DPE dans le 15e : l’étiquette se joue en assemblée générale

Dans le 15e, beaucoup de vendeurs découvrent en lisant leur DPE qu’ils n’en sont pas tout à fait les auteurs. L’arrondissement a beaucoup construit entre les années 1950 et 1980, et une part importante de ses appartements dépend d’une chaufferie d’immeuble ou du réseau de chaleur. L’étiquette du lot se joue alors autant dans la salle de l’assemblée générale que dans l’appartement. Voici ce que montrent les données de l’ADEME, et ce qu’un vendeur peut en faire.

L’échantillon du 15e

Le 15e dispose de 61 505 DPE d’appartements réalisés individuellement, établis de juillet 2021 à septembre 2026 et publiés par l’ADEME (données du 23 septembre 2026). Parmi ces logements diagnostiqués, 22,5 % portent une étiquette F ou G, qui se répartit entre 13,9 % de F et 8,6 % de G.

Un échantillon aussi fourni reste un échantillon. Le diagnostic individuel accompagne surtout les ventes et les mises en location ; il capte davantage les studios de rapport que les grands appartements familiaux transmis de génération en génération. Les pourcentages qui suivent décrivent donc les appartements diagnostiqués, et pas le parc entier.

Nous n’avons pas retenu les DPE « générés » à partir du diagnostic collectif d’un immeuble, qui représentent 33,4 % des DPE d’appartements de l’arrondissement. Depuis que la loi impose ces DPE collectifs aux copropriétés, en commençant par les plus grandes, chacun d’eux se démultiplie en DPE de lots, dont très peu tombent en F ou en G. Leur poids dans le 15e aurait flatté la moyenne.

La série doit enfin se lire avec deux ruptures de méthode : la correction des seuils pour les moins de 40 m² au 1er juillet 2024 (la part de F ou G est de 20,7 % pour les seuls diagnostics postérieurs), puis l’abaissement du coefficient appliqué à l’électricité au 1er janvier 2026.

Un bâti moins ancien qu’on ne le croit

Les appartements diagnostiqués situés dans un immeuble d’avant 1948 représentent 59,7 % du total dans le 15e, contre 69,8 % dans le 14e voisin. L’arrondissement a gardé ses rues de faubourg et ses immeubles de rapport autour du Commerce et de Vaugirard, mais il a aussi beaucoup construit après-guerre : immeubles de la rue de la Convention et des abords de la porte de Versailles, grands ensembles du sud, tours du Front de Seine à partir de la fin des années 1960.

Chaque génération a son profil. Les immeubles d’avant 1948 comptent 30,4 % d’appartements F ou G ; ceux de 1948 à 1974 en comptent 14,6 % ; ceux de 1975 à 2000, 3,6 % ; ceux d’après 2000, 0,5 %. Du côté de Commerce et d’Émile Zola, où le bâti ancien est très présent, un vendeur a donc plus de chances qu’ailleurs dans l’arrondissement de devoir expliquer une mauvaise étiquette.

Chaufferie commune, réseau urbain, fioul

C’est le chauffage qui donne au 15e sa physionomie énergétique. Parmi les appartements diagnostiqués, 43,9 % sont chauffés par une installation collective, contre 28,7 % dans le 14e. Le réseau de chaleur urbain en alimente 24,7 %, nettement plus que dans le 14e (10,1 %). L’électricité chauffe 42,1 % des lots diagnostiqués, le gaz 31,5 %, et le fioul encore 1,6 %.

Ce que l’assemblée générale décide à votre place

Dans un immeuble chauffé collectivement, le diagnostic du lot intègre la chaufferie, sa régulation, la distribution dans les colonnes, et bien sûr l’enveloppe commune. Le propriétaire peut agir sur ses fenêtres et sur la ventilation de son appartement, dans les limites du règlement ; le reste appartient au syndicat des copropriétaires. Une étiquette E dans une copropriété qui a voté l’isolation de ses pignons n’a pas la même valeur, pour un acquéreur, qu’une étiquette E dans un immeuble où rien n’est prévu.

Le cas particulier du fioul

Minoritaire, le fioul n’a pas disparu des chaufferies du 15e. Or un décret du 5 janvier 2022 interdit, depuis le 1er juillet 2022, d’installer une chaudière neuve au fioul, y compris en remplacement, sauf exceptions techniques. Une copropriété encore équipée d’une chaudière au fioul devra donc, hors de ces cas, changer d’énergie lorsqu’il faudra la remplacer ; l’entretien et la réparation restent permis. Pour le vendeur, mieux vaut que ce calendrier figure noir sur blanc dans les procès-verbaux que dans l’imagination de l’acquéreur.

Le réseau de chaleur, un atout à documenter

À Grenelle et le long du Front de Seine, de nombreux immeubles des années 1970 sont raccordés au réseau urbain. Ce mode de chauffage limite le risque d’une étiquette F ou G, mais il ne dispense pas l’immeuble de travaux sur l’enveloppe. À Grenelle et Beaugrenelle, le vendeur gagne à produire le contrat de raccordement et les travaux de façade engagés.

Petites surfaces : l’étiquette d’abord

Les moins de 40 m² forment 49,2 % de l’échantillon du 15e, et ils sont classés F ou G à 29,3 %, contre 15,9 % pour les logements plus grands. Le calcul conventionnel pénalise mécaniquement les petits volumes, où l’eau chaude et les déperditions pèsent davantage par mètre carré ; la correction de 2024 n’a supprimé qu’une partie de l’écart. Un studio proche d’une école ou d’un campus, typiquement acheté pour être loué, est le premier concerné.

Ce que dit la loi au vendeur

Mettre en vente un logement F ou G reste permis sans restriction. Ce qui est obligatoire, c’est la transparence : classe énergétique et estimation des dépenses d’énergie dans l’annonce, diagnostic complet dans le dossier remis à l’acquéreur. Et depuis juillet 2021, ce diagnostic n’est plus informatif : l’acheteur peut engager la responsabilité du vendeur ou du diagnostiqueur si l’étiquette se révèle fausse.

Le calendrier de la loi du 22 août 2021 s’adresse aux bailleurs. Un logement G n’est plus décent pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; ce sera le cas des F le 1er janvier 2028 et des E le 1er janvier 2034. Le gel des loyers des classes F et G court depuis le 24 août 2022. Dans une copropriété chauffée collectivement, l’investisseur ne peut pas toujours faire lui-même les travaux qui rendraient le logement louable, ce qui explique sa prudence. Notre dossier sur la sortie du statut de passoire thermique détaille ce qui relève du lot et ce qui relève de l’immeuble.

L’audit énergétique réglementaire ne s’applique pas aux appartements en copropriété. Il vise, depuis le 1er avril 2023, les maisons et les immeubles d’un seul propriétaire classés F ou G, puis, depuis le 1er janvier 2025, ceux classés E. Les maisons étant rares dans l’arrondissement, l’audit y accompagne surtout la cession d’un immeuble entier.

Composer un dossier qui rassure

Pour le diagnostic lui-même, trois vérifications : sa date (ceux d’avant juillet 2021 sont caducs, les autres valables dix ans), sa surface (sous 40 m² et établi avant juillet 2024, il ouvre droit à une attestation de nouvelle étiquette), son énergie (chauffage électrique et diagnostic antérieur à 2026, même possibilité). L’ADEME délivre ces attestations sans frais, en application d’un arrêté du 13 août 2025, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.

Pour l’immeuble, rassemblez le DPE collectif s’il a été réalisé, le plan pluriannuel de travaux ou son projet, les derniers procès-verbaux et les décomptes de charges de chauffage. Entre Vaugirard et Convention, où voisinent immeubles anciens et copropriétés des années 1960, ces pièces permettent de distinguer deux appartements d’étiquette identique mais d’avenir très différent.

Le prix : ce qui est mesuré, et ce qui ne l’est pas

Chaque année, les Notaires de France mesurent ce que l’étiquette retire au prix. Leur dernier travail, paru en décembre 2025 à partir des transactions de 2024, chiffre à l’échelle de Paris l’écart de prix entre un appartement ancien classé G et un appartement comparable classé D : entre 9 et 11 %. Pour la classe F, l’écart estimé est de 6 à 7 % ; pour la classe E, de 2 à 3 % ; les classes A, B et C ne se distinguent pas significativement de D. Aucune déclinaison par arrondissement n’existe dans les sources publiques.

DVF, la base des ventes qui alimente nos prix, ne renseigne pas l’étiquette : les médianes réunissent appartements rénovés et logements énergivores. Pour aller plus loin que les prix du 15e rue par rue, il faut chiffrer ce qu’un acheteur chiffrera : les travaux du lot, la part des travaux de l’immeuble, et le public réellement intéressé par votre appartement.