DPE dans le 17e : de la plaine Monceau à Clichy-Batignolles

Le 17e rassemble sous un même numéro des paysages très différents : les avenues de la plaine Monceau et des Ternes, les rues plus modestes de l’ancien village des Batignolles et des Épinettes, et, depuis les années 2010, les immeubles neufs de Clichy-Batignolles. Pour l’étiquette énergétique, la frontière ne passe pourtant pas là où on l’attend. L’essentiel du parc diagnostiqué est ancien, chauffé appartement par appartement, et c’est dans le lot, plus que dans le quartier, que se décide la classe. Les données de l’ADEME le montrent.

L’arrondissement dans la base des DPE

Chaque DPE établi depuis juillet 2021 est versé dans la base ouverte de l’ADEME. Le 17e y totalise 47 804 diagnostics d’appartements menés logement par logement, de juillet 2021 à septembre 2026, selon la mise à jour du 23 septembre 2026. Les étiquettes F ou G y pèsent 26,7 %, soit 15,6 % de F et 11,0 % de G.

Il s’agit des appartements diagnostiqués, non de tous les logements du 17e. On fait établir un DPE pour vendre ou pour louer ; les studios et deux-pièces qui changent souvent d’occupant sont donc surreprésentés, les grands appartements familiaux transmis sans vente sous-représentés.

Les DPE déclinés d’un diagnostic collectif d’immeuble, 28,9 % des DPE d’appartements de l’arrondissement, sont écartés de nos calculs : ils ne correspondent pas à une visite du lot. Les garder aurait fait descendre la part de F ou G à 22,4 %, sans rien dire de l’appartement qu’un acquéreur visite.

Trois générations de règles, enfin, se succèdent dans la série : la méthode de 2021, les seuils revus pour les moins de 40 m² au 1er juillet 2024, le coefficient de l’électricité réduit au 1er janvier 2026. Limitée aux DPE établis depuis juillet 2024, la part de F ou G du 17e atteint 26,1 %, un niveau proche du cumul depuis 2021 ; la comparaison reste fragile, car la population diagnostiquée n’est pas la même d’une période à l’autre.

Un parc ancien, mais plusieurs 17e

Parmi les appartements diagnostiqués, 80,5 % se trouvent dans un immeuble d’avant 1948, nettement plus que dans le 16e (65,7 %), un peu moins que dans le 8e (86,4 %). Dans ce bâti, 29,2 % des logements sont classés F ou G. Viennent ensuite les immeubles de 1948 à 1974 (22,1 %), puis ceux de 1975 à 2000 (6,6 %) ; après 2000, la proportion n’est plus que de 0,4 %.

La plaine Monceau et les Ternes

Au sud de l’arrondissement, l’urbanisation du second Empire et de la fin du XIXe siècle a laissé des immeubles de pierre de taille, des hôtels particuliers et de grands appartements aux hauteurs sous plafond généreuses. Entre Monceau et Wagram, l’étiquette d’un lot dépend beaucoup de son étage et de ses fenêtres : un appartement traversant d’étage noble, entouré de voisins chauffés, n’a pas le même bilan que le logement du dernier niveau sous le zinc. Les chambres de service des combles, souvent réunies en petits logements, comptent parmi les lots les plus exposés.

Batignolles et Épinettes : le village et le faubourg

Au nord-est, le 17e a gardé l’empreinte de l’ancienne commune des Batignolles, rattachée à Paris en 1860 : immeubles souvent bas et étroits de la première moitié du XIXe siècle, rues de faubourg aux Épinettes, voies privées bordées de maisons, comme la cité des Fleurs. Aux Batignolles, les petits logements sur cour et les appartements chauffés par convecteurs sont fréquents ; vers les Épinettes, les maisons de ville et les petits immeubles cédés d’un seul tenant posent la question de l’audit énergétique, obligatoire pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G.

Clichy-Batignolles, l’exception récente

L’écoquartier construit sur les anciennes emprises ferroviaires, autour du parc Martin-Luther-King, rassemble beaucoup des constructions récentes de l’arrondissement. Ses immeubles, conçus sous des réglementations thermiques exigeantes, sont desservis par un réseau de chaleur alimenté pour l’essentiel par la géothermie de la nappe de l’Albien. Dans le 17e, les appartements construits après 2000, dont ceux de l’écoquartier, ne comptent presque aucune étiquette F ou G. L’écoquartier forme ainsi un marché à part, où l’étiquette sert d’argument de confort plutôt que de sujet de négociation.

L’électricité en tête, le collectif en retrait

L’électricité chauffe 54,3 % des appartements diagnostiqués du 17e, davantage que dans le 8e (49,0 %) et surtout le 16e (31,5 %). Suivent le gaz (39,3 %), le réseau de chaleur urbain (4,3 %) et le fioul (2,0 %). L’installation collective ne concerne que 27,3 % des lots, loin du 16e (54,3 %).

Le 17e est ainsi, pour l’essentiel, un arrondissement où chaque propriétaire tient les commandes de son chauffage. Le vendeur peut remplacer des convecteurs anciens, un ballon d’eau chaude vétuste ou une ventilation absente sans attendre un vote de copropriété, dès lors que les travaux restent dans son lot. Il peut aussi, pour un logement chauffé à l’électricité et diagnostiqué avant 2026, obtenir de l’ADEME une attestation d’étiquette recalculée avec le nouveau coefficient. L’amélioration n’est pas garantie, mais la demande est gratuite.

Les petites surfaces, moteur des F et des G

Moins de 40 m² : c’est la surface de 50,5 % des appartements diagnostiqués du 17e, plus que dans le 16e (41,3 %) ou le 8e (42,7 %). Leur taux de F ou G, 35,1 %, est bien supérieur à celui des surfaces plus grandes (18,1 %). Le calcul les pénalise : l’eau chaude et les pertes par les parois, rapportées à peu de mètres carrés, gonflent la consommation affichée. La réforme de juillet 2024 a réduit cet effet pour les diagnostics récents, sans l’annuler.

Dans le 17e, ce sont donc les petits logements, studios des combles comme logements sur cour, qui portent une grande partie des étiquettes F et G. Ce sont aussi les biens que recherchent les investisseurs, premiers concernés par le calendrier de la location.

Le droit applicable à la cession

Vendre un appartement classé F ou G est parfaitement légal. L’obligation est d’informer : classe énergétique et dépenses annuelles estimées dans toute annonce, rapport de DPE parmi les diagnostics transmis avant l’engagement de l’acquéreur. Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 : s’il se révèle faux, l’acheteur peut s’en prendre au vendeur comme au professionnel qui l’a établi.

Les restrictions de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 concernent les bailleurs. Un logement G n’est plus décent, au sens de la loi, pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les logements F seront visés à partir du 1er janvier 2028, les E à partir du 1er janvier 2034. Le gel des loyers des F et G s’applique depuis le 24 août 2022. Un investisseur qui achète un studio classé G déduit donc le coût des travaux et plusieurs mois sans locataire. Pour hiérarchiser les travaux, voyez notre guide des passoires thermiques et des moyens d’en sortir.

L’audit énergétique accompagne la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble appartenant à une seule personne : depuis le 1er avril 2023 lorsqu’ils sont classés F ou G, depuis le 1er janvier 2025 lorsqu’ils sont classés E. Un appartement en copropriété y échappe. Seule exception parmi les lots : la maison qui forme un lot indépendant d’une copropriété horizontale, lorsque son propriétaire en possède seul les murs, sauf disposition contraire du règlement.

Avant les visites

Rassemblez trois séries de pièces. D’abord le DPE lui-même, avec, le cas échéant, l’attestation de nouvelle étiquette obtenue auprès de l’ADEME. Ensuite les factures des équipements remplacés depuis le diagnostic, qui justifient au besoin un nouveau DPE. Enfin les documents de la copropriété : projet de plan pluriannuel de travaux, procès-verbaux récents, calendrier du ravalement ou de la réfection de toiture. Dans le 17e, où le chauffage est majoritairement individuel, c’est souvent l’enveloppe de l’immeuble, plus que la chaudière, qui figure à l’ordre du jour des assemblées générales.

Ce que valent les étiquettes, selon les Notaires

L’étude des Notaires de France sur la valeur verte, parue en décembre 2025 et portant sur les transactions de 2024, reste la référence publique. Pour les appartements anciens parisiens, à caractéristiques égales, elle mesure face à la classe D un écart de prix de 9 à 11 % pour la classe G, de 6 à 7 % s’il s’agit d’un F, de 2 à 3 % s’il s’agit d’un E ; au-dessus de D, les écarts ne sont pas significatifs. Aucune déclinaison publiée n’existe pour le 17e.

Comme DVF ne mentionne jamais l’étiquette, les prix du 17e rue par rue mélangent des appartements très différents du point de vue énergétique. Une estimation sérieuse part de ces références puis corrige selon le lot : son étage, sa surface, son chauffage, les travaux votés par l’immeuble. Pour faire estimer un appartement du 17e en tenant compte de son DPE, prévoyez de réunir ces pièces avant notre visite.