DPE dans le 18e : les petits logements électriques

Montmartre, les Abbesses, Lamarck, la Goutte d’Or : le 18e évoque d’abord des paysages. Pour qui prépare une vente, l’arrondissement a pourtant un visage énergétique très lisible, dominé par le studio d’immeuble ancien chauffé à l’électricité. C’est ce profil que le calendrier de la loi Climat et résilience touche le plus souvent, et c’est aussi lui que la révision du calcul en 2026 peut le plus favoriser. Les données de l’ADEME permettent d’en prendre la mesure.

Les DPE du 18e, et comment les lire

L’ADEME a enregistré dans le 18e 49 795 DPE d’appartements réalisés lot par lot, sur la période de juillet 2021 à septembre 2026 ; la dernière mise à jour date du 23 septembre 2026. Dans cet ensemble, 25,0 % des appartements sont classés F ou G, 14,9 % en F et 10,2 % en G. C’est davantage que dans le 19e voisin (18,8 %), un peu moins que dans le 17e (26,7 %).

Ces proportions valent pour les logements qui ont été diagnostiqués, non pour tout le parc. Le DPE se commande au moment de vendre ou de louer ; dans un arrondissement où les petites surfaces changent souvent de locataire, l’échantillon leur fait une place plus grande que dans la réalité des immeubles.

Les diagnostics produits en série à partir d’un DPE d’immeuble, 24,3 % des DPE d’appartements du 18e, sont exclus du calcul : issus des DPE collectifs que les copropriétés doivent désormais faire établir, ils sont très rarement F ou G et diraient peu de chose du lot mis en vente.

Deux changements de règles traversent enfin la série. Au 1er juillet 2024, les seuils des logements de moins de 40 m² ont été corrigés ; sur les diagnostics établis depuis, la part de F ou G du 18e s’élève à 24,0 %. Au 1er janvier 2026, le coefficient de l’électricité a été abaissé, ce qui concerne directement la majorité des appartements diagnostiqués ici.

Trois traits qui se cumulent

Un bâti très majoritairement ancien

Dans le 18e, l’immeuble d’avant 1948 est la règle : il loge 79,1 % des appartements diagnostiqués, contre 50,9 % dans le 19e. Immeubles de rapport de la rue Caulaincourt, maisons et petits immeubles de la butte, bâti ouvrier de la Chapelle et de la Goutte d’Or : l’arrondissement s’est construit pour l’essentiel entre le milieu du XIXe siècle et l’entre-deux-guerres. Dans ces immeubles anciens, la part de F ou G est de 28,1 %, contre 18,5 % dans ceux de 1948 à 1974 et 5,2 % dans ceux de 1975 à 2000.

Le chauffage électrique, affaire de chaque lot

L’électricité chauffe 61,6 % des appartements diagnostiqués du 18e, davantage que dans le 17e (54,3 %) ou le 19e (48,9 %). Le gaz en chauffe 32,6 %, le réseau de chaleur urbain 4,2 %. Le chauffage collectif ne touche que 21,1 % des lots, moins que chez ses deux voisins (27,3 % dans le 17e, 39,8 % dans le 19e).

Ce chauffage individuel est à double tranchant. Les convecteurs d’ancienne génération et les ballons d’eau chaude vétustes pèsent lourd dans le calcul ; mais leur remplacement relève du seul propriétaire, sans attendre une assemblée générale. Un vendeur du 18e dispose donc souvent d’une marge d’action que n’ont pas les copropriétaires d’un immeuble chauffé collectivement.

La petite surface, cœur du marché

Les studios et petits deux-pièces de moins de 40 m² pèsent 60,3 % de l’échantillon du 18e, plus que dans le 17e (50,5 %) ou le 19e (48,5 %). Leur taux d’étiquettes F ou G, 29,7 %, dépasse nettement celui des logements de 40 m² et plus (18,0 %). La méthode rapporte l’eau chaude et les pertes par les parois à chaque mètre carré : plus le logement est petit, plus ces postes pèsent. La réforme de 2024 a réduit ce biais sans l’effacer.

Réunis, ces trois traits dessinent un profil très présent parmi les appartements diagnostiqués de l’arrondissement : un studio ou un deux-pièces d’immeuble ancien, sous les toits ou sur cour, chauffé par convecteurs.

Montmartre, les Abbesses : l’isolation sous contrainte

Sur la butte, améliorer une étiquette ne dépend pas seulement de la volonté du propriétaire ou de la copropriété. Une grande partie du secteur se trouve dans un site inscrit ou aux abords de monuments historiques, où l’isolation extérieure des façades, le changement des menuiseries sur rue et la création de fenêtres de toit sont soumis à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France dans le site inscrit, et à son accord aux abords d’un monument historique, comme l’église Saint-Pierre-de-Montmartre. L’isolation par l’intérieur reste la voie la plus praticable, au prix d’une petite perte de surface.

Vers Montmartre et les Abbesses, un acquéreur doit donc savoir quels travaux sont réellement réalisables avant de valoriser une promesse de rénovation. Sur le versant nord-ouest de la butte, autour de Lamarck et de Caulaincourt, les immeubles de rapport posent une question différente : grandes hauteurs sous plafond, fenêtres nombreuses, parfois des appartements traversants dont l’étiquette dépend beaucoup de l’état des menuiseries.

Vendre avec une mauvaise étiquette : le droit applicable

Le DPE ne bloque aucune vente. Il doit simplement être connu : classe et estimation des dépenses annuelles d’énergie dans l’annonce, diagnostic joint au dossier que reçoit l’acquéreur avant de signer. Depuis le 1er juillet 2021, ce document engage : un acheteur qui établit une erreur d’étiquette peut agir contre le vendeur comme contre le diagnostiqueur.

Pour les bailleurs, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 a posé un calendrier. Proposer un logement G sous un nouveau bail n’est plus possible depuis le 1er janvier 2025 ; la classe F suivra le 1er janvier 2028 et la classe E le 1er janvier 2034. Les loyers des logements F et G ne peuvent plus augmenter depuis le 24 août 2022. Dans le 18e, où les studios intéressent souvent des investisseurs, ce calendrier modifie le public d’un logement G : l’investisseur ne l’écarte pas forcément, mais il en retranche le coût des travaux et les mois sans loyer. Pour les leviers de rénovation, voyez nos repères pour sortir un logement du statut de passoire.

L’audit énergétique réglementaire ne concerne pas les lots de copropriété. Il est exigé pour la vente d’une maison ou d’un immeuble détenu par un seul propriétaire, lorsqu’ils sont en F ou en G (depuis le 1er avril 2023) ou en E (depuis le 1er janvier 2025). Quelques maisons de la butte et de ses abords entrent dans ce cas, comme les petits immeubles vendus en totalité.

Préparer la mise en vente

Commencez par la date du diagnostic : avant juillet 2021, il est périmé ; après, il reste valable dix ans. Pour un logement chauffé par convecteurs ou radiateurs électriques dont le DPE précède 2026, demandez l’attestation de nouvelle étiquette que l’ADEME délivre gratuitement en application de l’arrêté du 13 août 2025 ; faites de même pour un logement de moins de 40 m² dont le DPE est antérieur à juillet 2024. Dans le 18e, ces deux cas se superposent souvent, et la démarche est simple.

Si le diagnostic existant semble approximatif, valeurs par défaut, surfaces ou équipements mal relevés, un nouveau DPE établi soigneusement peut se justifier. Côté Jules Joffrin et Marcadet, où dominent les immeubles de la fin du XIXe siècle, des devis de remplacement des convecteurs et du ballon d’eau chaude complètent utilement le dossier.

L’étiquette et le prix, à la bonne échelle

Publiée en décembre 2025, l’étude des Notaires de France consacrée à la valeur verte des ventes réalisées en 2024 compare à Paris des appartements anciens comparables en tout point sauf l’étiquette. Face à un appartement classé D, elle estime l’écart à 9 à 11 % pour la classe G, à 6 à 7 % pour la classe F, à 2 à 3 % pour la classe E ; au-dessus de D, aucun écart significatif n’apparaît. Ces résultats valent pour la capitale entière et n’ont pas d’équivalent publié pour le 18e.

Les ventes DVF qui alimentent nos prix ne comportent aucune information sur l’étiquette. Une estimation sérieuse part donc des prix du 18e rue par rue, puis y ajoute ce que la médiane ignore : la classe du logement, le coût réaliste de son amélioration, les contraintes de l’immeuble et de son site, et l’acquéreur à qui il s’adresse.