Quais de Jemmapes et de Valmy : deux rives, deux prix

Ceux qui cherchent « prix m2 quai de jemmapes » ou « quai de valmy prix » ont raison de distinguer les deux. Le canal Saint-Martin, dans sa partie à ciel ouvert, sépare deux quais qui se font face, du bassin de la Villette jusqu’à la rue du Faubourg-du-Temple, où le canal passe sous terre. Les deux appartiennent entièrement au 10e arrondissement. Mais ils n’ont ni le même arrière-pays, ni tout à fait le même bâti, et chacun a sa médiane.

Deux médianes face à face

Quai de Jemmapes, 104 ventes d’appartements ont été signées sur 2023–2025, selon la base publique DVF, pour une médiane de 11 170 €/m², soit un écart de +20 % avec l’arrondissement.

En face, le quai de Valmy totalise 77 ventes sur la même période. Sa médiane s’établit à 10 487 €/m², ce qui le situe à +12 % de la référence du 10e. Cette référence, la médiane de l’ensemble du 10e arrondissement, était de 9 341 €/m² en 2025.

Pour une fois, les deux écarts se comparent sans détour : ils mesurent deux rives contre une seule et même référence. Leur rapprochement, recalculé à chaque mise à jour des données, dit quelle rive se vend au-dessus de l’autre. Il faut pourtant le lire avec prudence. Les deux quais n’enregistrent pas le même nombre de ventes, et une différence de quelques points peut tenir à la composition des ventes d’une période : plus de lofts d’un côté, plus de studios de l’autre. Les médianes de rue couvrent en outre plusieurs années, quand celle du 10e ne retient que l’année de référence. Enfin, seules sont comptées les ventes d’appartements, éventuellement avec cave ou parking ; une vente qui comprend un local d’activité, fréquent dans les anciens entrepôts, en est exclue.

Un canal voulu en 1802

Le canal Saint-Martin naît d’une loi du 19 mai 1802, le 29 floréal an X. Les travaux, interrompus puis relancés, aboutissent à son inauguration le 4 novembre 1825. À mesure que le canal s’anime, ses deux quais se bordent d’immeubles d’habitation, puis d’entrepôts et d’ateliers liés au trafic des marchandises.

Cette double origine se lit toujours. Certains immeubles des quais sont des immeubles de rapport classiques, avec cour et escalier ; d’autres sont d’anciens bâtiments d’activité devenus copropriétés, aux plafonds hauts et à la structure en poteaux et poutres. Les deux familles se succèdent parfois d’une porte à l’autre, sur la même rive. Elles ne se comparent pas : un plateau d’entrepôt transformé se vend sur ses volumes et sa lumière, un appartement d’immeuble de rapport sur son plan et sur son étage.

L’étiquette énergétique suit la même ligne de partage. Dans le 10e, 23,6 % des appartements diagnostiqués depuis juillet 2021 sont classés F ou G, et 25,8 % parmi ceux des immeubles antérieurs à 1948 (ADEME, données du 23 septembre 2026). Sur les quais, un ancien entrepôt aux grands volumes se diagnostique mal par analogie avec un immeuble de rapport voisin : ses parois, sa hauteur sous plafond et son mode de chauffage n’ont rien de commun. Un DPE récent, établi sur le lot lui-même, vaut mieux que toute supposition.

Ce que protège l’inscription de 1993

Le 23 février 1993, le canal Saint-Martin est inscrit au titre des monuments historiques. La protection ne porte pas seulement sur le lit du canal : elle couvre aussi des écluses, comme celles des Récollets ou du Temple, et trois passerelles, celle de la Douane, celle de la rue Bichat et celle de la Grange-aux-Belles avec son pont tournant.

Pour les riverains, cette inscription a une portée concrète. Dans un rayon de 500 mètres, les immeubles en covisibilité avec le canal entrent dans ses abords : façade, fenêtres et toiture n’y changent qu’avec l’accord exprès de l’ABF, l’architecte des Bâtiments de France. Sur les quais, où les façades regardent directement l’eau, le cas est fréquent ; il se vérifie adresse par adresse. Le 10e est par ailleurs presque entièrement compris dans le site inscrit « Ensemble urbain à Paris » de 1975. Un ravalement, un changement de menuiseries ou la pose de garde-corps se préparent donc avec ces contraintes en tête, et le vendeur qui a déjà obtenu les autorisations nécessaires a une réponse prête.

Rive est, rive ouest

Le quai de Jemmapes occupe la rive est. Derrière lui s’étend le quartier de l’hôpital Saint-Louis, que la rue Bichat relie au canal. Le quai de Valmy tient la rive ouest ; son arrière-pays est celui du faubourg Saint-Martin et de l’ancien couvent des Récollets, qui abrite depuis 2004 la Maison de l’architecture.

Ces différences se ressentent à la visite plus qu’elles ne se chiffrent. L’ensoleillement, lui, se juge appartement par appartement, au fil des courbes du canal et selon la hauteur du vis-à-vis. La vue dépend autant de l’étage que de la rive. Au premier étage, l’été, on voit d’abord le feuillage des arbres ; l’hiver, l’eau réapparaît entre les branches. Plus haut, le regard passe au-dessus des arbres et embrasse les écluses et les passerelles. Un appartement traversant, ouvert sur le quai d’un côté et sur cour de l’autre, combine la vue et le calme : il se compare à d’autres traversants, pas à la médiane du quai.

Le canal procure enfin ce qu’une rue étroite refuse : de la distance. En face des fenêtres, il n’y a pas un immeuble à quelques mètres, mais l’eau, les arbres et la rive opposée. Ce recul fait une part de la valeur d’un étage intermédiaire, même sans vue dégagée sur l’eau, et la médiane ne le distingue pas d’un logement sur cour.

Un chantier qui se poursuit jusqu’en 2027

Depuis février 2024, les deux quais font l’objet d’un réaménagement complet, avec des pistes cyclables, des espaces piétons élargis et des plantations. Une première phase, quai de Valmy entre les rues Louis-Blanc et Eugène-Varlin, s’est achevée en juillet 2024. Le chantier a ensuite été suspendu après un recours associatif, avant de reprendre le 7 octobre 2025. La livraison complète est annoncée pour décembre 2027.

Pour un vendeur, ce calendrier a deux lectures. À court terme, des palissades, du bruit et une circulation perturbée peuvent gêner les visites d’un appartement situé face à un tronçon en travaux. À terme, l’acquéreur achète aussi le quai tel qu’il sera une fois livré. Il serait imprudent de chiffrer l’effet de ce réaménagement sur les prix ; il est en revanche utile de connaître la phase en cours devant l’immeuble et de pouvoir la montrer sur un plan.

Ce qui sépare deux appartements des quais

La rive vient d’abord, pour les raisons que l’on vient de voir, puis l’exposition propre à l’appartement. L’étage décide ensuite de la vue réelle sur l’eau, et donc de ce que l’acquéreur paie pour l’adresse. L’immeuble compte autant : ancien entrepôt ou immeuble de rapport, présence d’un ascenseur, état de la façade et des parties communes, charges.

Le tronçon a aussi son importance. Les abords d’une passerelle ou d’une écluse attirent promeneurs et curieux, surtout aux beaux jours, et les terrasses des rez-de-chaussée animent certaines portions du quai jusqu’au soir. Un premier étage au-dessus d’une terrasse ne mène pas la même vie qu’un cinquième étage en retrait des passerelles. Enfin, pour un ancien local d’activité transformé en logement, l’affectation du lot à l’habitation se vérifie dans le règlement de copropriété avant toute mise en vente.

Vendre un appartement sur les quais

Nous partons des ventes signées sur la même rive, puis sur le même tronçon, à étage et orientation comparables. Quand elles manquent, les rues voisines que nos pages rattachent au secteur Canal Saint-Martin, comme les rues Bichat, de Lancry ou Beaurepaire, fournissent des références, à condition de corriger ce qu’elles n’ont pas : la vue sur l’eau.

Le dossier doit anticiper trois questions : l’usage exact du lot, les contraintes patrimoniales de l’immeuble et l’état du chantier des quais devant la porte. Avec ces réponses en main, la discussion porte sur l’appartement.

Pour connaître la valeur de votre bien d’un côté ou de l’autre du canal, nous pouvons vous proposer une estimation dans le 10e, fondée sur les ventes de votre rive.