DPE dans le 20e : les immeubles d’après-guerre

Le 20e ne se résume pas à ses faubourgs. À partir des années 1950, une partie de Belleville, de Ménilmontant et de Saint-Blaise a été démolie et reconstruite en barres et en tours, à côté de rues de village restées presque intactes. Pour le diagnostic de performance énergétique, cette histoire urbaine laisse une trace précise : c’est notamment dans les immeubles de l’après-guerre que le 20e se distingue du 19e et du 12e. Les données publiques de l’ADEME le montrent, et elles aident un vendeur à anticiper la lecture de l’acquéreur.

Ce que contient la base de l’ADEME pour le 20e

Pour le 20e, l’ADEME recense 33 174 DPE d’appartements établis individuellement sur la période de juillet 2021 à septembre 2026, jeu actualisé le 23 septembre 2026. Les classes F et G y réunissent 22,2 % des appartements diagnostiqués, soit 13,4 % en F et 8,8 % en G.

Il faut lire ce taux pour ce qu’il est. Les diagnostics sont réalisés quand un logement se vend ou se loue ; les petits appartements à rotation rapide y figurent en plus grand nombre que les logements familiaux conservés longtemps. On parle donc des appartements passés entre les mains d’un diagnostiqueur, pas du parc dans son ensemble.

Les DPE dérivés d’un diagnostic d’immeuble ont été retirés du calcul. Ils résultent des DPE collectifs que la loi Climat et résilience impose peu à peu aux copropriétés, et chacun se traduit par une série de DPE de lots très rarement classés F ou G. Ils forment 54,3 % des DPE d’appartements du 20e.

Deux modifications de calcul compliquent enfin les comparaisons dans le temps : les seuils des logements de moins de 40 m² depuis le 1er juillet 2024, avec une part de F ou G de 21,3 % sur les diagnostics établis depuis cette date ; le coefficient de conversion de l’électricité depuis le 1er janvier 2026.

Trois générations d’immeubles

Parmi les appartements diagnostiqués du 20e, 57,9 % relèvent d’immeubles antérieurs à 1948, davantage que dans le 19e (50,9 %), moins que dans le 12e (64,3 %).

Faubourgs et villages

Rue des Pyrénées, rue de Bagnolet, autour de l’église Saint-Germain-de-Charonne ou dans les villas de Belleville, le bâti ancien du 20e est souvent modeste : immeubles de faubourg peu élevés, petits immeubles sur cour, quelques maisons. Leurs appartements diagnostiqués sont F ou G à 29,2 %. Du côté de Charonne et de Saint-Blaise, ce bâti villageois voisine directement avec des ensembles reconstruits, ce qui produit des écarts d’étiquette marqués d’une rue à l’autre.

L’après-guerre et la rénovation urbaine

Les immeubles bâtis de 1948 à 1974 comptent 18,0 % d’appartements F ou G parmi ceux qui ont été diagnostiqués. C’est plus que dans le 19e (13,7 %) et que dans le 12e (15,5 %). Ces immeubles, construits avant la première réglementation thermique de 1974, cumulent façades non isolées, balcons en porte-à-faux qui prolongent la dalle vers l’extérieur, menuiseries hétérogènes. À Belleville comme sur les pentes de Ménilmontant, les opérations de rénovation lancées à partir des années 1950 ont laissé nombre de ces bâtiments.

Pour un vendeur, l’enjeu est particulier : dans ces copropriétés, souvent grandes, l’étiquette dépend surtout de travaux d’enveloppe que seule l’assemblée générale peut voter, et que le plan pluriannuel de travaux, désormais obligatoire, doit programmer.

Les constructions récentes

Au-delà de 1975, les choses changent nettement : 4,9 % d’étiquettes F ou G pour les bâtiments élevés jusqu’en 2000, 0,8 % pour les plus récents. Dans ces immeubles, l’étiquette devient rarement un sujet de négociation.

Le gaz, deuxième énergie du 20e

Le mode de chauffage singularise aussi l’arrondissement. Si l’électricité arrive en tête, avec 50,9 % des appartements diagnostiqués, le gaz vient ensuite : 42,5 %, une part supérieure à celles du 19e (36,1 %) et du 12e (35,2 %). Le réseau de chaleur urbain n’en dessert que 5,1 %, contre 13,9 % dans le 19e. Le chauffage est collectif pour 35,6 % des lots.

Ce profil ouvre deux situations. Avec une chaudière au gaz individuelle, le propriétaire peut agir seul, en remplaçant un appareil ancien ou en améliorant la régulation ; le remplacement d’une chaudière au gaz par un modèle neuf reste permis, à la différence du fioul. Avec une chaufferie collective au gaz, fréquente dans les immeubles d’après-guerre, la décision revient à la copropriété, qui peut aussi envisager un changement d’énergie.

Studios et deux-pièces

Sur l’ensemble des diagnostics du 20e, 53,9 % portent sur des logements de moins de 40 m². Classés F ou G à 27,7 %, ils le sont nettement plus souvent que les surfaces d’au moins 40 m² (15,7 %). Ce décalage tient en partie au calcul lui-même, qui ramène l’eau chaude et les pertes des parois au mètre carré, pénalisant les petits volumes ; la correction de 2024 l’a seulement réduit. Le petit logement de faubourg, sous les toits ou au-dessus d’un porche, en est le cas typique.

Le cadre juridique pour qui vend

Un appartement F ou G peut être vendu librement. L’obligation porte sur l’information : l’annonce mentionne la classe énergétique et les dépenses annuelles estimées, et le diagnostic est remis avec les autres pièces avant l’engagement de l’acquéreur. Opposable depuis le 1er juillet 2021, il expose à un recours celui qui aurait laissé passer une étiquette erronée, vendeur ou diagnostiqueur.

La loi Climat et résilience, n° 2021-1104 du 22 août 2021, organise en revanche la sortie progressive des passoires du marché locatif. Les logements G ne peuvent plus être loués sous un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; même règle pour les F au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034. Le loyer des F et G est gelé depuis le 24 août 2022. Face à un appartement G d’immeuble d’après-guerre, un investisseur sait que les travaux décisifs dépendent de l’assemblée générale : c’est souvent ce qui le fait hésiter, davantage que l’étiquette elle-même. Ce qui fait gagner des classes à un logement parisien est détaillé dans notre dossier consacré aux logements F et G.

L’audit énergétique réglementaire, obligatoire pour vendre une maison ou un immeuble en monopropriété (en F ou G depuis le 1er avril 2023, en E depuis le 1er janvier 2025), ne s’applique pas aux lots de copropriété. Dans le 20e, il peut concerner une maison de villa vendue hors copropriété ou un petit immeuble de faubourg cédé en entier.

Avant de publier l’annonce

Un diagnostic antérieur à juillet 2021 doit être refait ; un diagnostic plus récent reste valable dix ans. Deux situations justifient une demande d’attestation de nouvelle étiquette auprès de l’ADEME, gratuite depuis l’arrêté du 13 août 2025 et sans nouvelle visite : un petit logement, sous 40 m², dont le DPE a été établi avant juillet 2024 ; un logement à chauffage électrique dont le DPE précède 2026. L’étiquette peut s’améliorer ; elle peut aussi rester la même.

Dans une copropriété d’après-guerre, joignez les derniers procès-verbaux, le DPE collectif s’il existe et le plan de travaux. Vers Gambetta et le Père-Lachaise, où alternent immeubles anciens et reconstructions, ces documents permettent à l’acquéreur de comparer des appartements que la seule étiquette ne départage pas.

Ce que l’étiquette vaut, à l’échelle où on le mesure

Les Notaires de France ont publié en décembre 2025 leur mesure de la valeur verte pour les transactions parisiennes de 2024. Elle observe, pour un appartement ancien de classe G, un prix inférieur de 9 à 11 % à celui d’un bien semblable classé D. L’écart est de 6 à 7 % en F et de 2 à 3 % en E ; il n’est pas significatif pour les classes A, B et C. Rien ne permet de décliner ces chiffres pour le seul 20e.

DVF, la source des prix que nous publions, ne connaît pas le DPE : ses médianes additionnent des appartements très différents du point de vue énergétique. Les prix du 20e rue par rue donnent un repère ; l’estimation d’un appartement précis y ajoute sa classe, le coût des travaux, leur répartition entre le lot et l’immeuble, et le profil des acheteurs qu’il intéressera.