Rue de Rivoli : prix au m² des arcades à l’Hôtel de Ville

« Prix m2 rue de rivoli paris », « appartement rue de rivoli a vendre » : derrière ces recherches, une rue qui relie la place de la Concorde au quartier Saint-Paul et traverse deux arrondissements. Côté Tuileries, des façades uniformes sous arcades face au jardin ; côté Hôtel de Ville, des immeubles plus tardifs au-dessus du BHV et des commerces. La même adresse recouvre deux marchés, et deux médianes.

Ce que disent les ventes, de chaque côté

La limite entre les deux arrondissements passe au carrefour du boulevard de Sébastopol. À l’ouest, dans le 1er, la base DVF recense 30 ventes d’appartements rue de Rivoli sur la période 2023–2025, pour une médiane de 15 144 €/m². La médiane du 1er s’établissait à 12 113 €/m² en 2025 : écart de +25 % pour la rue.

À l’est, dans le 4e, la base compte 40 ventes d’appartements sur la même période, pour une médiane de 12 074 €/m². Face à la médiane du 4e, qui était de 12 855 €/m² en 2025, l’écart est de −6 %.

Ces chiffres se lisent de deux façons, et il faut faire les deux. La première compare la rue à elle-même : ses deux médianes ne sont pas les mêmes de part et d’autre du boulevard de Sébastopol, et leur rapprochement, recalculé à chaque mise à jour, dit de quel côté elle se vend plus cher. D’un tronçon à l’autre, ce ne sont ni les mêmes immeubles ni la même époque : les deux médianes décrivent deux bâtis, pas une même adresse. La seconde compare chaque tronçon à son arrondissement. Chaque écart se lit alors contre sa propre référence : dans le 4e, celle-ci inclut le Marais, l’île Saint-Louis et la place des Vosges, dont les hôtels du XVIIe siècle n’ont pas le profil d’une rue commerçante.

Les réserves habituelles valent ici aussi. Les médianes de rue réunissent plusieurs années de ventes, celle de l’arrondissement la dernière année complète : l’ordre de grandeur compte plus que le point. Chaque médiane s’accompagne de son nombre de ventes : c’est lui qui dit quel crédit lui accorder, car sur un petit effectif, une seule transaction inhabituelle la fait sensiblement varier. Enfin, le calcul ne retient que les appartements, dépendances comprises ; les murs de boutiques, très nombreux sous les arcades et autour du BHV, en sont exclus.

Une rue née d’un arrêté du Consulat

Le 17 vendémiaire an X, soit le 9 octobre 1801, un arrêté prévoit que « sera percée une rue » le long du jardin des Tuileries. Les démolitions et les expropriations commencent l’année suivante. En 1804, la voie reçoit le nom de la victoire remportée par Bonaparte à Rivoli, en Italie, les 14 et 15 janvier 1797 ; un décret du 30 pluviôse an XII, le 20 février 1804, autorise la vente des terrains à bâtir.

Les acquéreurs de ces terrains ne construisent pas librement. Les arrêtés de 1802 leur imposent de bâtir les façades en pierre d’après des plans fixés à l’avance, avec des arcades au rez-de-chaussée. Sous ces arcades, certains métiers sont écartés : les artisans « travaillant du marteau », ceux qui ont besoin d’un four, comme les boulangers, les pâtissiers ou les charcutiers, et l’affichage d’enseignes sur les façades est proscrit. Ce cahier des charges, un demi-siècle avant les règlements haussmanniens, est à l’origine de l’unité qui fait encore la valeur patrimoniale du tronçon ouest.

Sur son premier tronçon, la rue n’a qu’un côté. Face aux Tuileries, il n’y avait rien à bâtir : en 1817, la rue n’y portait aucun numéro impair, et le dernier numéro pair était le 58. Cette dissymétrie existe toujours : sur ce tronçon, les appartements regardent un jardin ou un palais, pas un immeuble d’en face.

Côté 1er : les arcades et le jardin

De la Concorde à la rue du Louvre, les immeubles à arcades forment une façade continue. Pour un appartement, la position dans l’immeuble fait presque tout. Aux étages sur rue, les fenêtres ouvrent sur les Tuileries ou sur le Louvre ; plus l’étage est élevé, plus la vue se dégage au-dessus des arbres. Côté cour, le même immeuble offre le calme, sans la vue. L’entresol, présent dans nombre de ces immeubles au-dessus des arcades, a ses propres règles : plafonds plus bas, lumière filtrée par les voûtes, usage parfois commercial à vérifier.

Passé la rue du Louvre, en approchant du Châtelet, la rue change de nature : les arcades cessent, place aux immeubles de la prolongation déclarée d’utilité publique le 3 mai 1848 et achevée vers 1855, à des commerces plus variés et à la Samaritaine, rouverte en 2021. Côté 1er, notre découpage range toutes les ventes de la rue dans le secteur Louvre – Tuileries, y compris celles de ce tronçon oriental : un appartement proche du Châtelet ne se compare pas à un étage noble face au jardin, même si les deux entrent dans la même médiane.

Côté 4e : l’Hôtel de Ville et le BHV

Passé le boulevard de Sébastopol, la rue longe l’Hôtel de Ville, puis le Bazar de l’Hôtel de Ville, installé au 52, en face de la mairie de Paris, avant de rejoindre le quartier Saint-Paul, où elle se prolonge par la rue Saint-Antoine. Les immeubles sont ceux de la prolongation du milieu du XIXe siècle : pierre de taille, balcons, décor plus chargé qu’à l’ouest.

Ici, la rue vit au rythme des commerces. Les rez-de-chaussée sont largement occupés par des boutiques, les flux piétons denses, les bus et les vélos nombreux depuis la fermeture aux voitures particulières. Pour un appartement, les étages bas sur rue en portent la contrepartie ; les étages élevés et les logements sur cour y échappent en partie. Sur nos pages, les ventes de la rue côté 4e sont rattachées au secteur Hôtel de Ville – Beaubourg, où elles côtoient celles des rues qui montent vers le Centre Pompidou.

La rue sans voitures

Depuis mai 2020, la rue de Rivoli est réservée aux piétons et aux vélos, avec des exceptions pour les bus, les taxis, les livraisons et les véhicules d’urgence. L’aménagement, présenté comme provisoire pendant la crise sanitaire, a été pérennisé : la maire de Paris l’a confirmé le 16 septembre 2020, et des travaux ont depuis consolidé les pistes. Pour un appartement de la rue, c’est un changement réel. Le bruit des moteurs a reculé, les façades respirent ; mais la piste cyclable, très fréquentée, et les bus maintiennent une animation continue que l’on entend encore aux premiers étages.

Ce qui départage deux appartements

La position dans la rue passe en premier : tronçon des arcades, tronçon oriental du 1er, tronçon du 4e. Vient ensuite la façade : sur rue, avec la vue et l’animation, ou sur cour, avec le calme. L’étage compte double dans une rue aussi fréquentée ; l’ascenseur, présent dans une partie des immeubles du XIXe siècle et absent de certains immeubles plus anciens, fait le reste.

La copropriété mérite aussi un examen. Dans un immeuble dont les rez-de-chaussée et parfois les premiers étages sont occupés par des commerces, la répartition des charges, les horaires de livraison et la tenue des parties communes varient beaucoup. Sur le tronçon des arcades, la discipline architecturale héritée du Consulat se prolonge dans les règles actuelles : un ravalement, une menuiserie ou une devanture s’y décident avec l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, le tronçon étant dans les abords du Louvre et des Tuileries.

Vendre un appartement rue de Rivoli

Le prix se construit d’abord à partir des ventes de la rue dans le même tronçon, puis des rues voisines du même secteur, chaque référence ajustée à ce qui la distingue du bien : étage, vue, façade, état de l’immeuble. La médiane de la rue, d’un côté comme de l’autre, ne donne qu’un point de départ.

Le dossier doit anticiper les questions propres à la rue : commerces de l’immeuble et leurs horaires, travaux votés, usage des lots d’entresol, contraintes de façade. Un acquéreur qui obtient ces réponses dès la première visite discute du prix, pas des incertitudes.

L’entresol mérite une attention particulière. Selon le règlement de copropriété et l’histoire de l’immeuble, il peut être désigné comme logement, comme réserve d’une boutique ou comme bureau. Son usage au regard du code de la construction, apprécié en principe au 1er janvier 1970 à Paris, conditionne ce que l’acquéreur pourra en faire. Mieux vaut l’établir avec le notaire avant la mise en vente que de le découvrir au compromis. Nos pages consacrées au 1er et au 4e détaillent les ventes de chaque arrondissement ; pour un appartement précis, nous fixons sa valeur après l’avoir visité, sur la base de ventes comparables du même tronçon.