Vendre un appartement en succession : avant ou après partage

Un appartement reçu en héritage ne se vend pas comme un appartement que l’on possède seul. Plusieurs personnes doivent signer, le notaire exige des pièces qui n’existent pas encore au lendemain du décès, et le logement, souvent vide, coûte chaque mois qu’il reste en l’état. La question que posent les familles est donc moins « combien ? » que « quand et comment ? ». Voici le déroulé d’une vente d’héritage, étape par étape, et les points où elle se grippe.

Première étape : établir qui peut vendre

Au décès, l’appartement appartient aux héritiers, mais encore faut-il prouver qui ils sont. C’est le rôle de l’acte de notoriété, dressé par le notaire à partir de l’état civil, du livret de famille et de la consultation du fichier des dispositions de dernières volontés. Tant que cet acte n’existe pas, aucun acquéreur, aucune banque et aucun notaire ne se contentera d’une déclaration sur l’honneur.

Chaque héritier doit ensuite prendre parti sur la succession : l’accepter purement et simplement, l’accepter à concurrence de l’actif net, ou y renoncer (article 768 du code civil). Le point est moins théorique qu’il n’y paraît. Signer la vente d’un bien de la succession suppose la qualité d’héritier acceptant, et vaut en principe acceptation tacite, pure et simple (article 782 du code civil) ; l’héritier qui a accepté à concurrence de l’actif net peut lui aussi vendre, avec d’autres formalités. Un héritier qui craint un passif important, des dettes du défunt ou un redressement fiscal, doit trancher cette question avec le notaire avant de s’engager dans une vente, pas après.

Une situation particulière doit être repérée tôt : celle du conjoint survivant. Il dispose de plein droit, pendant un an, de la jouissance gratuite du logement qu’il occupait (article 763 du code civil), et il peut en outre demander un droit viager d’habitation sur ce logement (article 764). Tant que ces droits ne sont pas éclaircis, l’appartement ne peut pas être présenté comme libre.

Deuxième étape : l’attestation de propriété immobilière

La transmission d’un bien immobilier par décès doit être constatée par une attestation notariée, publiée au service de la publicité foncière. Sans elle, les héritiers ne sont pas, aux yeux du fichier immobilier, propriétaires de l’appartement, et l’acte de vente ne peut pas être publié à son tour.

Dans la pratique, le notaire établit souvent l’attestation en même temps qu’il prépare la déclaration de succession, et il y reporte la valeur retenue pour l’appartement. C’est l’un des premiers documents à demander si la vente est envisagée : elle conditionne la signature de l’acte authentique, et, dans bien des cas, la date du compromis elle-même.

Avant, pendant ou après le partage : trois calendriers

Vendre avant le partage

C’est la voie naturelle lorsqu’aucun héritier ne souhaite garder l’appartement. Le bien est alors en indivision successorale : il appartient à tous, chacun à hauteur de ses droits. Le code civil range la vente parmi les actes de disposition, pour lesquels l’unanimité des héritiers est requise (article 815-3). Chacun paraphe le mandat, le compromis puis l’acte authentique, sauf à confier une procuration à un cohéritier.

Le prix n’est pas versé directement aux héritiers. Le notaire le reçoit, règle le passif (prêt en cours, dettes du défunt, droits de succession si les héritiers le demandent) et distribue le solde selon les droits de chacun. Vendre avant le partage simplifie souvent la suite : il est plus facile de partager une somme d’argent qu’un appartement.

Vendre pendant le règlement, avant la déclaration

Rien n’interdit de signer un compromis avant le dépôt de la déclaration de succession, qui doit intervenir dans les six mois du décès lorsqu’il survient en France métropolitaine (article 641 du code général des impôts). Une vente rapide permet même, dans certains cas, de payer les droits avec le prix. Elle impose toutefois une cohérence : la valeur déclarée et le prix obtenu quelques semaines plus tard figureront dans deux actes notariés, et l’administration les rapprochera. Notre article sur la valeur à déclarer pour l’appartement détaille cette règle et ses conséquences.

Vendre après le partage

Si le partage attribue l’appartement à un seul héritier, qui verse le cas échéant une soulte aux autres, celui-ci le vend ensuite seul, comme n’importe quel propriétaire. Cette voie convient lorsqu’un héritier veut garder le bien un temps, pour y habiter ou le louer. Elle suppose d’accorder tout le monde sur une valeur au moment du partage, ce qui déplace la discussion sans la supprimer.

Quand les héritiers ne sont pas d’accord

Le désaccord porte rarement sur le principe de vendre. Il porte sur le prix, sur le moment, ou sur l’un des héritiers qui occupe l’appartement et n’est pas pressé d’en sortir. Le code civil prévoit plusieurs issues, de la plus douce à la plus lourde.

L’héritier qui occupe seul le logement indivis doit, sauf accord contraire, une indemnité aux autres (article 815-9 du code civil). Le rappeler suffit parfois à rouvrir la discussion.

Lorsqu’un refus met en péril l’intérêt commun, un héritier peut demander au juge l’autorisation de passer seul l’acte nécessaire (article 815-5).

Surtout, la loi du 12 mai 2009 a ouvert une issue aux héritiers qui réunissent les deux tiers au moins des droits indivis : ils déclarent chez un notaire leur projet de vente, que celui-ci porte à la connaissance des autres. Si les réticents ne se rallient pas, le tribunal judiciaire peut ordonner une adjudication, pourvu qu’elle ne cause pas d’« atteinte excessive » aux intérêts des minoritaires (article 815-5-1). Cette procédure est exclue lorsque le bien est démembré, ou lorsqu’un indivisaire se trouve dans l’une des situations visées à l’article 836 du code civil (absence, éloignement, mesure de protection).

Enfin, chacun peut à tout moment demander le partage, au besoin en justice (article 815). Une vente aux enchères ordonnée par un tribunal se fait rarement au prix qu’un acquéreur aurait payé dans une vente amiable bien préparée. C’est une raison forte de trouver un accord avant d’en arriver là, et cet accord passe presque toujours par une valeur que chacun peut vérifier. Les règles propres à la sortie de l’indivision, rachat des parts compris, sont développées dans notre article sur les façons de sortir d’une indivision.

Le logement vide : un coût qui court

Entre le décès et la vente, il se passe rarement moins de plusieurs mois. Pendant ce temps, l’appartement continue de coûter : charges de copropriété, appels de fonds pour les travaux votés, taxe foncière, assurance, abonnements à maintenir pour la visite. Ces dépenses sont celles de l’indivision, réparties entre héritiers selon leurs droits.

Un appartement fermé se dégrade aussi : une fuite passe inaperçue, l’air ne circule plus, le mobilier et les objets d’une vie donnent aux visiteurs une image datée du lieu. Vider, nettoyer et aérer relève des actes conservatoires qu’un seul héritier peut accomplir ; engager des travaux de rénovation avant la vente est une autre affaire, qui demande l’accord des autres et ne se justifie que si elle rapporte davantage qu’elle ne coûte.

Il faut enfin vérifier le régime fiscal du logement vacant. Un appartement meublé et inoccupé peut être soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, et un logement vide depuis plus d’un an à la taxe sur les logements vacants. Cette dernière n’est pas due lorsque la vacance ne dépend pas de la volonté du propriétaire, par exemple pour un logement mis en vente au prix du marché qui ne trouve pas preneur : c’est souvent le cas d’un bien de succession en cours de vente. Le calendrier de la vente a donc un prix, qui mérite d’être comparé aux gains espérés d’une attente.

Mettre à jour la valeur avant de mettre en vente

La valeur déclarée à la succession correspond au jour du décès. Au moment de la mise en vente, plusieurs mois ont passé, et parfois davantage : le marché a bougé, l’appartement a été vidé ou s’est dégradé, un diagnostic de performance énergétique a été établi et change la perception des acquéreurs. Reprendre tel quel le chiffre de la déclaration serait une erreur dans un sens ou dans l’autre.

Pour des héritiers, un prix juste a un avantage supplémentaire : il met tout le monde d’accord sur le mandat. Une estimation écrite, appuyée sur les ventes réellement signées autour de l’appartement et remise à chacun, évite qu’un héritier signe à contrecœur et conteste ensuite chaque offre. Nous remettons, pour ce type de dossier, une estimation actualisée à la date de la mise en vente, qui explique les écarts éventuels avec la valeur déclarée.

Le mandat lui-même doit être signé par tous les indivisaires, ou par un mandataire qu’ils ont désigné. Une agence sérieuse vérifie ce point avant d’accepter de commercialiser le bien ; nous expliquons pourquoi dans notre article sur les raisons de refuser un mandat.

La plus-value : l’héritage fiscal de la déclaration

Les héritiers qui vendent un appartement qui n’est la résidence principale d’aucun d’eux sont en principe imposables sur la plus-value. La valeur portée dans la déclaration de succession tient lieu de prix d’achat (article 150 VB du code général des impôts), et la durée de détention court à partir du décès. L’impôt est calculé et prélevé par le notaire sur le prix, au moment de l’acte.

Deux conséquences pratiques en découlent. D’une part, chaque héritier est imposé sur sa quote-part de la plus-value. D’autre part, le montant de l’impôt dépend directement de la qualité de l’estimation faite au décès : c’est à ce moment-là, et non à la vente, qu’il se décide pour l’essentiel. Les abattements pour durée de détention et les cas d’exonération relèvent des règles générales de la plus-value immobilière, que le notaire applique à la part de chaque vendeur.

En résumé : l’ordre des opérations

1. Réunir les pièces pour l’acte de notoriété et prendre parti sur la succession.
2. Clarifier la situation du conjoint survivant, s’il y en a un.
3. Faire estimer l’appartement à la date du décès pour la déclaration.
4. Demander au notaire l’attestation de propriété immobilière.
5. Décider ensemble : vendre avant le partage, ou attribuer le bien à l’un des héritiers.
6. Faire estimer le bien à nouveau au moment de la mise en vente, puis signer le mandat à plusieurs.

Un testament, des donations faites de son vivant par le défunt, un héritier mineur, des dettes découvertes tard : ces éléments modifient l’ordre des opérations, et c’est le notaire de la succession qui mesure leur effet sur votre famille. De notre côté, nous chiffrons l’appartement à la date de la mise en vente, justifions ce chiffre devant chaque héritier, puis le vendons sur cette base.