Kalank (Paris 20e) : Marseille au bord du boulevard de Charonne

Le guide MICHELIN le reconnaît lui-même : installer l’esprit de Marseille au bord du boulevard de Charonne, c’est un défi. Kalank l’a relevé, au 52 boulevard de Charonne.

Le décor évoque une paillote de plage : abat-jour en paille, sièges en bambou, sol en jonc de mer. Le guide garde la maison dans sa sélection.

Le Sud, du midi au soir

À midi, la terrasse ensoleillée invite à une parenthèse estivale. On y savoure une cuisine méditerranéenne pleine de soleil, à un rapport qualité-prix que le guide qualifie d’imbattable.

Le soir, l’ambiance se fait plus raffinée, avec une carte et un menu unique.

Le chef « trousse de jolis plats parfumés », écrit le guide, et il en cite plusieurs : des panisses à l’aïoli, des petits farcis végétariens, des artichauts poivrades en barigoule, ou encore une cigaline de cochon ibérique aux courgettes vertes et jaunes et à la sauge. Tout le répertoire marseillais, ou presque.

Un boulevard, deux trottoirs, deux arrondissements

Le boulevard de Charonne est une frontière : il sépare le 11e du 20e. Kalank est côté 20e. En face, c’est le 11e.

Cette situation permet une comparaison rarement faite. Côté 20e, la médiane du boulevard s’établit à 8 820 €/m² sur 113 ventes (2023–2025), soit +5 % par rapport à la médiane du 20e, de 8 391 €/m² en 2025.

Côté 11e, sur le trottoir d’en face, la médiane atteint 9 029 €/m² sur 92 ventes, soit −9 % par rapport au 11e.

Autrement dit, les deux trottoirs se vendent à des prix proches. Mais ils ne se situent pas de la même façon dans leur arrondissement : au-dessus de la moyenne côté 20e, en dessous côté 11e. Le secteur Charonne – Saint-Blaise, côté 20e, s’établit à 8 569 €/m² ; ses rues sont sur la page prix et estimation à Charonne et Saint-Blaise.

Ce que la frontière change pour un vendeur

Pour un propriétaire d’un boulevard frontière, la question n’est pas théorique. Les acquéreurs cherchent souvent par arrondissement, sur les sites d’annonces comme dans leur tête. Un appartement « 75020 » et un appartement « 75011 » ne sont pas vus par les mêmes personnes, même s’ils se font face.

Nous en tirons trois conséquences pour l’estimation et la vente :

• comparer avec les deux côtés : les ventes du trottoir d’en face sont des références directes, même si elles sont dans un autre arrondissement ;
• présenter le bien par son quartier, et pas seulement par son code postal : Charonne, le Père-Lachaise, Alexandre-Dumas, Nation ;
• viser les bons acquéreurs : ceux qui cherchent le 11e à un prix plus accessible sont nombreux à franchir le boulevard.

Les autres critères restent ceux de tout boulevard : l’étage, pour échapper au bruit de la circulation ; l’orientation, sur rue ou sur cour ; et l’immeuble, de l’haussmannien aux constructions plus récentes.

Notre estimation dans le 20e part des ventes réellement enregistrées dans votre rue, y compris de l’autre côté de la frontière quand elles sont pertinentes.

Pour y aller

Kalank — 52 boulevard de Charonne, 75020 Paris. Sélection du guide MICHELIN, cuisine méditerranéenne, €€. La terrasse, le midi, quand il fait beau.

Pour un projet à Charonne, au Père-Lachaise, à Gambetta, à Belleville ou à Ménilmontant, voyez notre agence immobilière pour le 20e.

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Notre recommandation du jour. Une table, sa rue, son prix. Vérifié à la publication : confirmez avant de venir.