studio / 1 pièce 11 638 €/m², 2 pièces 11 837 €/m², 3 pièces 12 407 €/m², 4 pièces et + 12 810 €/m².

Médianes des ventes d'appartements (2023–2025) : Les Archives 13 500 €/m², Haut-Marais 12 467 €/m², Le Temple 12 042 €/m², Arts-et-Métiers 11 468 €/m². L'écart entre le quartier le plus cher et le plus accessible dépasse 15 % : la moyenne de l'arrondissement ne suffit pas pour estimer un appartement.

Parmi les rues qui comptent assez de ventes pour qu'une médiane ait un sens, la rue des Archives arrive en tête, autour de 14 655 €/m² (51 ventes, 2023–2025). Une rue ne fait pas le prix à elle seule : l'étage, la vue et l'état de l'immeuble comptent autant.

Le prix médian au m² est passé de 12 311 € en 2023 à 12 000 € en 2025. Sur un an, la médiane du 3e progresse (+2,6 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le 3e se classe au 6e rang des 20 arrondissements par son prix médian.

Arts-et-Métiers, avec une médiane autour de 11 468 €/m² (435 ventes, 2023–2025), contre 13 500 €/m² pour Les Archives.

À la médiane des ventes (2023–2025), comptez environ 291 000 € pour un studio de 25 m², 473 000 € pour un deux-pièces de 40 m², 868 000 € pour un trois-pièces de 70 m², 1 217 000 € pour un quatre-pièces de 95 m². Ce sont des ordres de grandeur calculés sur des surfaces de référence : l'étage, la vue, l'état et la rue peuvent les faire varier nettement.

Sur les 1 891 ventes d'appartements analysées dans le 3ème arrondissement (2023–2025) : studio / 1 pièce 33 %, 2 pièces 35 %, 3 pièces 18 %, 4 pièces et + 14 %. Les studios et deux-pièces représentent 68 % des ventes du 3e : c'est le cœur du marché, le terrain des premiers achats et des investisseurs, surtout du côté d'Arts-et-Métiers.

Une vente sur dix dépasse 16 119 €/m² dans le 3ème arrondissement (2023–2025) ; à l'autre bout, une sur dix se conclut sous 8 696 €/m². Les prix les plus hauts correspondent aux grandes surfaces de standing, aux étages élevés avec vue et aux adresses les plus recherchées : ils s'estiment face à des ventes de même niveau, jamais à partir de la médiane.

Personne ne peut prédire le marché. Ce que disent les ventes : Sur un an, la médiane du 3e progresse (+2,6 %), comme celle de Paris (+1,3 %). Une variation annuelle se lit avec prudence : elle dépend de la composition des ventes de l’année. Le bon moment dépend surtout de votre projet et du prix de départ : un appartement bien positionné se vend dans un marché stable comme dans un marché qui recule, un bien surévalué reste en vitrine dans tous les cas.

Ils viennent des mêmes actes : chaque vente d'appartement signée chez le notaire est enregistrée par l'administration fiscale, qui la publie dans la base DVF (demandes de valeurs foncières). Nos médianes pour le 3ème arrondissement sont calculées sur 1 894 de ces ventes (2023–2025) : ce sont des prix signés, pas des prix d'annonce. Les indices publiés par les notaires reposent sur leurs propres bases et peuvent différer légèrement.

Il ne limite pas la vente, mais il pèse sur ce que l'acquéreur pourra faire : façades, menuiseries et certains éléments intérieurs sont encadrés, et les travaux sont soumis à l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France. Un projet de redistribution ou de création d'ouverture doit être vérifié avant d'être présenté comme une possibilité, sinon il devient un argument de négociation contre le vendeur.

En le comparant à d'autres appartements d'hôtels particuliers plutôt qu'à la médiane du quartier. L'étage noble, la hauteur sous plafond, les décors conservés, l'accès par la cour et l'état des parties communes font l'essentiel de la valeur. Nous regardons aussi ce que le plan de sauvegarde autorise et le montant des travaux de copropriété à venir.

Parfois, mais rarement simplement. Dans un immeuble du secteur sauvegardé, l'installation touche souvent un escalier ou une cour protégés et suppose l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France et de la copropriété. Un projet d'ascenseur voté ou autorisé est un vrai argument de vente ; un projet seulement évoqué ne l'est pas.

La surface Carrez est obligatoire dans la promesse de vente et c'est elle qui se compare aux autres ventes. Sous les toits, elle peut être nettement inférieure à la surface au sol : mieux vaut annoncer les deux dès le départ que de laisser l'acquéreur le découvrir en visite.

Le carnet d'entretien, les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le montant du fonds de travaux et, s'il existe, le plan pluriannuel de travaux. Dans une copropriété de dix ou quinze lots, savoir ce qui a été fait et ce qui est prévu pèse directement sur le prix.

C'est possible, mais cela suppose l'accord de la copropriété et, si les travaux touchent la structure, un escalier ou un élément protégé, une autorisation d'urbanisme soumise à l'Architecte des Bâtiments de France. Un projet de réunion déjà validé valorise les deux lots ; un projet seulement envisagé reste une hypothèse que l'acquéreur pèsera.

Souvent, oui, dès que la rue est commerçante ou animée le soir. Mais une cour étroite et sombre ne vaut pas une rue calme et lumineuse : c'est l'équilibre entre le bruit, la lumière et la vue qui décide. Nous comparons votre appartement à des ventes de même orientation dans les rues voisines.

Pour la plupart des acquéreurs, oui : commerces de bouche, marché couvert et vie de quartier sont recherchés. Pour un appartement situé juste au-dessus, les livraisons et l'animation se lisent aussi : l'étage et le côté cour font alors la différence.

D'abord en vérifiant son usage d'habitation et sa conformité, puis en le comparant à des logements de configuration proche : plateau ouvert, grandes baies, rez-de-chaussée ou entresol. Un ancien local bien transformé se vend comme un loft ; un lot à l'usage incertain se négocie avec une forte prudence.