DPE dans le 8e : l’étage noble et les chambres de service

Dans le 8e, l’étiquette énergétique ne sépare pas seulement les adresses : elle traverse les immeubles. Au premier ou au deuxième étage d’un immeuble proche du parc Monceau ou du quartier de l’Europe, un grand appartement traversant, entouré de voisins chauffés ; sous les combles du même immeuble, une rangée de chambres de service, parfois réunies, souvent louées. Les données de l’ADEME montrent à quel point ces deux mondes se classent différemment, et ce que cela change pour qui s’apprête à vendre l’un ou l’autre.

Ce que dit la base publique pour le 8e

L’ADEME publie l’ensemble des DPE établis depuis juillet 2021 selon la méthode en vigueur. Pour le 8e, la base compte 15 226 diagnostics d’appartements dressés à l’issue d’une visite, de juillet 2021 à septembre 2026 (données du 23 septembre 2026). Parmi ces appartements, 24,7 % sont classés F ou G, avec 14,0 % de F et 10,7 % de G.

L’échantillon a ses biais. Le DPE se commande quand on vend ou qu’on loue, si bien que les petits logements loués, nombreux sous les toits, sont mieux représentés que les grands appartements occupés sans interruption par leurs propriétaires. Nous écrivons donc « parmi les appartements diagnostiqués ». Les DPE déclinés du diagnostic collectif d’un immeuble, qui ne forment ici que 5,9 % des DPE d’appartements, sont exclus, car ils ne décrivent pas un lot visité ; les inclure ramènerait la part de F ou G à 24,2 %.

La série juxtapose aussi plusieurs règles de calcul. Pour les seuls diagnostics établis depuis le 1er juillet 2024, date à laquelle les seuils des très petits logements ont été revus, la part de F ou G du 8e est de 22,9 % ; depuis le 1er janvier 2026, l’électricité est en outre comptée avec un coefficient réduit.

Un bâti ancien, et de rares exceptions

Les immeubles d’avant 1948 regroupent 86,4 % des appartements diagnostiqués du 8e. Dans cet ensemble, où dominent l’immeuble haussmannien et ses variantes de la fin du XIXe siècle, 26,0 % des logements sont classés F ou G. La proportion descend à 20,1 % pour les immeubles de 1948 à 1974 et à 4,5 % pour ceux de 1975 à 2000. Les appartements des constructions plus récentes sont trop peu nombreux dans la base pour qu’on en tire une proportion : dans le 8e, les constructions résidentielles récentes restent rares.

C’est donc à l’intérieur de l’immeuble ancien que l’essentiel se joue, et d’abord selon la taille du logement.

Un même immeuble, deux étiquettes

Les grands appartements, mieux placés qu’on ne le pense

Parmi les appartements diagnostiqués du 8e mesurant 40 m² ou plus, 15,7 % sont classés F ou G, moins que dans le 16e (18,6 %) ou le 17e (18,1 %). Un appartement d’étage courant, protégé par les logements du dessus et du dessous, perd peu par ses planchers ; ses murs épais en pierre de taille amortissent les écarts de température ; ses fenêtres, nombreuses, sont souvent la principale faiblesse. Autour du parc Monceau, un grand appartement dont les menuiseries ont été remplacées et dont la chaudière est récente peut ainsi afficher une étiquette très correcte, en dépit de volumes généreux.

Les chambres de service, là où se concentrent les F et les G

Sous la barre des 40 m², on trouve 42,7 % des appartements diagnostiqués du 8e, et leur taux de F ou G atteint 36,7 %. L’écart avec les grandes surfaces est plus marqué que dans le 9e (31,8 % contre 16,1 %) ou le 17e (35,1 % contre 18,1 %).

La chambre de service explique sans doute une bonne part de ce contraste. Logée sous un toit en zinc ou derrière un brisis mansardé, elle a peu de voisins pour la protéger, une surface minuscule sur laquelle la méthode répartit les pertes des parois et de l’eau chaude, et souvent un convecteur et un petit ballon électrique pour tout équipement. La correction des seuils des très petites surfaces, en 2024, a desserré l’étau sans le supprimer. Dans le quartier de l’Europe, autour des rues de Rome et de Saint-Pétersbourg, comme dans les immeubles des abords des Champs-Élysées, ces lots peuvent se vendre séparément, à des investisseurs ou à des familles qui y logent un étudiant.

Gaz, électricité, chaufferie : un partage équilibré

Le 8e ne penche franchement ni vers le chauffage électrique ni vers la chaufferie d’immeuble. L’électricité chauffe 49,0 % des appartements diagnostiqués, le gaz 41,8 %, davantage que dans le 9e (33,7 %) ; le réseau de chaleur urbain en alimente 6,8 %, le fioul 2,2 %. Le chauffage collectif concerne 28,5 % des lots, une proportion intermédiaire entre le 9e (13,8 %) et le 16e (54,3 %).

Dans les faits, les deux logiques cohabitent souvent sous le même toit : les grands appartements des étages nobles raccordés à une chaudière commune au gaz ou équipés de chaudières murales, les chambres des combles souvent chauffées à l’électricité, parce que l’installation de l’immeuble ne monte pas jusqu’à elles. Le vendeur d’un grand appartement dépend donc davantage des décisions de la copropriété ; celui d’une chambre de service agit seul sur ses équipements, et peut solliciter l’attestation gratuite de l’ADEME si elle est chauffée à l’électricité et que son DPE est antérieur à 2026, ou, pour un logement de moins de 40 m², si ce DPE est antérieur à juillet 2024.

Obligations de celui qui vend

Un appartement classé F ou G se vend comme un autre. La loi exige seulement que la classe et le coût annuel estimé de l’énergie figurent dans l’annonce, puis que le rapport de DPE soit joint aux diagnostics remis à l’acquéreur. Opposable depuis le 1er juillet 2021, il peut fonder une action contre le vendeur ou le diagnostiqueur si l’étiquette est inexacte.

Pour la location, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a gradué l’exigence : interdiction de signer un bail neuf pour un logement G depuis le 1er janvier 2025, extension aux F le 1er janvier 2028 et aux E le 1er janvier 2034, loyers des F et G bloqués à leur niveau depuis le 24 août 2022. Les chambres de service, que l’on achète souvent pour les louer, sont les premières touchées. Pour comparer les travaux possibles, notre dossier sur les passoires thermiques et les classes que l’on peut gagner détaille les postes un par un.

Les hôtels particuliers restés en monopropriété, autour du parc Monceau ou ailleurs dans le 8e, obéissent à une autre règle : leur vente, s’ils sont classés E, F ou G, s’accompagne d’un audit énergétique, comme celle d’un immeuble entier cédé par une seule personne. Aux abords des monuments historiques, nombreux dans l’arrondissement, de l’église de la Madeleine à la chapelle expiatoire, les travaux touchant l’aspect extérieur requièrent en outre l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.

Avant de mettre en vente, selon le lot

Pour un grand appartement, le dossier se construit autour de l’immeuble : DPE collectif s’il existe, projet de plan pluriannuel de travaux, procès-verbaux des dernières assemblées générales, âge et entretien de la chaudière commune. Pour une chambre de service, il se construit autour du lot : date du DPE et attestation éventuelle, relevé précis de la toiture et de la fenêtre, devis de remplacement du convecteur et du ballon. Du côté des Champs-Élysées, où appartements et bureaux partagent souvent le même immeuble, vérifiez aussi que le diagnostic distingue bien les surfaces d’habitation des locaux professionnels.

Le prix et l’étiquette : la mesure disponible

La référence publique reste l’étude des Notaires de France sur la valeur verte, publiée en décembre 2025 à partir des ventes de 2024. À Paris, elle chiffre face à un appartement classé D un écart de 2 à 3 % en classe E, de 6 à 7 % en classe F, de 9 à 11 % en classe G, toutes caractéristiques égales par ailleurs ; les classes A, B et C ne s’en distinguent pas de façon significative. Il n’en existe aucune déclinaison publiée pour le 8e.

DVF ne dit rien de l’étiquette, et les prix du 8e rue par rue additionnent grands appartements d’étage noble et chambres de service. Une estimation utile les sépare : elle part du lot, de sa surface, de sa position dans l’immeuble et des projets de la copropriété. Pour faire évaluer un bien du 8e, DPE compris, réunissez ces pièces avant notre rendez-vous.