Avenue Foch : le prix au m² et ce qu’il ne dit pas

Parmi les recherches courantes sur l’avenue Foch, deux sont d’une grande simplicité : « prix m2 avenue foch », « appartement avenue foch à vendre ». La réponse, elle, ne l’est pas. On peut donner un chiffre, et nous allons le faire. Mais sur cette avenue plus qu’ailleurs, le chiffre décrit mal le bien que l’on possède ou que l’on cherche.

Ce que disent les ventes signées

Sur la période 2023–2025, l’avenue Foch compte 109 ventes d’appartements enregistrées par l’administration fiscale, dans la base publique DVF. Leur prix médian s’établit à 14 096 €/m². La médiane de l’ensemble du 16e était de 10 938 €/m² en 2025 : l’écart est de +29 %.

Deux remarques de méthode. La médiane de l’avenue porte sur plusieurs années de ventes, celle de l’arrondissement sur la dernière année complète ; l’écart donne un ordre de grandeur, pas une mesure au point près. Ensuite, une médiane est la valeur qui partage les ventes en deux moitiés : la moitié des appartements vendus sur l’avenue l’a été au-dessus, l’autre au-dessous. Elle ne dit rien de l’amplitude entre les deux, et sur l’avenue Foch, cette amplitude est la vraie information : les dernières ventes de l’avenue, détaillées sur la page du secteur, la montrent mieux qu’un chiffre unique.

Ce chiffre n’est pas une estimation : c’est ce que les acquéreurs ont effectivement payé pour des appartements, ni plus ni moins. Les montants que l’on associe parfois à l’avenue peuvent concerner des biens qui n’entrent pas dans ce calcul, comme on va le voir.

Une avenue née en 1854, pensée comme une promenade

L’avenue est ouverte en 1854 sous le nom d’avenue de l’Impératrice, en l’honneur d’Eugénie, épouse de Napoléon III. Elle devient avenue du Général-Uhrich à la chute du Second Empire, avenue du Bois-de-Boulogne en 1875, puis avenue Foch par un arrêté du 29 mars 1929, en hommage au maréchal. Son rôle premier était de conduire de l’Étoile au bois de Boulogne.

Sa forme vient de là. Des jardins, dessinés par Adolphe Alphand à partir de 1854, la bordent de bout en bout ; une contre-allée, de chaque côté, les sépare des immeubles. Des allées cavalières permettaient autrefois aux cavaliers de rejoindre le bois sans quitter l’avenue. Jardins compris, son emprise atteint 120 mètres de large. Ces jardins ne sont pas clos.

Cette géographie explique une bonne partie de ce qui suit. Un immeuble de l’avenue ne donne pas directement sur la chaussée : entre sa façade et la circulation s’interposent la contre-allée et les jardins. La vue, le calme et la lumière d’un appartement dépendent donc de son étage, de la hauteur des arbres qui lui font face et de sa position sur la façade, bien plus que du numéro.

Ce que la médiane compte, et ce qu’elle laisse dehors

Nos médianes, comme celles de toutes nos pages de prix, ne retiennent que les ventes composées d’appartements et de leurs dépendances. Une vente qui comprend une maison ou un local est écartée en bloc, de même que les prix au mètre carré aberrants, trop bas ou trop hauts pour correspondre à une vente ordinaire. Ce choix rend les chiffres comparables d’une rue à l’autre. Sur l’avenue Foch, il laisse dehors une part du bâti.

L’avenue a gardé plusieurs hôtels particuliers de la fin du XIXe et du début du XXe siècle, malgré des démolitions dans les années 1960 et 1970. Certains sont occupés par des institutions : l’hôtel construit en 1902 par l’architecte Ernest Sanson pour Henry Le Tonnelier de Breteuil abrite aujourd’hui l’ambassade d’Irlande, au numéro 12. Au 59, le musée d’Ennery, installé dans un ancien hôtel particulier, est inscrit en totalité aux monuments historiques, vitrines comprises, par un arrêté du 11 juillet 1979. Ces bâtiments ne se vendent pas comme des appartements, et quand un hôtel particulier change de mains comme maison, sa vente ne figure pas dans la médiane.

À l’inverse, un hôtel particulier découpé en appartements au fil du temps y entre, lot par lot, sans que rien ne le distingue d’un immeuble de rapport. Une même médiane mélange donc des étages nobles sous de hauts plafonds, des appartements d’immeubles bâtis dans les années 1960 ou 1970 à la place d’un hôtel démoli, et des lots plus modestes, sur cour ou sous les toits.

Pourquoi deux appartements de l’avenue ne se comparent pas

L’acquéreur qui visite sur l’avenue Foch compare rarement des biens semblables. Plusieurs critères départagent deux appartements de même surface, souvent davantage que dans une rue ordinaire.

La façade vient en premier. Un appartement sur l’avenue regarde les jardins, par-delà la contre-allée ; son voisin sur cour, dans le même immeuble, n’a ni cette vue ni cette lumière, mais gagne en calme. Ce sont deux biens différents, qui ne visent pas le même acquéreur.

L’étage vient ensuite. Au-dessus de la cime des arbres, la vue s’ouvre ; au premier étage, elle se heurte au feuillage, ce qui peut être un charme en été et une pénombre en hiver. L’ascenseur, la hauteur sous plafond et l’état des parties communes pèsent ensuite, comme partout.

L’époque de l’immeuble compte aussi. Pierre de taille, balcons filants et plans de réception d’un côté ; immeubles plus récents, avec parkings, plans fonctionnels et parfois des surfaces plus régulières de l’autre. Les deux publics se croisent peu.

Enfin, les deux extrémités de l’avenue n’ont pas le même voisinage. Côté place Charles-de-Gaulle, l’Étoile et sa circulation sont à quelques pas ; côté porte Dauphine, le bois de Boulogne et l’université Paris-Dauphine. Selon les attentes, l’un ou l’autre est un atout.

C’est pourquoi une médiane d’avenue, même solide, ne suffit pas à fixer le prix d’un appartement. Elle situe l’avenue par rapport au reste du 16e ; elle ne situe pas un appartement par rapport à ses voisins.

L’avenue dans son secteur

Sur nos pages, l’avenue Foch est comptée dans le secteur Chaillot – Victor Hugo, qui s’étire de la place Charles-de-Gaulle jusqu’à la porte Dauphine, à cheval sur les quartiers administratifs de Chaillot et de la Porte-Dauphine. Sur la période 2023–2025, ce secteur compte 1 970 ventes d’appartements, pour une médiane de 12 156 €/m², soit +11 % par rapport à la médiane du 16e.

Le rapprochement est utile dans les deux sens. Il montre ce que l’adresse apporte par rapport aux rues voisines ; il fournit aussi, quand les ventes de l’avenue sont trop rares ou trop dissemblables, un réservoir de comparables proches. La première référence reste une vente de l’avenue réellement semblable ; à défaut, celle d’un immeuble comparable dans une rue proche.

Un projet de 2014 resté sans suite

En janvier 2014, pendant la campagne municipale, Anne Hidalgo, alors candidate, a présenté un projet de « coulée verte » sur la moitié ouest de l’avenue, associé à la construction de logements, de commerces et de bureaux sur la moitié est. Le projet a rencontré une forte opposition de riverains, organisés en association, et n’a pas abouti. Nous n’avons pas connaissance d’un projet d’aménagement plus récent propre à l’avenue ; un acquéreur attentif posera néanmoins la question, et un vendeur gagne à pouvoir y répondre.

Vendre un appartement avenue Foch

Un vendeur qui arrive avec le chiffre d’une médiane, ou pire avec celui d’un portail, part rarement du bon endroit. La valeur de son appartement se construit à partir de ventes réellement comparables : même façade, étage proche, immeuble de même époque et de même tenue, état équivalent. Sur une avenue où les ventes vraiment comparables sont rares, il faut parfois remonter plus loin dans le temps ou élargir aux rues voisines, et corriger chaque référence de ce qui la sépare du bien.

Le dossier compte autant que le prix. Plans exacts, surface Carrez, règlement de copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées générales, travaux votés, charges et services de l’immeuble : sur ce marché, les acquéreurs sont souvent conseillés et posent des questions précises. Un dossier complet évite les renégociations tardives, celles qui surviennent quand un point découvert après l’offre sert de levier.

Enfin, certains vendeurs préfèrent une commercialisation ciblée, auprès d’acquéreurs identifiés, à une annonce largement diffusée ; c’est un choix à faire au moment de l’estimation, pas après. La médiane de l’avenue donne un premier repère ; pour arrêter un prix, nous pouvons estimer votre appartement du 16e sur place, ventes comparables à l’appui.