DPE dans le 5e : studios d’étudiants et murs de la Montagne

La montagne Sainte-Geneviève porte un tissu bâti ancien et dense : maisons à pignon sur les pentes de la rue Mouffetard, collèges et hôtels reconvertis autour de la Sorbonne, immeubles de rapport du XIXe siècle alignés le long du boulevard Saint-Germain et de la rue des Écoles, percés à la même époque. À cette ancienneté s’ajoute une population particulière, celle des étudiants, des chercheurs et des enseignants qui gravitent autour des universités et des grandes écoles, et dont les besoins ont façonné un parc de petits logements. Le diagnostic de performance énergétique de l’arrondissement porte la trace de ces deux héritages.

Une base de diagnostics, pas un inventaire

Depuis juillet 2021, les DPE établis en France alimentent une base ouverte de l’ADEME. Le 5e y compte 17 497 diagnostics d’appartements menés individuellement, sur la période de juillet 2021 à septembre 2026, selon le jeu mis à jour le 23 septembre 2026. Les classes F et G en rassemblent 27,2 %, réparties entre 15,6 % de F et 11,6 % de G. Le 6e voisin affiche un niveau très proche (27,0 %), le 7e un peu plus bas (25,8 %).

Ce sont des diagnostics, pas des logements recensés. Un DPE se fait à chaque mise en location ou en vente ; or un studio loué à des étudiants change d’occupant bien plus souvent qu’un grand appartement familial. Ce biais pèse sans doute davantage ici qu’ailleurs, et nos taux décrivent les appartements diagnostiqués, jamais le parc entier.

Deuxième précaution : les DPE tirés du diagnostic collectif d’un immeuble forment 20,7 % des DPE d’appartements du 5e, bien plus que dans le 6e (4,3 %) ou le 7e (5,7 %). Ils signalent des copropriétés qui ont déjà fait réaliser leur DPE d’immeuble. Moins souvent classés F ou G et établis sans visite de chaque logement, ils sont exclus de nos calculs.

Troisième précaution, la méthode a changé deux fois en cours de route : nouveaux seuils des petites surfaces (moins de 40 m²) au 1er juillet 2024, coefficient abaissé de l’électricité au 1er janvier 2026. Si l’on ne retient que les diagnostics de juillet 2024 et après, F et G retombent à 26,0 %.

Un ancien moins bien classé que dans le 6e et le 7e

L’immeuble antérieur à 1948 abrite 84,8 % des appartements diagnostiqués du 5e, un peu moins que dans le 6e (88,2 %). Mais cet ancien-là se classe moins bien : 29,2 % d’étiquettes F ou G, contre 28,1 % dans le 6e et 27,9 % dans le 7e.

Une explication plausible tient à l’âge et à la forme du bâti. Sur la Montagne, une partie des immeubles est antérieure aux grands lotissements du XIXe siècle : façades étroites, escaliers à vis, planchers de bois, combles habités, cours exiguës. Ces maisons anciennes, parfois surélevées au fil des siècles, offrent beaucoup de parois exposées pour peu de surface habitable, ce qui pénalise mécaniquement le calcul.

Les immeubles de 1948 à 1974 pèsent un peu plus dans la base du 5e que dans celle des arrondissements du centre de la rive droite, sans y dépasser une part modeste. Leur proportion de F ou G s’établit à 20,4 %, nettement sous celle de l’ancien, et tombe à 6,0 % pour les constructions de 1975 à 2000, conçues sous les premières réglementations thermiques.

Le studio, majoritaire dans la base du 5e

Les surfaces inférieures à 40 m² pèsent 58,1 % dans la base du 5e, davantage que dans le 6e (49,5 %) et le 7e (47,5 %). Chambres de service réunies, studios créés dans d’anciens appartements bourgeois, logements d’une pièce sur cour : le parc s’est adapté depuis longtemps à la demande étudiante.

Ces petites surfaces sont classées F ou G dans 32,4 % des cas, un peu moins qu’au 6e (35,2 %). À l’inverse, les appartements de 40 m² et plus du 5e sont un peu plus souvent mal classés que ceux du 7e : 20,0 %, contre 17,4 %. Le défaut énergétique du 5e ne se cantonne donc pas aux studios : il atteint aussi l’appartement familial des rues anciennes, avec ses fenêtres d’origine et ses plafonds hauts.

Pour un propriétaire de studio, la distinction de taille a une conséquence concrète. Lorsque le diagnostic d’un logement de cette taille remonte à avant le 1er juillet 2024, l’observatoire de l’ADEME délivre gratuitement une étiquette mise à jour selon les seuils actuels. Dans un arrondissement où ces logements dominent la base, c’est la vérification à faire avant toute autre.

Électricité, gaz, chaleur urbaine : un chauffage plus partagé

L’électricité chauffe 62,4 % des appartements diagnostiqués du 5e, le gaz 28,3 %. Le réseau de chaleur urbain atteint 8,4 %, plus que dans le 6e (4,8 %) mais moins que dans le 7e (15,0 %). Les installations collectives concernent 19,9 % des lots.

Concrètement, la plupart des lots diagnostiqués relèvent d’une installation individuelle, que le propriétaire peut faire évoluer seul : un studio chauffé par convecteurs relève du propriétaire, qui choisit ses radiateurs, son ballon et sa ventilation. Le même propriétaire, s’il a fait diagnostiquer son logement avant le 1er janvier 2026, peut aussi demander l’attestation liée au nouveau coefficient de l’électricité, fixé par l’arrêté du 13 août 2025. Dans les immeubles à chaufferie commune, en revanche, la décision appartient à l’assemblée générale : un remplacement de chaudière ou un raccordement au réseau de chaleur se vote, et le calendrier de la copropriété devient celui du vendeur.

Trois paysages du 5e

Du côté de la rue Mouffetard, de la rue Tournefort à la rue de l’Arbalète, les maisons étroites, parfois larges de quelques fenêtres seulement, empilent de petits logements sous des toitures anciennes. Le relevé des parois en contact avec l’extérieur, du plancher sur passage et du plafond sous comble décide souvent d’une classe.

Vers le Jardin des Plantes, autour de la rue Linné, de la rue Cuvier ou de la rue Geoffroy-Saint-Hilaire, les immeubles de rapport du XIXe siècle côtoient des constructions plus récentes. Là, l’époque de l’immeuble redevient une information utile : l’écart entre l’ancien et les bâtiments postérieurs à 1975 se lit dans les chiffres de l’arrondissement.

Dans le Quartier latin, les immeubles haussmanniens des grandes percées alternent avec des bâtiments plus anciens. Un grand appartement y gagne à documenter chaque amélioration : fenêtres refaites, chaudière remplacée, ventilation posée, afin que le diagnostiqueur ne retienne pas des valeurs par défaut défavorables.

Les obligations, de la location à la cession

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 encadre d’abord la location : au titre de la décence, un logement G est exclu de tout nouveau bail depuis le début de 2025 ; les F suivront en 2028 et les E en 2034. Dans un arrondissement de studios loués, le calendrier pèse directement sur la valeur : l’investisseur qui rachète un logement F intègre la mise aux normes avant 2028 dans son calcul. Notre guide consacré aux passoires thermiques passe en revue les travaux qui font réellement bouger l’étiquette.

La cession, elle, n’est soumise à aucune interdiction liée à l’étiquette. Le vendeur affiche la classe et l’estimation des dépenses d’énergie dès l’annonce, joint le DPE au dossier remis avec la promesse, et répond de son contenu depuis qu’il est devenu opposable, le 1er juillet 2021. Un appartement vendu en copropriété échappe à l’audit énergétique ; celui-ci vise la maison individuelle ou l’immeuble en monopropriété classés E, F ou G, ainsi que la maison érigée en lot autonome d’une copropriété dite horizontale, lorsque ses murs reviennent au seul copropriétaire et que le règlement ne prévoit rien d’autre.

Enfin, la loi impose depuis le 1er janvier 2025 un projet de plan pluriannuel de travaux à chaque copropriété ayant plus de quinze ans. Sur la Montagne, où charpentes, couvertures et façades anciennes demandent un entretien soutenu, ce document informe l’acquéreur de ce qui l’attend au-delà du DPE de son lot.

Le prix d’un appartement mal classé

Pour mesurer l’effet de l’étiquette sur le prix, on dispose de l’étude des Notaires de France sur les ventes de 2024, publiée en décembre 2025. À Paris, toutes choses égales par ailleurs, la décote d’un appartement ancien classé G atteignait 9 à 11 % face à un D, celle d’un F 6 à 7 %, celle d’un E 2 à 3 %. Ce résultat porte sur la capitale entière ; il ne se transpose pas tel quel au 5e.

Les ventes enregistrées dans DVF ne mentionnent pas l’étiquette : nos prix du 5e agrègent donc des studios à rénover et des appartements remis à niveau. La valeur d’un lot dépend de sa surface, de son étage, de son chauffage et de l’état de son immeuble. Si vous envisagez une cession, nous pouvons estimer votre appartement du 5e diagnostic à l’appui, en distinguant ce qui relève du logement et ce qui relève de la copropriété.