DPE dans le 16e : chaufferies et béton d’après-guerre

Le 16e a une réputation de beaux immeubles anciens, et elle est méritée. Mais l’arrondissement s’est aussi beaucoup construit après la guerre, parfois à la place d’anciens hôtels particuliers ou de jardins, avec des immeubles de standing chauffés par une chaudière commune. Pour l’étiquette énergétique, ce double héritage compte davantage que l’adresse : entre la pierre de taille de Passy et le béton des années 1960, les deux générations ne se distinguent pas autant qu’on le croit. Les données de l’ADEME permettent d’en juger.

Les chiffres du 16e et leurs limites

La base publique de l’ADEME rassemble les DPE établis depuis l’entrée en vigueur de la méthode actuelle, en juillet 2021. Pour le 16e, elle compte 46 364 diagnostics d’appartements réalisés sur visite du logement, de juillet 2021 à septembre 2026, dans sa version du 23 septembre 2026. F ou G : c’est l’étiquette de 26,9 % d’entre eux, 15,9 % en F, 11,1 % en G.

Trois réserves encadrent ce chiffre. Il porte sur les logements diagnostiqués, c’est-à-dire surtout ceux qui ont été vendus ou loués depuis 2021 ; les grands appartements occupés depuis des décennies par la même famille y sont moins présents que dans la réalité. Il exclut les DPE déclinés du diagnostic collectif d’un immeuble, 16,3 % des DPE d’appartements du 16e, rarement classés F ou G et peu représentatifs du lot qu’un acquéreur visite. Enfin, il agrège plusieurs règles de calcul : les petites surfaces sont évaluées avec des seuils corrigés depuis le 1er juillet 2024, ce qui donne 25,0 % de F ou G pour les seuls DPE postérieurs à cette date, et l’électricité bénéficie d’un coefficient allégé depuis le 1er janvier 2026.

Un arrondissement bâti en deux temps

De Passy au Trocadéro, l’ancien

Les immeubles d’avant 1948 accueillent 65,7 % des appartements diagnostiqués du 16e, bien moins que dans le 8e (86,4 %) ou le 17e (80,5 %). Immeubles haussmanniens et post-haussmanniens de la plaine de Passy, façades à bow-windows de la Belle Époque, immeubles Art déco de l’entre-deux-guerres : dans cet ensemble, 31,0 % des appartements portent une étiquette F ou G. Entre Passy et le Trocadéro, les grands volumes, les hauteurs sous plafond et les fenêtres nombreuses expliquent une bonne part de ces classements, surtout aux derniers étages.

Les années 1950 à 1970, une génération sous-estimée

L’autre versant du paysage date de l’après-guerre. Dans les immeubles de 1948 à 1974, 22,1 % des appartements diagnostiqués sont classés F ou G, contre 14,6 % dans le 15e et 13,1 % dans le 13e. Ces immeubles ont été construits avant le décret du 10 avril 1974, première réglementation thermique : balcons filants, grandes baies, planchers de béton prolongés jusqu’en façade. Les ponts thermiques y sont nombreux, et le confort des grandes surfaces vitrées se paie dans le calcul.

La génération suivante tranche nettement : 7,4 % de F ou G dans les immeubles de 1975 à 2000, 0,4 % dans ceux construits après 2000. À la Muette et au Ranelagh, où se côtoient immeubles de pierre et résidences des années 1960, deux appartements de même surface peuvent donc se présenter avec des étiquettes très éloignées, sans que l’époque suffise à dire lequel l’emporte.

La chaufferie d’immeuble, règle plutôt qu’exception

Dans le 16e, l’énergie la plus fréquente parmi les appartements diagnostiqués est le gaz naturel. Il chauffe 51,9 % des lots, davantage que dans le 17e (39,3 %) ou le 15e (31,5 %) ; l’électricité en chauffe 31,5 %, le réseau de chaleur urbain 11,9 %. Surtout, 54,3 % des appartements dépendent d’une installation collective, contre 27,3 % dans le 17e et 43,9 % dans le 15e.

Cette organisation déplace le pouvoir de décision. Dans un immeuble chauffé par une chaudière commune, l’étiquette du lot dépend du rendement de l’installation, de sa régulation, de l’isolation des réseaux et de l’enveloppe : autant de sujets qui se votent en assemblée générale. Le vendeur d’un appartement du 16e défend donc, en même temps que son bien, la trajectoire de sa copropriété. Un procès-verbal qui acte le remplacement de la chaudière ou l’isolation de la toiture pèse autant, dans l’esprit d’un acquéreur, qu’une lettre sur l’étiquette.

Le fioul, minoritaire mais pas marginal

Le fioul chauffe encore 4,5 % des appartements diagnostiqués du 16e, plus que dans le 15e (1,6 %) ou le 17e (2,0 %). Depuis le 1er juillet 2022, le décret n° 2022-8 du 5 janvier 2022 interdit d’installer une chaudière neuve fonctionnant au fioul, sauf exceptions ; réparer ou entretenir une installation existante reste autorisé. Une copropriété encore au fioul devra donc, sauf exception, changer d’énergie le jour où la chaudière sera hors d’usage. Pour l’acquéreur, la question n’est pas de savoir si cela arrivera, mais si l’immeuble s’y est préparé.

Les petites surfaces, un cas à part

Les logements de moins de 40 m² ne forment que 41,3 % des appartements diagnostiqués du 16e, mais leur taux de F ou G, 38,8 %, dépasse de loin celui des surfaces plus grandes (18,6 %). Studios aménagés sous les combles, anciennes pièces de service réunies, petits logements sur cour : ces lots cumulent les parois froides et les équipements individuels vieillissants. Ils intéressent les bailleurs, que le calendrier de la location concerne au premier chef.

Céder un bien classé F ou G : le rappel

Aucun texte n’interdit de céder un appartement mal classé. L’annonce doit indiquer la classe ainsi que le coût d’énergie annuel estimé ; le rapport complet accompagne les autres diagnostics dès l’avant-contrat. Depuis le 1er juillet 2021, ce document n’est plus seulement informatif : une erreur d’étiquette ouvre à l’acquéreur un recours contre le vendeur et contre le diagnostiqueur.

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 fixe les étapes pour les logements loués. Un logement G a cessé d’être décent, au sens de la loi, pour tout nouveau bail le 1er janvier 2025 ; les F suivront à compter du 1er janvier 2028, les E à compter du 1er janvier 2034. Le loyer d’un logement F ou G, lui, ne peut plus progresser depuis le 24 août 2022. Pour chiffrer ces étapes, voyez ce qu’il faut entreprendre pour faire sortir un logement des classes F et G.

L’audit énergétique s’impose à qui vend une maison ou un immeuble dont il est le seul propriétaire, dès lors que le bien est classé F ou G, ce qui vaut depuis le 1er avril 2023, ou E, ce qui vaut depuis le 1er janvier 2025. Dans le 16e, il vise donc les maisons des hameaux et des villas d’Auteuil détenues en propre, comme les immeubles cédés en totalité. Un appartement vendu en copropriété n’y est pas soumis ; à Auteuil, la règle rattrape en revanche la maison qui compose à elle seule un lot de copropriété horizontale, lorsque son propriétaire en détient seul les murs et que le règlement ne prévoit rien d’autre.

Préparer le dossier : l’appartement et l’immeuble

Côté appartement, vérifiez la date du diagnostic : ceux établis depuis juillet 2021 restent valables dix ans. Si l’appartement mesure moins de 40 m² et que son DPE précède juillet 2024, ou s’il est chauffé à l’électricité avec un DPE antérieur à 2026, l’ADEME peut lui attribuer une étiquette recalculée par simple attestation, gratuite et sans nouveau passage du diagnostiqueur. Dans le 16e, où le gaz et le chauffage collectif dominent, ce second cas concerne moins de vendeurs que dans le 15e ou le 17e.

Côté immeuble, c’est là que se trouve souvent l’essentiel : DPE collectif s’il a été établi, projet de plan pluriannuel de travaux, contrats et âge de la chaufferie, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, décomptes de chauffage. Ces pièces permettent de distinguer deux appartements de même étiquette dont l’avenir diffère : l’un dans une copropriété qui a voté ses travaux, l’autre dans une copropriété qui les repousse.

L’étiquette dans le prix, sans extrapolation

Pour mesurer l’effet de l’étiquette sur les prix, la référence publique est l’étude des Notaires de France sur la valeur verte. Dans son édition de décembre 2025, fondée sur les ventes de 2024, un appartement ancien noté G a trouvé preneur à Paris 9 à 11 % en dessous d’un logement équivalent noté D ; pour un F, l’écart ressort de 6 à 7 %, pour un E de 2 à 3 %, et les classes A, B et C ne s’écartent pas significativement de D. Ces résultats portent sur Paris entier et ne se transposent pas tels quels au 16e.

DVF ne renseigne pas l’étiquette : les prix du 16e rue par rue additionnent donc des appartements de copropriétés rénovées et d’autres qui ne le sont pas. Une valeur juste suppose de lire le lot et son immeuble ensemble. Si vous envisagez de mettre en vente, nous pouvons évaluer votre appartement du 16e en tenant compte de son DPE et de la situation de la copropriété.