DPE dans le 7e : chauffage collectif et faubourg sauvegardé

Le 7e réunit, sur la rive gauche, deux familles d’immeubles bien distinctes. D’un côté le vieux faubourg Saint-Germain, ses hôtels du XVIIe et du XVIIIe siècle et ses immeubles plus tardifs, au cœur d’un secteur sauvegardé créé par arrêté du 25 septembre 1972 et révisé en 2016 sur 194 hectares. De l’autre le Gros-Caillou et les abords de l’École militaire, bâtis pour l’essentiel au XIXe siècle et au début du XXe. Pour l’étiquette énergétique d’un appartement, ces deux héritages pèsent chacun à sa façon : le secteur protégé fixe ce que l’on peut modifier, le mode de chauffage décide qui peut le faire.

Les diagnostics retenus pour le 7e

L’ADEME rend publics, depuis juillet 2021, l’ensemble des DPE réalisés en France. Dans le 7e, nous retenons 19 014 diagnostics d’appartements établis un à un de juillet 2021 à septembre 2026 (jeu actualisé le 23 septembre 2026). F et G en représentent 25,8 %, avec 15,4 % de F et 10,4 % de G, un peu moins que dans le 6e (27,0 %).

Toute lecture de ces taux suppose une réserve : on fait diagnostiquer un logement pour le céder ou le louer. Les petits logements loués, souvent renouvelés, sont ainsi mieux représentés que les grands appartements familiaux conservés d’une génération à l’autre. Il s’agit des appartements diagnostiqués, non d’un portrait du parc.

Les DPE déclinés du diagnostic collectif de l’immeuble, qui forment 5,7 % des DPE d’appartements du 7e, sont laissés de côté : ils ne procèdent pas d’une visite de chaque lot et sont moins souvent classés F ou G. Quant aux changements de méthode, correction des petites surfaces en juillet 2024 et coefficient de l’électricité en janvier 2026, ils invitent à regarder aussi les seuls diagnostics récents : depuis le 1er juillet 2024, F et G réunis tombent à 24,7 %.

Un bâti ancien, et quelques immeubles neufs bien classés

Dans le 7e, la part des appartements diagnostiqués logés dans un bâti d’avant 1948 s’établit à 82,3 %, moins que dans le 6e (88,2 %). Ce bâti ancien compte 27,9 % d’étiquettes F ou G.

L’arrondissement a reçu davantage de constructions d’après-guerre que son voisin. Les immeubles de 1948 à 1974 y affichent 19,2 % de F ou G, ceux de 1975 à 2000 7,1 %. Les immeubles postérieurs à 2000, assez nombreux pour être mesurés ici, en comptent 0,0 % : conçus sous des réglementations thermiques exigeantes, ils forment un îlot de bonnes étiquettes dans un parc ancien.

Ce contraste ne doit pas tromper l’acquéreur. Les constructions récentes restent une petite minorité : dans le 7e comme ailleurs au centre de Paris, l’étiquette d’un appartement se décide d’abord dans l’immeuble ancien, selon sa surface, sa place et son chauffage.

Studios et chambres de service, la part la plus fragile

Avec 47,5 % des diagnostics d’appartements, les surfaces de moins de 40 m² occupent dans le 7e une place moindre que dans le 5e (58,1 %). Leur taux de F ou G, 35,1 %, représente environ le double du taux mesuré à partir de 40 m² (17,4 %).

La chambre de service sous le toit, l’ancienne loge ou le studio sur cour concentrent ici les mauvaises étiquettes. À l’inverse, les grands appartements du 7e se classent moins souvent F ou G que leurs équivalents du 5e (20,0 %) : murs épais, logements entourés de voisins chauffés et, sans doute, chaufferies collectives entretenues jouent en leur faveur.

La chaufferie commune, une décision collective

Ce qui distingue le 7e du 6e et du 5e tient au chauffage. 31,0 % des appartements diagnostiqués dépendent d’une installation collective, bien au-delà du 6e (19,1 %) et du 5e (19,9 %). L’électricité reste l’énergie la plus fréquente, avec 49,6 %, devant le gaz (33,5 %) ; la chaleur urbaine en dessert 15,0 %, nettement plus que dans le 6e (4,8 %), et le fioul subsiste dans 1,7 % des cas.

Pour un appartement relié à une chaufferie commune, une partie de l’étiquette échappe au propriétaire. Le rendement de la chaudière, l’énergie qu’elle utilise, l’état des canalisations et la régulation de l’immeuble entrent dans le calcul. Le vendeur ne peut pas les modifier seul : il peut seulement montrer à l’acquéreur ce que la copropriété a décidé, ou prévu. Une chaufferie au fioul encore en service, par exemple, peut être réparée, mais elle ne peut plus, depuis le 1er juillet 2022, céder la place à une chaudière neuve au fioul, sauf exceptions prévues par le décret du 5 janvier 2022 ; c’est un chantier que l’assemblée générale aura à trancher.

À l’inverse, un raccordement au réseau de chaleur déjà voté, une chaudière récente ou un calorifugeage des réseaux réalisé sont autant d’éléments qui pèsent dans la discussion. Le DPE collectif de l’immeuble, lorsqu’il existe, et le projet de plan pluriannuel de travaux exigé de toute copropriété de plus de quinze ans depuis le 1er janvier 2025 sont les deux pièces à réunir avant la mise en vente.

Rénover dans le site patrimonial remarquable

Dans le faubourg Saint-Germain, le plan de sauvegarde et de mise en valeur encadre les façades, les menuiseries et parfois les intérieurs : escaliers, lambris, plafonds peints. Les autorisations relèvent de l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Cela ne ferme pas la porte aux travaux énergétiques, mais cela les oriente : doubles fenêtres intérieures plutôt que menuiseries standard, isolation intérieure là où aucun décor n’est protégé, équipements discrets plutôt qu’unités visibles en toiture ou en cour.

La loi a d’ailleurs prévu le cas des logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales : l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et résilience, interdit au juge d’ordonner les travaux de mise au niveau de performance minimal lorsque ces contraintes y font obstacle malgré la réalisation de travaux compatibles avec elles. Cette exception suppose donc que le bailleur ait déjà fait ce que la protection permet ; elle ne transforme pas un logement G en logement décent, et elle ne dispense pas d’informer l’acquéreur.

Quatre adresses, quatre questions

Côté Orsay, rue du Bac, rue de Lille ou rue de l’Université, les hôtels et immeubles anciens du faubourg posent d’abord la question des autorisations : fenêtres d’origine, décors protégés, parties communes classées ou inscrites. Un dossier de travaux complet vaut ici autant qu’une bonne étiquette.

Vers les Invalides, rue de Varenne, rue de Grenelle ou rue de Bourgogne, ministères et ambassades voisinent avec de grands appartements. Pour ces surfaces, l’étiquette dépend largement de la qualité du chauffage et des fenêtres plus que de la taille, et chaque amélioration mérite une facture à présenter.

Au Gros-Caillou, près de la tour Eiffel, de la rue Cler à l’avenue Rapp, les immeubles haussmanniens dominent. Lorsque le chauffage y est commun, l’acquéreur s’intéresse à l’âge de la chaudière et aux travaux votés autant qu’à l’étiquette elle-même.

Autour de l’École militaire, rue Vaneau, rue Oudinot ou rue de Babylone, tout se lit à l’échelle du lot : étage, exposition, chauffage individuel ou relié à l’immeuble. Deux appartements d’une même cage d’escalier peuvent y recevoir des étiquettes éloignées, et la comparaison avec un voisin ne remplace pas le diagnostic.

Céder un appartement classé F ou G

La vente d’un appartement F ou G reste libre. Elle impose d’afficher la classe et l’estimation des dépenses annuelles d’énergie dans l’annonce et de remettre le DPE avec les autres diagnostics au moment de la promesse ; depuis le 1er juillet 2021, ce document est opposable. L’audit énergétique ne vise pas les appartements vendus en copropriété : il concerne la maison individuelle ou l’immeuble en monopropriété mal classés (F ou G selon la règle entrée en vigueur le 1er avril 2023, étendue à la classe E le 1er janvier 2025) et, si le règlement de copropriété ne l’écarte pas, la maison individualisée en lot propre d’une copropriété horizontale, quand son propriétaire est seul maître de ses murs. Un hôtel particulier du faubourg resté entre les mains d’un seul propriétaire y est soumis s’il est classé E, F ou G.

Côté location, le calendrier fixé par la loi Climat et résilience du 22 août 2021 s’applique : les logements G sont sortis du champ de la décence au 1er janvier 2025, les F en sortiront en 2028, les E en 2034, et les loyers des F et G restent gelés depuis le 24 août 2022. Pour les postes qui comptent, voir notre guide sur les passoires thermiques et leurs remèdes.

Dernier réflexe : vérifier la date du diagnostic. L’arrêté du 13 août 2025 permet d’obtenir sans frais une attestation d’étiquette recalculée pour les logements de moins de 40 m² diagnostiqués avant le 1er juillet 2024 et pour les logements chauffés à l’électricité diagnostiqués avant 2026.

Ce que l’étiquette pèse dans le prix

En décembre 2025, les Notaires de France ont rendu leur étude sur la valeur verte des transactions de 2024. À Paris, il fallait consentir entre 9 et 11 % de moins pour un appartement ancien classé G que pour un D aux caractéristiques comparables, 6 à 7 % pour un F, 2 à 3 % pour un E ; au-dessus de D, l’écart cesse d’être significatif. Il s’agit d’un résultat parisien, que rien ne permet de transposer au seul 7e.

DVF, d’où viennent nos médianes, n’indique pas l’étiquette : les prix du 7e, rue par rue, confondent des chambres de service en G et des appartements rénovés. La valeur d’un lot dépend aussi de sa chaufferie, de son immeuble et de ce que le secteur sauvegardé autorise. Pour connaître la valeur de votre appartement du 7e, nous partons de ces éléments, DPE et procès-verbaux en main.