Rue des Martyrs : un prix au m², deux arrondissements

Celles et ceux qui cherchent « prix m2 rue des martyrs paris » tombent souvent sur un chiffre unique. Il y en a pourtant deux, et c’est tout l’intérêt de cette rue. Partie du 9e, elle monte vers la butte Montmartre et s’achève dans le 18e. Les ventes de chaque côté sont comptées dans leur arrondissement : la même rue a donc deux médianes, et chacune se compare à une référence différente.

Deux médianes pour une même rue

Côté 9e, sur la période 2023–2025, la base DVF recense 101 ventes d’appartements rue des Martyrs, pour une médiane de 11 409 €/m². La médiane du 9e était de 10 875 €/m² en 2025 : la rue s’en écarte de +5 %.

Côté 18e, sur la même période, la base compte 27 ventes d’appartements, pour une médiane de 11 628 €/m². Rapportée à la médiane du 18e, qui était de 8 900 €/m² en 2025, la rue affiche un écart de +31 %.

Pourquoi les deux écarts ne se comparent pas

Le piège est de lire ces deux écarts comme s’ils mesuraient la même chose. Chacun rapporte la rue à son propre arrondissement. Or le 9e et le 18e n’ont pas la même médiane, ni le même visage : le 18e, en particulier, va des pentes de Montmartre aux abords du périphérique, avec des marchés très différents d’un quartier à l’autre. Une rue peut donc se vendre à des prix voisins de part et d’autre, et paraître banale dans le 9e tout en se détachant nettement dans le 18e.

Pour savoir si la rue se vend plus cher d’un côté que de l’autre, ce sont donc les deux médianes de rue qu’il faut rapprocher, pas les deux écarts. Les chiffres ci-dessus, recalculés à chaque mise à jour, disent lequel des deux côtés passe devant.

Deux précautions encore. Une médiane de rue embrasse plusieurs millésimes de ventes, la médiane d’arrondissement le seul dernier millésime complet : les écarts se lisent comme des ordres de grandeur. Et le nombre de ventes, affiché de chaque côté, mesure la solidité du chiffre. Moins il y a de ventes, plus la médiane bouge d’une mise à jour à l’autre, parce que chaque transaction y pèse davantage. Enfin, seules les ventes d’appartements, avec caves et parkings, sont retenues ; celles qui comprennent une boutique ou un local en sont exclues, ce qui compte sur une rue aussi commerçante.

Une rue ancienne, un nom récent

La rue figure déjà sur le plan de Jouvin de Rochefort, en 1672, mais son nom actuel est plus jeune. Elle s’est appelée rue des Porcherons, puis rue du Champ-de-Repos de 1793 à 1806 ; au-delà du mur des Fermiers généraux, on parlait de chaussée des Martyrs. Les tronçons n’ont été réunis sous le nom de rue des Martyrs qu’en 1868. Sa largeur, elle, avait été fixée bien avant, par une décision ministérielle du 15 mars 1800.

Ce profil dit le bâti. Une rue étroite, en pente, bordée d’immeubles du XIXe siècle souvent modestes par leurs proportions : on est loin des grands hôtels particuliers de la rive gauche. Les surfaces y sont très variables d’un immeuble à l’autre, et les grands logements se trouvent surtout dans les immeubles les plus cossus.

La rue a aussi une histoire festive et artistique. Au numéro 7, la brasserie des Martyrs réunit de 1856 à 1866 une clientèle de bohèmes. Plus haut, le Divan du Monde, au 75, et le cabaret Michou, au 80, entretiennent une vie nocturne qui fait partie de l’identité de la rue, avec ce que cela suppose pour les riverains.

Le bas de la rue : commerçant et patrimonial

Dans sa partie basse, la rue des Martyrs est d’abord une rue de commerces de proximité et de boutiques, fréquentée par les habitants du quartier. Son patrimoine se cache parfois là où on ne l’attend pas : au numéro 10, sur le pignon qui donne rue Hippolyte-Lebas, deux réclames peintes, pour la liqueur Bénédictine en 1907 et pour la peinture Ripolin en 1909, sont inscrites aux monuments historiques depuis le 6 septembre 2012.

Cette inscription ne concerne que les deux réclames, mais elle a des effets pour le voisinage. Une inscription, même partielle, crée des abords : faute de périmètre délimité propre, un immeuble visible depuis le pignon ou en même temps que lui, à moins de 500 mètres, voit ses travaux extérieurs soumis à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Pour un vendeur du bas de la rue, il vaut donc la peine de vérifier si son immeuble est concerné, et si un ravalement ou un remplacement de fenêtres a déjà été instruit à ce titre : l’acquéreur qui prévoit des travaux posera la question.

Sur nos pages, les ventes de la rue côté 9e sont comptées dans le secteur Saint-Georges – SoPi, autour de la place Saint-Georges et de la Nouvelle Athènes. Pour un appartement de ce côté, les comparables se cherchent dans la rue elle-même, puis dans les rues voisines du même secteur, à immeuble et étage comparables. L’animation commerçante joue dans les deux sens : un atout pour qui veut tout à pied, une contrainte pour un premier étage au-dessus d’une boutique qui ouvre tôt.

Le haut de la rue : vers les Abbesses

En montant, la rue change d’atmosphère. Elle approche les pentes de Montmartre et s’achève rue de la Vieuville, à quelques pas de la place des Abbesses. Côté 18e, ses ventes sont rattachées sur nos pages au secteur Montmartre – Abbesses, celui de la rue Lepic et de la rue des Abbesses.

Pour un appartement de ce côté, les bons comparables sont souvent des ventes de la rue ou des rues voisines de la butte, plutôt que des moyennes du 18e, qui mélangent des marchés trop différents. La vue, l’étage, la présence d’un ascenseur dans des immeubles anciens et l’exposition aux soirées du quartier départagent deux biens de même surface.

Reste le cas des appartements situés à proximité du changement d’arrondissement. Leurs meilleurs comparables se trouvent parfois de l’autre côté de la limite, quelques immeubles plus haut ou plus bas, dans un bâti identique. Rien n’interdit de s’en servir : une estimation sérieuse compare des immeubles, pas des codes postaux. Il faut seulement savoir que chaque page d’arrondissement ne compte que ses propres ventes, et que la médiane affichée pour la rue, d’un côté, ignore tout de l’autre.

Ce qui fait la valeur, d’un bout à l’autre

Sur toute sa longueur, la rue partage quelques critères. La pente d’abord : selon la position de l’immeuble, un même étage n’offre pas la même vue ni la même lumière. L’orientation sur rue ou sur cour ensuite, dans une voie étroite et animée. L’état de l’immeuble enfin, dans un bâti ancien où les travaux de façade, de toiture ou de mise aux normes peuvent peser sur les charges des années à venir.

Le commerce en pied d’immeuble mérite aussi un examen : une boulangerie, un restaurant, un bar n’ont pas les mêmes horaires ni les mêmes effets sur les étages bas. Un acquéreur averti posera la question ; le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée y répondent parfois mieux que la visite.

Vendre un appartement rue des Martyrs

La première question est simple : de quel côté se trouve l’appartement ? Elle détermine l’arrondissement de référence, le secteur et les comparables. Viennent ensuite la position dans la rue, l’étage, l’exposition, l’état de l’immeuble. Nous partons des ventes réellement signées dans la rue et ses abords, puis nous ajustons chaque référence à ce qui la distingue du bien.

Le dossier doit répondre aux questions que pose une rue commerçante et vivante : nuisances éventuelles, commerces de l’immeuble, travaux votés, charges. Un vendeur qui les anticipe évite qu’elles ne resurgissent au moment de la négociation.

Selon le côté de la rue, nous pouvons estimer votre appartement dans le 9e ou dans le 18e, en partant des ventes les plus proches de lui.