DPE dans le 4e : sous le plan de sauvegarde du Marais

Le 4e est un arrondissement où l’on hérite des murs autant que des règles. Une large part de son territoire au nord de la Seine relève du plan de sauvegarde et de mise en valeur du Marais, dont la révision a été approuvée par arrêté préfectoral le 18 décembre 2013 ; les îles et les abords de Saint-Paul, de l’Hôtel de Ville et de Notre-Dame alignent des monuments historiques. Pour qui veut améliorer une étiquette énergétique, ce décor compte : il détermine ce que l’on a le droit de toucher. Les diagnostics publiés par l’ADEME montrent ce que cela donne, appartement par appartement.

Les diagnostics du 4e, et ce qu’ils ne disent pas

La base ouverte de l’ADEME recueille tous les DPE établis en France depuis juillet 2021. Pour le 4e, nous en retenons 10 070, réalisés logement par logement de juillet 2021 à septembre 2026 (données publiées le 23 septembre 2026). F et G réunis pèsent 27,4 % de ces diagnostics, soit 15,4 % de F et 12,0 % de G : un niveau comparable à celui du 5e (27,2 %) et du 6e (27,0 %), nettement au-dessus du 3e voisin (23,6 %), qui partage pourtant le Marais.

Prudence de lecture : un DPE se commande surtout au moment de céder ou de louer. Les logements qui tournent vite, studios meublés et pied-à-terre, sont donc mieux représentés dans la base que les grands appartements occupés depuis des décennies par leurs propriétaires. Nos taux portent sur les appartements diagnostiqués, non sur tout le parc de l’arrondissement.

Nous écartons aussi les DPE d’appartements déclinés automatiquement du diagnostic collectif de leur immeuble, qui forment 20,3 % des DPE du 4e, contre 12,1 % dans le 3e. Établis sans visite propre de chaque lot, ils sont moins souvent classés F ou G et décrivent mal l’appartement que l’on fait visiter. Dernier point de méthode : la série additionne trois règles de calcul successives. Sur les seuls DPE établis depuis le 1er juillet 2024, date de la correction applicable aux logements de moins de 40 m², la part de F ou G s’établit à 26,0 %.

Un bâti ancien presque partout, y compris après-guerre

Parmi les appartements diagnostiqués du 4e, 90,9 % se situent dans un immeuble antérieur à 1948. Hôtels du XVIIe siècle entre cour et jardin autour de la place des Vosges, maisons étroites des rues médiévales vers Saint-Gervais, immeubles de rapport du XIXe siècle le long de la rue de Rivoli : l’arrondissement est d’abord une succession de strates anciennes. Dans ce bâti, la part de F ou G monte à 28,1 %.

La surprise vient des immeubles bâtis entre 1948 et 1974. Peu nombreux, glissés entre des façades bien plus vieilles, ils affichent ici 25,1 % d’étiquettes F ou G, à peine moins que l’ancien. La même génération fait bien mieux dans le 9e (19,4 %) et surtout dans le 13e (13,1 %), qui compte de grands ensembles de cette époque. Dans le 4e, il s’agit plutôt de constructions ponctuelles, dont les appartements partagent sans doute les faiblesses de leurs voisins : petites surfaces, convecteurs, menuiseries d’origine. Les constructions de 1975 à 2000 restent à 9,2 %.

En pratique, l’année de construction renseigne peu l’acquéreur du 4e. La différence se joue dans le lot.

Les petites surfaces portent l’essentiel du problème

Sous le seuil de 40 m², on trouve 52,6 % des DPE retenus dans le 4e. Parmi eux, 34,5 % sont classés F ou G, contre 19,6 % à partir de 40 m². Dans le 3e, l’écart existe aussi, mais à un niveau plus bas (29,1 % sous 40 m²).

Cet écart tient au calcul : la consommation est divisée par la surface, si bien que la production d’eau chaude, les déperditions d’une fenêtre ou d’un plafond sous toiture pèsent proportionnellement plus lourd dans quelques mètres carrés. Dans le 4e, ces petits logements ont des formes bien connues : anciennes chambres de domestiques réunies sous les combles des immeubles de la rue Saint-Antoine, studios aménagés dans les ailes et les communs des hôtels particuliers, logements sur courette des rues étroites du Marais, pied-à-terre de l’île Saint-Louis sous des toitures anciennes.

Côté chauffage, 69,7 % des appartements diagnostiqués fonctionnent à l’électricité, 24,4 % au gaz, 4,8 % par le réseau de chaleur urbain ; seuls 11,2 % dépendent d’une installation collective, contre 19,9 % dans le 5e. La décision d’agir revient donc le plus souvent au seul propriétaire, sans vote de copropriété : ballon d’eau chaude, radiateurs à inertie pilotés, ventilation, isolation des combles quand elle relève du lot.

Ce que le plan de sauvegarde permet, et ce qu’il exclut

Dans le secteur sauvegardé, le plan protège, immeuble par immeuble, l’enveloppe comme les décors. Les travaux visibles de l’extérieur, et certains travaux intérieurs lorsque le plan protège escaliers, boiseries ou plafonds, relèvent de l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Hors du plan, la même exigence vaut aux abords des monuments historiques pour ce qui touche à l’aspect extérieur : l’île Saint-Louis en compte beaucoup, dont l’hôtel de Lauzun et l’hôtel Lambert. Concrètement, trois leviers usuels de la rénovation énergétique changent de nature.

L’isolation par l’extérieur d’une façade sur rue en pierre de taille ou en enduit ancien modifie l’aspect même que le plan protège : elle suppose l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Le gain se cherche donc d’abord par l’intérieur, avec des matériaux qui laissent respirer les murs anciens, et au prix de quelques centimètres de surface habitable que la loi Carrez enregistre.

Les menuiseries se remplacent sous conditions : bois le plus souvent, dessin des petits bois respecté, vitrage mince. Une seconde fenêtre intérieure, ou un vitrage isolant posé dans le châssis existant, offre parfois une solution acceptée. Le diagnostiqueur doit en être informé, factures à l’appui, pour qu’il ne retienne pas des valeurs par défaut.

Les équipements visibles, enfin, posent la question délicate. L’unité extérieure d’une pompe à chaleur, posée en façade, en toiture ou dans une cour protégée, demande à la fois l’accord de la copropriété et celui de l’architecte des Bâtiments de France. Dans le 4e, mieux vaut donc chercher d’abord les gains d’étiquette à l’intérieur du lot, avant d’envisager des équipements nouveaux.

Trois situations du 4e, trois lectures

Au cœur du Marais, de la rue des Rosiers à la rue Vieille-du-Temple, les appartements découpés dans des immeubles anciens côtoient des boutiques en rez-de-chaussée. Un premier étage posé sur un commerce, un logement sur cour voisin d’un mur aveugle, un studio sous le toit : chacun mérite un relevé précis de ce qui l’entoure.

Autour de Saint-Paul et de la place des Vosges, une partie des appartements occupe d’anciens hôtels particuliers. Les volumes généreux et les murs épais protègent bien de la chaleur estivale ; l’hiver, ces mêmes hauteurs sous plafond font grimper la consommation rapportée au mètre carré. Une étiquette moyenne y est souvent le prix d’un décor conservé.

Sur l’île Saint-Louis, les façades tournées vers les quais et les toitures anciennes composent un cas à part. Les travaux de copropriété, ravalement ou couverture, y obéissent aux prescriptions qui protègent les abords des monuments ; un acquéreur demandera ce qui a été voté et ce qui reste à faire.

Le droit applicable au moment de céder

Aucune règle n’interdit de céder un appartement classé F ou G. Le vendeur doit en revanche faire figurer la classe énergétique et l’estimation des dépenses annuelles d’énergie dans l’annonce, puis remettre le DPE dans le dossier de diagnostics joint à la promesse. Depuis le 1er juillet 2021, ce diagnostic est opposable : l’acquéreur peut s’en prévaloir contre le vendeur comme contre le diagnostiqueur.

Pour louer, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 impose un calendrier : sortie des logements G du critère de décence pour les baux signés depuis le 1er janvier 2025, des F au 1er janvier 2028, des E au 1er janvier 2034. Les loyers des F et G sont en outre gelés depuis le 24 août 2022. Pour un investisseur qui achète un studio du 4e, l’équation est simple : le coût des travaux, et le temps nécessaire pour obtenir les autorisations dans un secteur protégé, viennent en déduction de son offre. Notre dossier consacré aux passoires thermiques et aux travaux qui comptent vraiment détaille ces postes.

Préparer son dossier dans le 4e

Première étape, la date du diagnostic : depuis l’arrêté du 13 août 2025, une attestation gratuite, fondée sur le même diagnostic, est ouverte aux surfaces inférieures à 40 m² diagnostiquées avant juillet 2024 et aux logements chauffés à l’électricité diagnostiqués avant 2026. Dans un arrondissement où ces deux caractéristiques sont si répandues, c’est rarement une démarche inutile.

Deuxième étape, les autorisations. Fenêtres changées, combles isolés, chaudière remplacée : chaque travail réalisé doit pouvoir se prouver, et dans le 4e la preuve inclut souvent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Un dossier complet évite que l’acquéreur suppose des travaux non autorisés.

Troisième étape, l’immeuble. Depuis le 1er janvier 2025, aucune copropriété de plus de quinze ans ne peut se passer d’un projet de plan pluriannuel de travaux. Dans le Marais, ce document et les procès-verbaux d’assemblée disent si la toiture, la façade ou la cour feront l’objet de chantiers encadrés, dont le coût et la durée intéressent tout acheteur.

L’étiquette et la valeur

Les Notaires de France ont mesuré l’écart de prix lié à l’étiquette sur les ventes de 2024, dans une étude publiée en décembre 2025 : à Paris, un G se négociait de 9 à 11 % en dessous d’un D aux caractéristiques voisines, l’écart revenant à 6 ou 7 % pour un F et à 2 ou 3 % pour un E. Ce chiffre vaut pour Paris entier ; aucune déclinaison publiée n’existe pour le 4e, et nous n’en inventerons pas.

Nos médianes viennent des ventes enregistrées dans DVF, qui ignorent l’étiquette : les prix du 4e, rue par rue, mêlent donc des studios classés G et des appartements rénovés dans le même immeuble. La valeur d’un lot se construit à partir de ce qui le distingue, surface, étage, décor, chauffage et autorisations obtenues. Pour faire évaluer votre appartement du 4e en tenant compte de son diagnostic, nous lisons le DPE avec vous avant tout chiffrage.