Succession : quelle valeur déclarer pour l’appartement ?

Au moment de préparer la déclaration de succession, le notaire pose une question que les héritiers n’ont souvent pas anticipée : quelle valeur retenir pour l’appartement ? La réponse engage bien plus que les droits à payer. Elle conditionne aussi l’impôt sur une éventuelle plus-value si le bien est vendu, et elle peut être contestée par l’administration pendant plusieurs années. Voici les règles, telles qu’elles sont écrites, et la manière de les appliquer à un appartement parisien.

La règle : la valeur vénale réelle au jour du décès

L’article 761 du code général des impôts pose le principe : pour le calcul des droits de succession, les immeubles sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, c’est-à-dire au jour du décès, d’après la déclaration détaillée et estimative des héritiers. Trois mots comptent dans cette phrase.

Vénale : il s’agit du prix qu’on aurait pu obtenir en vendant l’appartement à cette date, dans des conditions normales, à un acquéreur ordinaire. Ce n’est pas le prix payé par le défunt il y a vingt ans, ni la valeur à laquelle les héritiers espèrent vendre plus tard, ni la valeur sentimentale d’un lieu où l’on a grandi.

Réelle : la valeur doit correspondre au bien tel qu’il est, avec son étage, son état, sa surface exacte, ses défauts et ses atouts. Un appartement à rénover entièrement ne vaut pas le même prix que son voisin refait à neuf, et la déclaration doit le refléter.

Déclaration estimative : ce sont les héritiers qui déclarent la valeur, sous leur responsabilité. Le notaire rédige la déclaration et peut conseiller ; il ne garantit pas le chiffre. L’administration, de son côté, peut le contester.

Le même article ajoute une précision importante : lorsque le défunt avait l’usage de l’appartement au jour du décès, sa valeur est réputée égale à sa valeur libre de toute occupation. On ne peut donc pas appliquer une décote d’occupation à l’appartement dans lequel le défunt vivait. Le cas d’un appartement loué à un tiers est différent : le bail en cours fait partie de la réalité du bien, et l’estimation en tient compte, au cas par cas, sans pourcentage forfaitaire.

L’abattement de 20 % sur la résidence principale

L’article 764 bis du code général des impôts prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l’appartement qui constituait, au jour du décès, la résidence principale du défunt. Il est soumis à une seconde condition, souvent oubliée : à la même date, l’appartement doit être également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant, par le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité, ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire. L’abattement joue aussi lorsque l’enfant majeur est incapable de travailler normalement en raison d’une infirmité.

Concrètement, l’abattement ne joue pas pour l’appartement d’un parent qui vivait seul, même si ses enfants y ont grandi, ni pour un logement partagé avec un enfant majeur ni protégé ni infirme. Il ne joue pas davantage pour une résidence secondaire ou un appartement loué. Quand les conditions sont réunies, il s’applique de plein droit, sans formalité particulière.

L’abattement porte sur la valeur vénale : il ne remplace pas l’estimation, il la suppose. Une valeur de départ sous-estimée, diminuée de 20 %, reste une valeur sous-estimée.

Il faut enfin rappeler que le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession. L’abattement profite donc surtout aux enfants, et la valeur retenue garde toute son importance pour eux, comme pour la suite.

Quand le conjoint reçoit l’usufruit : le barème de l’article 669

Il arrive souvent que le conjoint survivant recueille l’usufruit de l’appartement et les enfants la nue-propriété, selon l’option que le code civil lui ouvre lorsque tous les enfants sont issus du couple, ou selon les dispositions prises par le défunt. La valeur de la pleine propriété doit alors être répartie entre les deux droits. Pour le calcul des droits, cette répartition suit le barème fiscal de l’article 669 du code général des impôts, fondé sur l’âge de l’usufruitier au jour du décès.

La part de l’usufruit dans la valeur de la pleine propriété est de :

• 90 % si l’usufruitier a moins de 21 ans révolus ;
• 80 % de 21 à 30 ans ;
• 70 % de 31 à 40 ans ;
• 60 % de 41 à 50 ans ;
• 50 % de 51 à 60 ans ;
• 40 % de 61 à 70 ans ;
• 30 % de 71 à 80 ans ;
• 20 % de 81 à 90 ans ;
• 10 % au-delà de 91 ans révolus.

La nue-propriété vaut le complément. Un usufruit temporaire, consenti pour une durée fixe, est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l’âge.

Ce barème découpe une valeur ; il ne la produit pas. Si la valeur de la pleine propriété est fausse, chacune des deux parts l’est aussi. Et lorsque l’usufruit s’éteindra au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires deviendront pleins propriétaires sans nouveaux droits de succession sur ce bien : c’est la valeur retenue aujourd’hui qui aura servi de base.

Sous-estimer : ce que l’on risque

La tentation est compréhensible : une valeur plus basse, ce sont des droits moins élevés. Elle coûte pourtant de deux façons.

Une rectification de l’administration

L’administration fiscale peut rectifier une évaluation qui lui paraît inférieure à la valeur vénale réelle. Elle s’appuie pour cela sur des ventes comparables, les mêmes que celles qu’un professionnel consulte, et elle y a un accès complet. Si la rectification est confirmée, les héritiers paient les droits manquants, des intérêts de retard et, selon les cas, des majorations.

Un cas mérite une attention particulière : la vente rapide. Si l’appartement est vendu quelques mois après le décès à un prix nettement supérieur à la valeur déclarée, les deux montants figurent dans des actes notariés, et leur rapprochement est immédiat. En cas de vente aux enchères dans les deux ans, la loi va plus loin : les droits ne peuvent pas être calculés sur une somme inférieure au prix d’adjudication (article 761). Il n’existe aucun écart « toléré » écrit dans les textes ; il existe seulement des valeurs que l’on peut justifier et d’autres que l’on ne peut pas.

Une plus-value plus lourde à la revente

Le second coût est différé, et beaucoup d’héritiers le découvrent tard. Pour un bien reçu par succession, le prix d’acquisition retenu dans le calcul de la plus-value immobilière est la valeur déclarée pour les droits de succession. Si l’appartement n’est pas la résidence principale de celui qui le vend, ce qui est souvent le cas pour des héritiers, la plus-value est imposable, avec des abattements qui dépendent de la durée de détention. Déclarer trop bas, c’est donc réduire les droits de succession pour augmenter la plus-value imposable, parfois de beaucoup. Les règles de calcul sont détaillées dans notre article sur la plus-value immobilière à Paris.

Surestimer : l’erreur inverse

Une valeur trop haute n’est pas plus prudente. Elle fait payer des droits de succession sur un montant qu’aucun acquéreur ne paiera, et que l’administration n’a aucune raison de corriger à la baisse de sa propre initiative. Certes, une valeur plus haute réduira une éventuelle plus-value à la revente ; mais les deux impôts n’ont ni le même taux ni le même calendrier, et rien ne garantit que l’un compense l’autre. Une valeur trop haute peut aussi fausser les discussions entre héritiers, en installant l’idée que l’appartement vaut ce chiffre au moment où l’un d’eux voudra racheter la part des autres ou mettre le bien en vente.

On surestime le plus souvent par attachement, ou parce qu’on a retenu le prix affiché d’un appartement voisin, qui n’est pas un prix de vente. On surestime aussi quand on applique à un appartement la moyenne de son quartier sans regarder ce qui l’en distingue : un cinquième étage sans ascenseur, une salle de bains à refaire, un DPE qui écarte les investisseurs.

Pourquoi une estimation écrite et argumentée

Le service public rappelle que la valeur d’un bien immobilier peut être établie avec l’aide d’un agent immobilier. Une estimation n’a pas, pour autant, de valeur légale particulière : ce qui la rend utile, c’est ce qu’elle contient. Une estimation écrite, datée et argumentée comporte :

• la date de référence, qui doit être celle du décès et non celle de la visite ;
• la description exacte de l’appartement : surface Carrez, étage, exposition, état, annexes, situation dans l’immeuble ;
• les ventes comparables retenues, avec leur adresse, leur date et leur prix, issues des ventes réellement enregistrées ;
• les corrections appliquées à chaque comparable, et leur justification ;
• la fourchette et la valeur finalement proposée.

Un tel document sert trois fois. Il aide les héritiers à s’accorder entre eux. Il permet au notaire d’établir la déclaration sur une base solide. Et, si l’administration pose des questions, il montre comment la valeur a été construite, ce qui pèse davantage qu’un chiffre isolé.

À Paris, cette rigueur est d’autant plus nécessaire que les prix varient d’une rue à l’autre et d’un immeuble à l’autre. La méthode que nous suivons, de l’analyse des ventes à la visite, est exposée dans notre article sur la façon d’estimer un appartement à Paris ; nos pages par arrondissement publient les prix médians des ventes signées, rue par rue. Pour une succession, nous remettons une estimation écrite, datée et argumentée : visite de l’appartement, ventes comparables à la date du décès, et exposé des corrections.

Et si l’appartement est vendu plus tard ?

La valeur déclarée à la succession et le prix de vente sont deux choses distinctes. La première photographie le marché au jour du décès ; le second dépend du marché au moment de la vente, parfois des mois ou des années après, et de l’état dans lequel le bien aura été présenté. Entre-temps, l’appartement vide se dégrade parfois, les charges et la taxe foncière continuent de courir, et les prix évoluent.

Quand les héritiers décident de vendre, il faut donc faire estimer le bien à nouveau, à la date de la mise en vente, plutôt que de reprendre la valeur de la déclaration. Les deux estimations se répondent : la seconde explique, le cas échéant, pourquoi le prix de vente s’écarte de la valeur déclarée.

Chaque succession a ses particularités : donations antérieures, testament, démembrement, indivision, biens à l’étranger. Les règles rappelées ici sont celles du code général des impôts ; leur application à votre situation relève de votre notaire, et le cas échéant d’un avocat fiscaliste. Notre rôle est plus limité, et plus concret : dire ce que vaut l’appartement, et le justifier.