DPE dans le 6e : l’étiquette se joue sous les combles

Entre la Seine et le jardin du Luxembourg, le 6e aligne des immeubles anciens pour la plupart : hôtels de l’ancien faubourg autour de Saint-Germain-des-Prés, maisons étroites de la rue Saint-André-des-Arts, immeubles cossus de la rue d’Assas et de la rue de Fleurus. Sous les mêmes toits cohabitent deux mondes, l’appartement des étages nobles et la chambre de service des combles. Les diagnostics publiés par l’ADEME montrent que, dans le 6e, c’est entre ces deux mondes que passe une ligne de partage nette des étiquettes.

Lire la base de l’ADEME

L’ADEME publie depuis juillet 2021 chaque DPE réalisé en France. Pour le 6e, la base réunit 15 484 diagnostics d’appartements faits logement par logement, de juillet 2021 à septembre 2026 (mise à jour du 23 septembre 2026). Les classes F et G y regroupent 27,0 % des appartements : 14,9 % en F, 12,2 % en G.

Ces proportions décrivent des logements passés entre les mains d’un diagnostiqueur, c’est-à-dire surtout des biens mis en vente ou en location. Les chambres et studios loués, qui changent souvent de locataire, y apparaissent plus que les grands appartements conservés dans les familles. Nous écrivons donc « parmi les appartements diagnostiqués », et jamais « parmi les logements du 6e ».

Les DPE déclinés automatiquement du diagnostic collectif d’un immeuble pèsent ici très peu : 4,3 % des DPE d’appartements, contre 20,7 % dans le 5e. Nous les écartons, car ils ne décrivent pas un lot visité. Leur rareté traduit sans doute la petite taille de nombreuses copropriétés du 6e, qui n’étaient tenues de faire réaliser un DPE collectif qu’à partir du 1er janvier 2026 lorsqu’elles comptent cinquante lots au plus. Enfin, la base mêle les règles de calcul de 2021, de juillet 2024 et de janvier 2026 ; si l’on s’en tient aux diagnostics postérieurs au 1er juillet 2024, F et G pèsent 25,9 %.

Un parc ancien jusque dans ses immeubles d’après-guerre

Dans le 6e, 88,2 % des appartements diagnostiqués appartiennent à un immeuble antérieur à 1948, davantage que dans le 5e (84,8 %) ou le 7e (82,3 %). La part de F ou G y atteint 28,1 %.

Les immeubles bâtis de 1948 à 1974, peu nombreux, ne font guère mieux : 22,9 % d’étiquettes F ou G, plus que la même génération dans le 5e (20,4 %) et le 7e (19,2 %). Dans un arrondissement où l’on a construit après-guerre au compte-gouttes, entre deux façades anciennes, ces bâtiments n’ont sans doute ni l’isolation des immeubles plus récents ni l’inertie des murs de pierre. Ceux de 1975 à 2000 restent à 4,5 %.

En clair, l’époque de construction dit peu de chose à qui visite dans le 6e. Pour comprendre l’étiquette d’un lot, il faut monter les étages.

Sous les toits, une autre étiquette

Les petits logements, sous 40 m², totalisent 49,5 % des diagnostics d’appartements du 6e. 35,2 % d’entre eux sont classés F ou G, contre 19,0 % pour les surfaces de 40 m² et plus. Le niveau des petites surfaces est voisin de celui du 7e (35,1 %), un peu supérieur à celui du 5e (32,4 %).

La base ne distingue pas les chambres de service des autres petits logements, mais les chambres de service y pèsent sans doute lourd. Une chambre de quelques mètres carrés sous une couverture en zinc, éclairée par une lucarne, chauffée par un radiateur électrique et équipée d’un petit chauffe-eau, cumule tous les facteurs qui pénalisent le calcul : beaucoup de parois froides, une production d’eau chaude rapportée à une très petite surface, peu ou pas de ventilation. La réforme de juillet 2024 a adouci les seuils, sans changer la physique du lieu.

Pour leurs propriétaires, parfois ceux d’un grand appartement des étages inférieurs, la chambre de service pose une question précise : la conserver comme logement loué, la réunir à un lot voisin, ou la céder séparément. L’étiquette entre dans ce choix, car une chambre classée G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail.

Gaz, électricité, fioul : le chauffage du 6e

Le gaz chauffe 33,9 % des appartements diagnostiqués, davantage que dans le 5e (28,3 %), l’électricité 59,8 %. Le réseau de chaleur urbain reste marginal (4,8 %), loin du 7e (15,0 %). Le fioul subsiste dans 1,5 % des cas, plus que dans le 5e (0,8 %) : une minorité, mais une minorité exposée, puisqu’aucune chaudière neuve au fioul ne peut plus, sauf exceptions, être posée depuis le 1er juillet 2022.

Le chauffage collectif concerne 19,1 % des lots. Pour les autres, la plupart des leviers restent entre les mains du propriétaire : chaudière murale à condensation, régulation pièce par pièce, ballon thermodynamique quand la place le permet, ventilation. Les grands appartements gagnent aussi à documenter leurs fenêtres : aux abords du Sénat, de l’église Saint-Sulpice ou de Saint-Germain-des-Prés, des menuiseries remplacées avec l’accord de l’architecte des Bâtiments de France constituent une amélioration que l’acquéreur peut vérifier.

Trois secteurs, trois façons de lire un DPE

Vers l’Odéon, entre la rue de Seine, la rue Mazarine et la rue Monsieur-le-Prince, le bâti est souvent ancien et serré. Escaliers anciens, cours étroites, boutiques au rez-de-chaussée : la position du logement dans l’immeuble y pèse lourd, et un premier étage sur commerce n’a pas le même diagnostic qu’un troisième sur cour.

À Saint-Germain-des-Prés, autour de la rue Bonaparte et de la rue Jacob, les appartements des hôtels et immeubles anciens offrent des volumes généreux. Les hauteurs sous plafond font monter les besoins de chauffage ; des fenêtres d’origine bien entretenues, doublées côté intérieur, limitent souvent la perte d’étiquette sans toucher à la façade.

Autour du Luxembourg, de la rue Guynemer à la rue Vavin, les immeubles en pierre de la fin du XIXe siècle et du début du XXe dépendent parfois d’une chaufferie commune. Dans ce cas, le DPE d’un appartement dépend de la chaudière de l’immeuble, et toute amélioration notable passe par l’assemblée générale.

Ce que la loi exige, et ce qu’elle n’exige pas

La classe énergétique n’interdit aucune cession. Elle doit en revanche figurer dans l’annonce, avec l’estimation des dépenses annuelles d’énergie, et le DPE complet rejoint le dossier de diagnostics joint à la promesse. Il est opposable depuis le 1er juillet 2021 : vendeur et diagnostiqueur en répondent.

S’agissant de la location, l’échéancier de la décence vient de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 : G exclu depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034, avec un gel des loyers des logements F et G en vigueur depuis le 24 août 2022. L’acquéreur d’une chambre de service ou d’un studio destiné à la location intègre ces dates dans son offre. Nous détaillons, dans un article consacré aux passoires thermiques parisiennes, les travaux qui font gagner une classe et ceux qui n’y suffisent pas.

L’audit énergétique, lui, ne s’applique pas à un appartement vendu en copropriété. Il accompagne la cession d’une maison ou d’un immeuble appartenant à un seul propriétaire, mal classés (F ou G à compter du 1er avril 2023, E à compter du 1er janvier 2025), et, sauf disposition contraire du règlement de copropriété, celle d’une maison dont les murs sont la propriété exclusive de son titulaire et qui compose un lot distinct au sein d’une copropriété horizontale. Dans le 6e, un hôtel particulier resté d’un seul tenant peut entrer dans ce cas.

Avant de mettre en vente

D’abord, faire le point sur les dates. Les petites surfaces diagnostiquées avant juillet 2024 et les logements électriques diagnostiqués avant 2026 peuvent bénéficier de l’attestation gratuite créée par l’arrêté du 13 août 2025.

Ensuite, réunir les preuves des travaux réalisés : factures, attestations d’entretien de chaudière, autorisations d’urbanisme. Aux abords des nombreux monuments du 6e, un acquéreur attentif demandera si les fenêtres changées l’ont été avec les accords requis.

Enfin, lire l’immeuble. Les copropriétés âgées de plus de quinze ans sont tenues, depuis le 1er janvier 2025, d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. Lu avec les derniers procès-verbaux, ce plan dit si la toiture ou la chaufferie vont être reprises, ce que le DPE d’un lot ne peut pas dire.

L’étiquette, une composante du prix parmi d’autres

Selon l’étude des Notaires de France consacrée aux ventes de 2024 et publiée en décembre 2025, l’écart de prix entre un appartement ancien G et un D équivalent ressort à Paris entre 9 et 11 % ; il se réduit à 6 ou 7 % en F et à 2 ou 3 % en E. Ces fourchettes valent pour Paris ; aucun équivalent publié n’existe, à notre connaissance, pour le 6e.

DVF, source de nos médianes, ne connaît pas l’étiquette : les prix du 6e, rue par rue, réunissent des chambres de service classées G et des appartements nobles remis à neuf. C’est pourquoi nous partons toujours du lot lui-même. Pour obtenir une estimation de votre appartement du 6e, nous examinons le diagnostic, l’étage, le chauffage et les décisions de la copropriété avant de proposer une valeur.