Rue de la Roquette : de la Bastille au Père-Lachaise

« Prix m2 rue de la roquette » : la question paraît simple, et la rue l’est beaucoup moins. Elle part de la place de la Bastille, à la jonction des 4e, 11e et 12e arrondissements, et monte jusqu’au cimetière du Père-Lachaise, sans jamais quitter le 11e. Desservie aux stations Bastille et Voltaire, elle traverse en chemin plusieurs paysages : le faubourg des artisans, les abords de deux anciennes prisons, un haut de rue plus résidentiel. Son prix médian les additionne. Pour vendre ou acheter, il faut les séparer.

Une médiane solide pour une rue composite

Sur 2023–2025, les actes repris dans la base DVF font état de 195 ventes d’appartements rue de la Roquette. Leur prix médian atteint 10 357 €/m². Pour mémoire, la médiane du 11e arrondissement était de 9 943 €/m² en 2025 ; la rue s’en écarte de +4 %.

Le volume de ventes est ici un atout : une transaction isolée pèse peu, et le chiffre bouge moins d’une mise à jour à l’autre que sur une petite rue. Ce volume a une contrepartie. Plus une rue est longue et variée, plus sa médiane mêle des appartements que personne ne mettrait en concurrence. Elle rend compte de la rue entière, pas de l’immeuble que l’on vend. Rappelons aussi que la médiane de la rue embrasse toute la période, celle de l’arrondissement la seule année de référence, et que seules les ventes d’appartements y entrent : une mutation qui comprend une boutique, nombreuses au pied des immeubles, en est écartée.

Nos pages rangent toutes les ventes de la rue, y compris celles du haut, dans le secteur Bastille – Faubourg Saint-Antoine. Ce secteur réunit 1 099 ventes d’appartements sur la période, pour une médiane de 10 104 €/m².

Côté Bastille : le faubourg et la place

Le premier tronçon appartient au monde du faubourg Saint-Antoine, celui des artisans du meuble. Des passages et des cours s’ouvrent sur la rue ; le passage du Cheval-Blanc, ancien dépôt de bois du XVIIe siècle, en donne un exemple. Derrière une façade sur rue se cachent souvent un ou plusieurs bâtiments sur cour, d’anciens ateliers, parfois transformés en logements.

La place de la Bastille, au départ de la rue, a été réaménagée entre 2018 et 2021. Côté 11e, les trottoirs ont été redessinés entre la rue de la Roquette et le boulevard Richard-Lenoir, et la circulation a perdu de son emprise. Les abords restent pourtant très fréquentés, le jour comme la nuit, avec leurs bars, leurs restaurants et la foule des soirs de spectacle.

Pour un appartement de ce tronçon, la question décisive est donc celle de la position dans la parcelle. Un logement sur rue, au deuxième étage, au-dessus d’un établissement ouvert tard, et un logement au fond d’une cour pavée ne relèvent pas du même marché, même à la même adresse. Un ancien atelier se compare à d’autres ateliers ; son affectation à l’habitation se vérifie dans le règlement de copropriété.

Ces parcelles profondes ont une autre conséquence, moins visible. Une même copropriété y réunit souvent un bâtiment sur rue et un ou plusieurs bâtiments sur cour, et son règlement peut prévoir des charges propres à chacun. Le ravalement de la façade sur rue ne pèse alors pas de la même façon sur le propriétaire d’un atelier au fond de la cour. Cette répartition se lit dans le règlement et les appels de charges ; l’acquéreur la demandera.

Plus haut : les deux prisons, le square et la fontaine

En remontant vers le cimetière, la rue traverse un lieu chargé d’histoire. En 1830 y ouvre une prison pour jeunes détenus, la Petite Roquette, dessinée par l’architecte Hippolyte Lebas. Quelques années plus tard, un second établissement ouvre en face pour les condamnés : la Grande Roquette, où ont lieu des exécutions jusqu’à sa fermeture, à la toute fin du XIXe siècle, avant sa démolition. La Petite Roquette sert ensuite de prison pour femmes, puis disparaît à son tour ; le square de la Roquette occupe aujourd’hui son emprise.

Ce passé a laissé au quartier un espace vert, ce qui compte dans un arrondissement très dense. Les appartements qui donnent sur le square gagnent un dégagement et une vue sur les arbres que peu d’adresses de la rue offrent ; ceux qui le jouxtent sans le voir n’en profitent que pour la promenade.

La rue possède aussi sa fontaine, la fontaine de la Roquette, inscrite au titre des monuments historiques depuis 1992. Cette inscription crée des abords : dans un rayon de 500 mètres, sauf périmètre délimité, tout immeuble en covisibilité avec la fontaine doit obtenir l’accord de l’ABF pour un ravalement, des menuiseries ou une toiture. Pour un vendeur, il vaut la peine de savoir si son immeuble est concerné et si un ravalement ou un changement de fenêtres a déjà été autorisé dans ce cadre.

Vers le Père-Lachaise : un haut de rue plus résidentiel

À l’approche du cimetière, la rue change d’humeur. Les commerces restent présents, mais l’animation nocturne de la Bastille s’éloigne, et la rue s’achève face au cimetière du Père-Lachaise. Pour qui cherche le 11e sans l’agitation de la Bastille, ce tronçon a ses arguments.

Ses ventes entrent dans la même médiane que celles du bas de la rue, alors qu’elles relèvent d’un autre environnement. Pour estimer un appartement du haut, les références utiles se trouvent dans la rue elle-même, sur le même tronçon, mais aussi dans le secteur voisin de Charonne – Voltaire, dont les rues partagent souvent le même bâti et la même ambiance. Ce secteur compte 1 374 ventes d’appartements sur la période, pour une médiane de 9 759 €/m² : un second repère, à manier avec la même prudence que le premier. Une vente signée rue de la Roquette au pied de la place de la Bastille n’est pas un bon comparable pour un appartement voisin du cimetière, et l’inverse est vrai.

Ce qui départage deux appartements de la rue

Le tronçon vient en premier. L’orientation suit, sur rue ou sur cour, dans une voie commerçante où le bruit se concentre aux premiers étages. L’étage et l’ascenseur pèsent ensuite, comme dans tout immeuble ancien du faubourg, où un ascenseur ajouté après coup n’a pas toujours trouvé sa place.

La nature du commerce au rez-de-chaussée mérite un examen attentif : une épicerie qui ferme tôt et un bar de nuit n’ont pas les mêmes effets sur le premier étage. Les procès-verbaux d’assemblée générale renseignent sur les éventuels conflits de voisinage, les travaux d’extraction ou les terrasses. L’état de l’immeuble, enfin, compte dans un bâti où les ravalements et les reprises de structure coûtent cher : des travaux votés et provisionnés sont un argument, des travaux seulement évoqués en assemblée doivent être expliqués avant les visites.

L’énergie complète le tableau. Dans le 11e, parmi les logements situés dans des immeubles antérieurs à 1948 et diagnostiqués depuis juillet 2021, 26,7 % sont étiquetés F ou G (ADEME, données du 23 septembre 2026). Pour un ancien atelier sous verrière ou un dernier étage sous les toits du faubourg, l’étiquette se lit avant de fixer le prix, et non après la première visite.

Vendre un appartement rue de la Roquette

Nous situons d’abord le bien dans la rue : quel tronçon, quelle position dans la parcelle, quel étage, quel commerce au pied. Nous retenons ensuite les ventes signées les plus proches, sur le même tronçon et dans des immeubles de même génération, puis nous élargissons aux rues voisines quand il le faut, en corrigeant chaque référence. Pour un appartement du bas de la rue, une visite en fin de journée permet parfois à l’acquéreur de juger lui-même l’ambiance : une objection levée avant l’offre ne revient pas pendant la négociation.

Le dossier prépare les questions que posera un acquéreur averti : environnement sonore, affectation des lots, contraintes patrimoniales, travaux votés et charges. Une réponse documentée à chacune vaut mieux qu’une remise consentie dans l’urgence.

Que votre appartement donne sur la rue, sur une cour du faubourg ou sur le square, nous pouvons l’estimer en partant des ventes du 11e qui lui correspondent, tronçon par tronçon.