DPE dans le 11e : ce que l’étiquette change au prix

Dans le 11e, la recherche « dpe paris 11 » sert d’abord à trouver un diagnostiqueur. Le vendeur a une autre question : que va changer l’étiquette au moment de vendre, et à qui ? Les données publiques de l’ADEME permettent d’y répondre avec des chiffres propres à l’arrondissement, à condition de dire ce qu’ils mesurent.

Ce que disent les diagnostics du 11e

L’ADEME publie tous les DPE établis depuis juillet 2021, date de la méthode actuelle. Dans le 11e, on compte 41 583 DPE d’appartements établis individuellement, de juillet 2021 à septembre 2026, selon les données mises à jour le 23 septembre 2026. Parmi ces appartements diagnostiqués, 23,0 % sont classés F ou G : 13,5 % en F et 9,4 % en G.

Deux précautions de lecture s’imposent. D’abord, ces DPE ne décrivent pas tout le parc de l’arrondissement. Un diagnostic individuel est établi surtout quand un logement est vendu ou mis en location : l’échantillon surreprésente les appartements qui changent de mains, en particulier les petites surfaces louées, et sous-représente les propriétaires installés depuis longtemps. C’est pourquoi nous écrivons « parmi les appartements diagnostiqués », et non « des logements du 11e ».

Ensuite, nous avons écarté les DPE « générés à partir d’un DPE d’immeuble ». Depuis que la loi Climat et résilience impose un DPE collectif aux copropriétés, par étapes selon leur taille, chaque diagnostic d’immeuble se décline en autant de DPE de logements, très rarement classés F ou G. Dans le 11e, ils représentent 24,7 % des DPE d’appartements. Les mêler aux diagnostics individuels ferait baisser artificiellement la part des passoires, sans rapport avec ce qu’un acquéreur trouvera dans le dossier d’un lot.

Enfin, les règles de calcul ont changé en cours de route. Depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² sont évalués avec des seuils corrigés ; sur les seuls DPE établis depuis cette date, la part d’étiquettes F ou G dans le 11e est de 22,5 %. Et depuis le 1er janvier 2026, l’électricité est comptée avec un coefficient plus faible. Trois règles coexistent donc dans la série, ce qui interdit les comparaisons hâtives d’une année sur l’autre.

Pourquoi le 11e se classe ainsi : l’âge, l’électricité, la taille

Le premier facteur est l’âge du bâti. Parmi les appartements diagnostiqués dans le 11e, 73,9 % sont situés dans des immeubles construits avant 1948, contre 64,3 % dans le 12e et 57,9 % dans le 20e, ses voisins de l’est. Cours d’artisans du faubourg Saint-Antoine, rues de faubourg autour de Popincourt, façades d’Haussmann le long du boulevard Voltaire : l’essentiel de l’arrondissement a été bâti bien avant toute réglementation thermique.

L’étiquette suit l’époque de construction. Dans le 11e, les appartements diagnostiqués sont classés F ou G à 26,7 % dans les immeubles d’avant 1948, à 17,3 % dans ceux de 1948 à 1974, à 4,1 % dans ceux de 1975 à 2000 et à 1,4 % après 2000. Un appartement d’un immeuble récent, comme ceux de l’ancienne ZAC Dorian côté Charonne, se présente donc sur un tout autre terrain qu’un logement de faubourg.

Le deuxième facteur est l’énergie de chauffage. L’électricité chauffe 66,1 % des appartements diagnostiqués dans le 11e, contre 51,3 % dans le 12e et 50,9 % dans le 20e ; le gaz en chauffe 30,3 %. Le chauffage collectif ne concerne que 18,9 % des appartements diagnostiqués : dans la plupart des cas, le propriétaire décide seul de son mode de chauffage. C’est une contrainte, car les convecteurs anciens pèsent lourd dans le calcul, mais aussi une marge de manœuvre, car un lot peut changer d’équipement sans attendre un vote d’assemblée générale.

Le troisième facteur est la taille. Les logements de moins de 40 m² représentent 60,5 % des appartements diagnostiqués dans le 11e, contre 51,1 % dans le 12e et 53,9 % dans le 20e. Or l’étiquette F ou G y est nettement plus fréquente : 27,8 % sous 40 m², contre 15,5 % à partir de 40 m². Dans un petit logement, l’eau chaude sanitaire et les parois donnant sur l’extérieur pèsent davantage rapportées à chaque mètre carré ; la réforme de 2024 a voulu corriger cet effet de la méthode, en partie seulement.

Ces trois facteurs se cumulent sur un même profil, très présent dans l’arrondissement : le studio ou le deux-pièces d’un immeuble de faubourg, chauffé à l’électricité, sous les toits ou sur cour. C’est lui que le calendrier de la location touche en premier.

Ce que l’étiquette change quand on vend

Aucune interdiction de vendre

Il faut le redire, car la confusion est fréquente : un logement classé F ou G se vend librement. Le DPE doit figurer dans l’annonce, avec l’étiquette et une estimation des dépenses annuelles d’énergie, puis dans le dossier de diagnostics annexé à la promesse. Depuis le 1er juillet 2021, il est opposable : un acquéreur qui découvre une erreur peut se retourner contre le vendeur ou le diagnostiqueur. Un DPE fiable est donc d’abord une protection pour celui qui vend.

Le calendrier de la location, qui pèse sur les investisseurs

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience, a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement loué. Les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les logements F suivront le 1er janvier 2028, les logements E le 1er janvier 2034. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements F et G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation ni par révision.

Dans un arrondissement où les petites surfaces pèsent autant, les investisseurs sont nombreux à regarder ces biens. Pour eux, un studio classé G n’est pas louable en l’état : l’offre intègre le coût et la durée des travaux, le loyer perdu pendant le chantier, et le risque que ces travaux dépendent de la copropriété. Pour un vendeur, le bon réflexe est de savoir quels travaux permettraient de gagner une ou deux classes, et combien ils coûtent. Notre article sur les passoires thermiques et les travaux qui font gagner des classes détaille les leviers ; l’essentiel, à la vente, est de pouvoir montrer des devis plutôt qu’une promesse.

L’occupant regarde ses factures et la copropriété

Un acquéreur qui va habiter l’appartement n’est pas concerné par l’interdiction de louer, mais il lit l’étiquette comme une facture annoncée et comme le signe de travaux à venir. Il regarde aussi l’immeuble : un plan pluriannuel de travaux déjà voté, un ravalement avec isolation programmé, une toiture refaite. Dans le 11e, les copropriétés de faubourg sont souvent petites ; depuis 2025, elles sont à leur tour tenues de faire établir un projet de plan de travaux, et ce document dit à l’acquéreur ce que l’assemblée générale a prévu. Les prix du 11e, rue par rue montrent la valeur médiane des ventes ; ce sont ces pièces du dossier qui expliquent pourquoi un appartement s’en écarte.

L’audit énergétique : rarement pour un appartement

L’audit énergétique réglementaire est exigé pour vendre une maison individuelle ou un immeuble entier détenu par un seul propriétaire, s’ils sont classés F ou G depuis le 1er avril 2023, et E depuis le 1er janvier 2025. Il n’est pas exigé pour un lot de copropriété. Dans le 11e, il concerne donc surtout deux cas : le petit immeuble de faubourg vendu d’un bloc, et le bâtiment d’atelier au fond d’une cour, vendu comme maison hors copropriété. Dans ces deux cas, l’audit arrive avec des scénarios de travaux chiffrés : c’est une contrainte de calendrier, mais aussi un argument de négociation pour qui l’a lu avant l’acquéreur.

Avant de mettre en vente : vérifier, et parfois refaire son DPE

Trois vérifications prennent peu de temps et évitent beaucoup de discussions.

La première porte sur la validité. Les DPE établis avant juillet 2021 ne sont plus valables ; un diagnostic récent, établi avec la méthode actuelle, vaut dix ans.

La deuxième concerne les petites surfaces. Un DPE de moins de 40 m² établi entre juillet 2021 et juin 2024 a été calculé avec les anciens seuils. L’ADEME permet d’obtenir une attestation de la nouvelle étiquette sans refaire le diagnostic ; dans certains cas, un G devient un F, ou un F un E. Pour un studio du 11e destiné à un investisseur, cette démarche change la conversation.

La troisième concerne l’électricité. Un appartement chauffé à l’électricité et diagnostiqué avant le 1er janvier 2026 a été calculé avec l’ancien coefficient. Comme pour les petites surfaces, l’ADEME délivre gratuitement une attestation de la nouvelle étiquette, sans refaire le diagnostic ; l’étiquette peut s’améliorer, sans que ce soit acquis : tout dépend des autres postes du logement.

Dans les cours du faubourg, autour de la Bastille et du faubourg Saint-Antoine, les ateliers convertis en logements méritent une attention particulière : une toiture qui couvre directement la pièce à vivre, une verrière, un sol posé sur une cave, et l’étiquette se joue sur des postes qu’un diagnostic sommaire évalue mal. Le long des boulevards, du côté de République, les immeubles de rapport d’Haussmann posent d’autres questions : grandes fenêtres, hauteur sous plafond, appartements traversants exposés sur deux façades. Dans les deux cas, un DPE établi soigneusement, avec des relevés et non des valeurs par défaut, vaut mieux qu’un diagnostic bon marché.

Ce que l’on peut dire du prix, et ce que l’on ne peut pas dire

L’effet de l’étiquette sur le prix est mesuré chaque année par les Notaires de France. Leur étude sur la valeur verte des logements vendus en 2024, publiée en décembre 2025, estime qu’à Paris un appartement ancien classé G s’est vendu moins cher qu’un appartement comparable classé D, l’écart estimé se situant entre 9 et 11 % ; il se situe entre 6 et 7 % pour un F et entre 2 et 3 % pour un E, les classes A, B et C ne montrant pas d’écart significatif. Ces chiffres valent pour Paris entier : aucune source publique ne les décline par arrondissement, et nous ne le ferons pas.

La base des ventes que nous utilisons, DVF, ne contient d’ailleurs aucune étiquette énergétique. Les médianes affichées sur nos pages mêlent donc des appartements bien et mal classés. C’est une raison de plus pour ne pas estimer un logement à partir de la seule moyenne de sa rue : deux appartements voisins, l’un classé D après des travaux, l’autre classé G sous les toits, ne visent ni les mêmes acquéreurs ni le même prix.

L’estimation consiste alors à chiffrer ce que l’acquéreur chiffrera : le coût des travaux nécessaires, ce qui relève du lot et ce qui relève de la copropriété, et le public réellement intéressé. Si vous préparez une vente, nous pouvons faire le point sur la valeur de votre appartement dans le 11e, DPE en main, avant la première visite.