Travaux & énergie

DPE dans le 14e : ateliers, villas et copropriétés modernes

Par Gurvan Dalaise 1 octobre 2026

Le 14e ne tient pas en une seule image. Faubourg de Plaisance aux immeubles modestes, ateliers d’artistes de Montparnasse, maisons des villas et des squares autour du parc Montsouris, résidences construites à partir des années 1960 : chaque génération de bâti y a laissé une empreinte différente sur l’étiquette énergétique. Les données de l’ADEME montrent que ces mondes ne se classent pas du tout de la même manière, et que la moyenne de l’arrondissement dépend beaucoup de la façon dont on compte.

Deux photographies du même arrondissement

Tous diagnostics confondus, les appartements du 14e classés F ou G ne représentent que 17,1 %. Or 41,7 % de ces DPE ne résultent pas d’une visite de ce logement en particulier : ils sont déclinés du diagnostic collectif d’un immeuble, obligation que la loi Climat et résilience a étendue aux copropriétés par tranches de taille, de 2024 à 2026. Ces diagnostics dérivés, établis pour la plupart dans des résidences construites après 1948, sont rarement classés F ou G.

Écartons-les, comme nous le faisons pour tous les arrondissements. Restent 31 502 DPE établis appartement par appartement, de juillet 2021 à septembre 2026, d’après le jeu mis à jour le 23 septembre 2026. Parmi eux, la part des étiquettes F ou G remonte à 25,9 %, dont 14,9 % en F et 11,0 % en G. C’est ce second chiffre qui ressemble à ce qu’un acquéreur trouve dans le dossier d’un lot mis en vente.

Il ne décrit pas pour autant tout le parc. Les DPE individuels sont commandés pour vendre ou pour louer, si bien que les logements qui tournent vite, en particulier les petites surfaces, y occupent plus de place que les appartements familiaux conservés longtemps. Nous parlons donc toujours des appartements diagnostiqués. La série mêle en outre plusieurs règles de calcul : pour les seuls DPE établis depuis la correction des seuils des moins de 40 m², le 1er juillet 2024, F et G représentent 24,2 % ; le coefficient de l’électricité a lui aussi été abaissé au 1er janvier 2026.

L’immeuble ancien, là où se concentrent les F et les G

Parmi les appartements diagnostiqués individuellement dans le 14e, 69,8 % se trouvent dans un immeuble d’avant 1948, plus que dans le 15e (59,7 %) ou le 13e (53,7 %). C’est dans ce bâti que se logent les mauvaises étiquettes : 31,8 % des appartements anciens sont classés F ou G, un peu plus que dans le 13e (30,8 %) et le 15e (30,4 %). Dans les immeubles de 1948 à 1974, la part retombe à 17,1 % ; elle devient faible ensuite (5,3 % de 1975 à 2000, 0,2 % après 2000).

Le faubourg de Plaisance et de Pernety

L’ancien du 14e est loin d’être uniformément haussmannien. Autour des rues Didot, de l’Ouest ou Raymond-Losserand, le tissu hérité du faubourg du XIXe siècle aligne des immeubles simples, des cours et beaucoup de petits logements, dont l’enveloppe n’a souvent jamais été reprise. Du côté de Pernety, une même rue peut réunir un immeuble de faubourg classé F et, quelques numéros plus loin, une copropriété issue de la rénovation de Plaisance, menée dans les années 1970 et 1980 et dont la place de Catalogne, dessinée par Ricardo Bofill, est l’un des repères. L’acquéreur compare ces deux adresses voisines ; l’étiquette les sépare nettement.

Les ateliers sous verrière

Le 14e a gardé de nombreux ateliers d’artistes bâtis entre la fin du XIXe siècle et les années 1930 : à Montparnasse, rue Campagne-Première ou le long du boulevard Raspail, et plus au sud, du côté d’Alésia et de Montsouris, dans des villas comme la villa Seurat. Pour le DPE, l’atelier cumule les difficultés : verrière tournée vers le nord pour garder une lumière égale, volume sur double hauteur, mezzanine sous toiture, menuiseries métalliques d’origine. Toutes ces parois laissent passer la chaleur, et la méthode rapporte leurs pertes à la surface au sol, que la hauteur gagnée n’augmente pas. À Montparnasse, un vendeur d’atelier gagne à faire établir un diagnostic avec des relevés précis plutôt que des valeurs par défaut, qui pénalisent volontiers ces volumes atypiques.

Villas et squares : des maisons en ville

Le sud de l’arrondissement compte aussi des maisons : square de Montsouris, villas ouvertes sur la rue de la Tombe-Issoire ou la rue d’Alésia, maisons de ville de l’entre-deux-guerres. Leur vente obéit à des règles propres. Classées E, F ou G, elles sont soumises à l’audit énergétique réglementaire lorsqu’elles appartiennent à un seul propriétaire ou forment, dans une copropriété horizontale, un lot indépendant dont le propriétaire détient seul les murs, sauf clause contraire du règlement. Autour d’Alésia et de Montsouris, ce document fait partie du dossier dès la mise sur le marché, et ses scénarios de travaux chiffrés orientent la discussion sur le prix.

Convecteurs dans l’ancien, chaufferies dans le moderne

L’électricité chauffe 54,2 % des appartements diagnostiqués individuellement dans le 14e, davantage que dans le 15e (42,1 %) ou le 13e (45,5 %). Le gaz représente 34,4 %, le réseau de chaleur urbain 10,1 %, nettement moins que chez ces deux voisins (24,7 % dans le 15e, 25,7 % dans le 13e). Le chauffage collectif concerne 28,7 % des lots.

Deux logiques coexistent donc. Dans les immeubles anciens de Plaisance ou de Denfert, le chauffage relève souvent de chaque propriétaire, qui peut changer ses équipements sans attendre l’assemblée générale ; le coefficient allégé de l’électricité, depuis 2026, peut aussi améliorer une étiquette sans travaux, par une simple attestation de l’ADEME. Dans les résidences d’après-guerre, la chaufferie et l’enveloppe appartiennent au syndicat des copropriétaires : l’étiquette du lot suit les décisions collectives, et c’est le procès-verbal qu’il faut lire.

Petites et grandes surfaces : un écart qui touche aussi les familles

Avec 53,5 % des appartements diagnostiqués individuellement, les surfaces de moins de 40 m² pèsent dans le 14e un peu plus que dans le 13e (51,4 %) et le 15e (49,2 %). Ils sont classés F ou G à 31,7 %, un biais connu de la méthode, qui rapporte l’eau chaude et les déperditions à chaque mètre carré.

Plus singulier : les appartements de 40 m² et davantage ne sont pas épargnés. Parmi eux, 19,3 % portent une étiquette F ou G, contre 15,9 % dans le 15e. Le grand appartement ancien sur rue, l’atelier transformé en logement, le duplex aménagé sous les combles d’un immeuble de faubourg : le 14e compte assez de ces biens pour que la question énergétique concerne aussi les acquéreurs familiaux, et pas seulement les investisseurs.

Ce que la loi demande à qui cède un bien

La loi n’interdit la vente d’aucun logement en raison de son étiquette. Elle impose de l’afficher : classe énergétique et estimation des dépenses annuelles dès l’annonce, rapport complet parmi les diagnostics remis avant la signature. Opposable depuis le 1er juillet 2021, le DPE expose le vendeur et le diagnostiqueur à un recours si l’étiquette se révèle erronée.

Le calendrier de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 concerne les bailleurs. Un logement classé G est sorti, le 1er janvier 2025, du champ des logements décents pour toute location nouvelle ; les F le quitteront le 1er janvier 2028, les E le 1er janvier 2034. Quant aux loyers des F et G, ils ne peuvent plus être relevés depuis le 24 août 2022. Un investisseur qui regarde un studio du 14e classé G intègre donc des travaux et une période de vacance. Notre dossier sur les passoires thermiques et les travaux qui les font sortir de F et G aide à distinguer ce qui relève du lot de ce qui relève de l’immeuble.

Constituer un dossier qui tienne

Pour l’appartement, vérifiez d’abord la date du diagnostic : établi depuis juillet 2021, il reste valable dix ans. S’il s’agit d’un logement de moins de 40 m² diagnostiqué avant juillet 2024, ou d’un logement chauffé à l’électricité diagnostiqué avant 2026, l’ADEME établit sans frais une attestation de nouvelle étiquette, sans que le diagnostiqueur ait à revenir.

Pour l’immeuble, réunissez le DPE collectif s’il existe, le plan pluriannuel de travaux ou son projet, et les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Un DPE décliné du diagnostic collectif peut être remis à l’acquéreur : le ministère de la Transition écologique l’admet lorsque menuiseries, ventilation et chauffage sont similaires d’un logement à l’autre et que l’eau chaude sanitaire est produite avec une seule et même énergie. Si votre lot s’en écarte (dernier étage, fenêtres changées, chauffage individuel), un DPE établi pour lui seul peut le remplacer.

L’étiquette et le prix : une mesure parisienne

Chaque année, l’étude « valeur verte » des Notaires de France fait le point. L’édition de décembre 2025, consacrée aux ventes de 2024, compare à Paris des appartements anciens semblables en tout sauf l’étiquette : par rapport à la classe D, la classe G ressort de 9 à 11 % moins chère, la classe F de 6 à 7 %, la classe E de 2 à 3 %, sans différence significative pour A, B et C. Le chiffre vaut pour la capitale ; aucune source publique ne permet de le décliner pour le 14e.

Nos médianes viennent de DVF, muet sur l’étiquette : les prix du 14e affichés rue par rue confondent donc un atelier sous verrière d’origine et un appartement récent de Plaisance. Pour estimer un appartement du 14e avec son DPE, il faut partir du lot, de son époque, de son chauffage et des projets de la copropriété, puis se demander à quel acquéreur il s’adresse.

Questions fréquentes

Le DPE collectif de ma copropriété du 14e vaut-il pour mon appartement ?

Il peut servir de base, sans remplacer l’examen du lot. Le DPE collectif décrit l’immeuble ; le diagnostiqueur peut en décliner un DPE pour chaque appartement, qui figure alors dans la base de l’ADEME comme un diagnostic « généré ». Ce document reprend des hypothèses communes à tout le bâtiment. Si votre logement s’en écarte, par exemple parce qu’il est au dernier étage, que ses fenêtres ont été remplacées ou qu’il dispose de son propre chauffage, un DPE individuel le décrira plus fidèlement, dans un sens comme dans l’autre. Avant une mise en vente, demandez au diagnostiqueur lequel des deux documents correspond le mieux à votre appartement.

Vendre une maison de villa dans le 14e impose-t-il un audit énergétique ?

Oui, si elle est classée E, F ou G. Le vendeur d’une maison individuelle, ou d’un immeuble détenu par une seule personne, doit fournir cet audit lorsque le bien est classé F ou G, obligation apparue le 1er avril 2023, ou E, obligation étendue le 1er janvier 2025. Même obligation pour la maison de villa ou de square qui constitue un lot indépendant au sein d’une copropriété horizontale et dont le propriétaire détient seul les murs, à moins que le règlement n’en dispose autrement. L’audit propose des scénarios de travaux chiffrés et datés ; l’acquéreur les lit avec attention, et le vendeur a intérêt à les connaître avant lui.

Un atelier d’artiste sous verrière peut-il obtenir un bon DPE ?

C’est difficile, sans être impossible. Une grande verrière, souvent orientée au nord et parfois encore en simple vitrage, un volume sur double hauteur et une toiture qui couvre directement l’atelier multiplient les surfaces par lesquelles la chaleur s’échappe. Un atelier rénové, avec un vitrage isolant, une toiture reprise et un chauffage performant, peut en revanche atteindre une classe honorable. Le remplacement d’une verrière modifie toutefois l’aspect extérieur : il suppose une déclaration préalable, l’accord de la copropriété si la verrière est une partie commune et, aux abords d’un monument historique, l’accord de l’architecte des Bâtiments de France ; si l’immeuble est lui-même inscrit ou classé, une procédure propre aux monuments historiques s’applique. Faites vérifier ces points avant de promettre des travaux.

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