DPE dans le 9e : quand presque tout date d’avant 1948

Dans le 9e, la question de l’époque de construction se pose à peine. Des lotissements de la Nouvelle Athènes, ouverts sous la Restauration, aux immeubles de rapport des grands boulevards et aux rues serrées du faubourg Montmartre, l’arrondissement s’est bâti pour l’essentiel au XIXe siècle. Pour l’étiquette énergétique, cela change la lecture : ce n’est pas l’âge de l’immeuble qui sépare un appartement bien classé d’un appartement mal classé, c’est ce qui se passe à l’intérieur du lot. Les données publiques de l’ADEME permettent de le montrer.

Ce que recense l’ADEME dans le 9e

Depuis juillet 2021, chaque DPE établi en France rejoint une base ouverte publiée par l’ADEME. Le 9e y apparaît avec 18 964 diagnostics menés appartement par appartement, sur la période de juillet 2021 à septembre 2026 (jeu mis à jour le 23 septembre 2026). Parmi ces appartements, 24,0 % ont reçu une étiquette F ou G, soit 13,9 % en F et 10,1 % en G.

Ces diagnostics ne forment pas un recensement. On commande un DPE pour vendre ou pour louer : les logements qui changent souvent d’occupant, studios de location en tête, pèsent plus lourd dans la base que dans les immeubles, tandis que les appartements habités par le même propriétaire depuis longtemps y manquent. Nos pourcentages décrivent donc les appartements diagnostiqués, pas l’ensemble du parc du 9e.

Autre choix de méthode : nous laissons de côté les DPE déclinés automatiquement du DPE collectif de leur immeuble : 9,5 % des DPE d’appartements du 9e, contre 41,7 % dans le 14e. Ils sont bien moins souvent classés F ou G et renseignent mal sur le lot que l’acquéreur visite. Leur faible poids ici s’accorde avec le calendrier du DPE collectif, qui n’a atteint les copropriétés de 50 lots au plus qu’au 1er janvier 2026.

Enfin, la série mêle trois règles de calcul : celle de 2021, la correction des seuils des logements de moins de 40 m² entrée en vigueur le 1er juillet 2024, et le coefficient allégé de l’électricité appliqué depuis le 1er janvier 2026. Sur les seuls diagnostics postérieurs à juillet 2024, la part de F ou G dans le 9e s’établit à 23,5 %.

L’immeuble d’avant 1948, cadre commun

Parmi les appartements diagnostiqués du 9e, 89,9 % se trouvent dans un immeuble construit avant 1948, davantage encore que dans le 8e (86,4 %) ou le 10e (82,6 %). Le reste se partage entre quelques immeubles d’après-guerre glissés dans les alignements et une poignée de constructions récentes, trop peu diagnostiquées pour qu’un pourcentage les décrive honnêtement.

Dans l’ancien, la part d’étiquettes F ou G atteint 24,9 %. Elle est de 19,4 % dans les immeubles de 1948 à 1974 et de 5,3 % dans ceux de 1975 à 2000. L’écart entre les deux premières générations reste ici mesuré, alors qu’il se creuse dans le 13e (30,8 % dans l’ancien, 13,1 % de 1948 à 1974). Sans doute parce que les immeubles des Trente Glorieuses du 9e, insérés dans des rues déjà construites, n’ont ni la taille ni le chauffage des grands ensembles de l’est et du sud parisiens.

Conséquence pratique : dire d’un appartement du 9e qu’il est « dans l’ancien » n’apprend presque rien à l’acquéreur sur son étiquette. Deux lots d’un même immeuble de la rue des Martyrs peuvent être classés C et G. Ce qui les sépare tient à trois éléments : la surface, la place du logement dans l’immeuble et son mode de chauffage.

Sous 40 m², une autre étiquette

Les logements de moins de 40 m² forment 50,7 % des appartements diagnostiqués dans le 9e. Leur taux de F ou G, 31,8 %, tranche avec celui des logements de 40 m² et plus, limité à 16,1 %. La méthode rapporte chaque consommation au mètre carré : l’eau chaude d’un occupant, un mur exposé au nord ou un plancher au-dessus d’un porche pèsent bien davantage dans un studio que dans un grand appartement. La réforme de juillet 2024 a atténué cet effet sans le faire disparaître.

Ces petits logements du 9e ont leur géographie : pièces des derniers étages réunies sous les combles, studios découpés dans d’anciens grands appartements, logements sur cour derrière les façades des rues commerçantes. Ils intéressent souvent des bailleurs, que le calendrier de la location touche en premier : faute de pouvoir signer un nouveau bail sur un studio classé G, l’investisseur chiffre la remise à niveau avant de proposer un prix.

Dernier étage, porche, boutique : la place du lot

Au sein d’un même immeuble, la position du logement déplace l’étiquette. Un appartement sous une couverture en zinc peu isolée, un logement posé sur un porche ou sur un local qui n’est pas chauffé comme un logement, un rez-de-chaussée sur cave : chacun expose davantage de parois froides qu’un étage courant, entouré de voisins chauffés. Le DPE en tient compte, à condition que le diagnostiqueur relève ces situations au lieu de retenir des valeurs par défaut.

Autour de la rue du Faubourg-Montmartre, où commerces et passages couverts occupent une grande part des rez-de-chaussée, le premier étage peut reposer sur un volume dont le chauffage et l’isolation échappent à la copropriété résidentielle. Un vendeur gagne à vérifier que son diagnostic décrit correctement ce plancher : c’est souvent là que se joue une classe.

Convecteurs et chaudières murales, une décision individuelle

L’électricité chauffe 63,0 % des appartements diagnostiqués du 9e, contre 49,0 % dans le 8e voisin ; le gaz en chauffe 33,7 %, le réseau de chaleur urbain à peine 2,6 %. Seuls 13,8 % des lots dépendent d’une installation collective, nettement moins que dans le 8e (28,5 %).

Pour un vendeur, c’est une liberté. Remplacer un ballon d’eau chaude, installer une ventilation, changer des émetteurs ne demande aucun vote en assemblée générale, tant que les travaux ne touchent ni aux parties communes ni à l’aspect extérieur de l’immeuble, comme le ferait une unité de pompe à chaleur en façade. Le propriétaire peut donc agir sur son étiquette avant la mise en vente, sans dépendre du calendrier de la copropriété.

Le coefficient abaissé de l’électricité joue dans le même sens. Un appartement chauffé par convecteurs et diagnostiqué avant le 1er janvier 2026 peut obtenir sans frais une attestation d’étiquette recalculée, possibilité ouverte par l’arrêté du 13 août 2025. Le résultat n’est pas acquis d’avance : il dépend du poids du chauffage parmi les autres postes du logement.

Le bâti, lui, varie d’un quartier à l’autre. Dans le quartier Saint-Georges et la Nouvelle Athènes, les immeubles de la Restauration et de la monarchie de Juillet ont des murs épais et des fenêtres hautes : une inertie qui protège de la chaleur l’été, moins du froid l’hiver. Du côté de l’Opéra, les immeubles haussmanniens des boulevards mêlent bureaux et logements, et un appartement y voisine parfois avec des plateaux tertiaires chauffés selon d’autres horaires.

Le cadre légal au moment de céder

Rien, dans la loi, n’empêche de céder un appartement classé F ou G. Ce que la loi impose, c’est d’informer : la classe énergétique et le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie figurent dans l’annonce, le diagnostic complet rejoint le dossier technique annexé à l’avant-contrat, et depuis le 1er juillet 2021 son contenu engage à la fois le diagnostiqueur qui l’a établi et le propriétaire qui le produit.

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 vise, elle, la location. Le critère de décence énergétique écarte les logements G de tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; il écartera les F au 1er janvier 2028, puis les E au 1er janvier 2034. Et depuis le 24 août 2022, un bailleur ne peut plus augmenter le loyer d’un logement F ou G. Un acquéreur bailleur retranche donc de son offre le coût des travaux et le temps de chantier. Pour savoir quels postes déplacent réellement l’étiquette, notre guide des passoires thermiques et des leviers de rénovation les passe en revue.

L’audit énergétique, enfin, épargne les appartements vendus en copropriété : il ne s’impose qu’aux maisons et aux immeubles d’un seul propriétaire, dans les conditions rappelées dans les questions ci-dessous.

Trois vérifications propres au 9e

La première porte sur les attestations gratuites. Dans un arrondissement où les logements de moins de 40 m² pèsent autant et où l’électricité domine, un grand nombre de DPE établis avant juillet 2024 ou avant 2026 peuvent être recalculés sans nouvelle visite. C’est la démarche la plus simple, et elle précède utilement toute autre.

La deuxième porte sur la qualité des relevés. Plafond sous toiture, plancher sur porche ou sur boutique, fenêtres remplacées ou d’origine : si le diagnostic existant s’est contenté de valeurs par défaut, un DPE refait avec des relevés précis peut se justifier, surtout pour un lot proche d’un seuil de classe.

La troisième porte sur l’immeuble. Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de quinze ans, y compris les plus petites, doivent disposer d’un projet de plan pluriannuel de travaux. Ce document, les derniers procès-verbaux et l’état du ravalement ou de la toiture disent à l’acquéreur si l’enveloppe de l’immeuble va évoluer, ce que le DPE du lot ne dit pas.

Étiquette et prix : ce qui est chiffré, et par qui

Le chiffrage public de référence, pour l’effet de l’étiquette sur le prix, vient des Notaires de France. Dans leur étude sur la valeur verte des ventes de 2024, publiée en décembre 2025, un appartement ancien parisien classé G s’est vendu entre 9 et 11 % au-dessous d’un appartement classé D de caractéristiques équivalentes ; l’écart est de 6 à 7 % pour un F et de 2 à 3 % pour un E, et il cesse d’être significatif au-dessus de D. Ce résultat couvre Paris entier : le décliner pour le 9e reviendrait à l’inventer.

DVF, d’où viennent nos médianes, ignore l’étiquette : les prix du 9e, rue par rue, réunissent donc des lots rénovés et des lots énergivores du même immeuble. C’est pourquoi une valeur se construit à partir du logement lui-même, de sa surface, de sa place dans l’immeuble, de son chauffage et des décisions de la copropriété. Si vous préparez une mise en vente, nous pouvons établir la valeur de votre appartement du 9e en intégrant ces éléments, diagnostic en main.