Sortir d’une indivision : vendre ou racheter les parts

L’indivision est rarement choisie. On y entre par une succession, par un achat à deux sans contrat particulier, ou à la suite d’une séparation. On en sort parce qu’un des copropriétaires veut récupérer son argent, parce que le bien coûte plus qu’il ne rapporte, ou parce que la gestion à plusieurs est devenue impossible. Le code civil le permet en principe : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention » (article 815). Reste à savoir comment, et surtout à quelle valeur, puisque c’est souvent sur ce point que les indivisaires s’opposent.

Quatre façons d’en sortir

Il existe quatre issues, qui vont de la plus simple à la plus lourde : vendre ensemble, racheter les parts de celui qui veut partir, céder sa propre part, ou passer par le juge. Les deux premières supposent un accord ; les deux dernières permettent d’avancer sans lui, à un coût plus élevé.

Cet article traite de la sortie de l’indivision. La gestion courante d’un bien indivis, notamment sa location et les majorités qu’elle requiert, relève d’un autre sujet, traité dans notre article sur la location d’un bien en indivision ou en SCI.

Vendre ensemble : l’unanimité

Céder le bien entier suppose que chaque indivisaire y consente : aucune majorité ne suffit pour un acte de disposition (article 815-3 du code civil). Mandat, promesse et acte portent donc toutes les signatures, directement ou par procuration. Le prix, une fois les dettes remboursées et les frais payés, est réparti entre eux selon leurs quotes-parts, corrigées des comptes de l’indivision.

Cette voie évite les frais et les délais d’une procédure, et le bien est vendu dans les conditions d’un marché ouvert, à l’acquéreur qui en offre le meilleur prix. Elle suppose que personne ne souhaite garder le bien, et que tous acceptent le prix affiché. Pour une indivision issue d’un héritage, le déroulé propre à la vente, des pièces notariales au calendrier, est détaillé dans notre article sur la vente d’un appartement en succession.

Racheter les parts : le calcul

La formule

Lorsqu’un indivisaire souhaite garder le bien et que les autres veulent en sortir, il peut racheter leurs parts. Le calcul tient en une ligne : la valeur vénale du bien, diminuée des dettes qui le grèvent, multipliée par la quote-part de celui qui sort.

Si l’appartement est encore grevé d’un prêt, le capital restant dû vient en déduction, et celui qui garde le bien reprend en principe ce prêt à sa charge, avec l’accord de la banque, qui doit aussi libérer le sortant de son engagement. Sans cet accord, le sortant resterait tenu d’une dette pour un bien qui ne lui appartient plus.

Les comptes de l’indivision

La formule donne un point de départ ; les comptes entre indivisaires la corrigent. Trois postes reviennent souvent.

• L’indemnité d’occupation. L’indivisaire qui a occupé seul le bien doit, sauf convention contraire, une indemnité aux autres (article 815-9 du code civil). Elle se calcule en principe à partir de la valeur locative du bien.
• Les dépenses avancées. Celui qui a payé de ses deniers des travaux d’amélioration ou de conservation a droit à une indemnité, fixée selon l’équité, en tenant compte de ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au moment du partage ou de la vente (article 815-13). Une rénovation financée par un seul indivisaire se retrouve donc dans la valeur du bien, et c’est cette plus-value, non la facture, qui fonde son droit.
• Les revenus et les charges. Loyers encaissés, taxe foncière, charges de copropriété : chaque indivisaire en supporte sa part (article 815-10).

À quelle date évaluer

Ce qui compte est la valeur au jour où chacun reçoit sa part, la date de la jouissance divise, que l’acte fixe au plus près du partage (article 829 du code civil). Autrement dit, ce n’est pas la valeur au jour de l’héritage ou de l’achat qui compte, ni celle d’il y a un an, mais celle du moment où l’indivision prend fin. Une estimation vieille de plusieurs mois doit être actualisée avant la signature.

Ce que coûte le rachat

Tout dépend de l’origine du bien. Lorsqu’il provient d’une succession, d’une communauté conjugale, d’une donation-partage ou d’un achat entre époux ou partenaires de Pacs, et que le rachat met fin à l’indivision au profit d’un membre originaire, il supporte le droit de 2,5 %, calculé sur la valeur nette de tout le bien, et non sur la seule part rachetée (articles 746, 747 et 750 du code général des impôts). Pour une indivision d’une autre origine, par exemple entre concubins, le rachat des parts supporte les droits de vente sur les parts acquises (article 750, I). S’y ajoutent les émoluments du notaire et les frais de publicité foncière. Si l’indivision se poursuit entre ceux qui restent, ou si l’acquéreur n’est pas un membre originaire, les règles diffèrent encore : le notaire en vérifie la qualification.

Céder sa part à un tiers : le droit de préemption des autres

Un indivisaire peut vendre sa seule quote-part, sans vendre le bien, à une personne extérieure à l’indivision. Il doit alors notifier aux autres, par acte extrajudiciaire, le prix et les conditions de la cession projetée, ainsi que l’identité de l’acquéreur. Chacun dispose d’un mois pour faire savoir qu’il exerce son droit de préemption aux mêmes conditions (article 815-14 du code civil) ; une cession conclue au mépris de cette procédure est nulle ; l’action en nullité, réservée aux indivisaires qui devaient recevoir la notification et à leurs héritiers, se prescrit par cinq ans (article 815-16).

En pratique, cette voie reste étroite. Rares sont les acquéreurs prêts à acheter une fraction d’appartement, sans pouvoir l’habiter ni en décider seuls, et ceux qui le font en tiennent compte dans leur offre. Elle sert surtout de levier, pour débloquer une négociation entre indivisaires.

Passer sans l’accord de tous : les deux tiers et le juge

La procédure des deux tiers

Depuis la loi du 12 mai 2009, les indivisaires qui détiennent ensemble au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur volonté de vendre (article 815-5-1 du code civil). Le notaire notifie cette intention aux autres dans le mois ; si l’un d’eux s’y oppose ou garde le silence pendant trois mois, il dresse un procès-verbal. Les majoritaires peuvent alors saisir le tribunal judiciaire, qui l’autorise si les droits des autres indivisaires n’en subissent pas une « atteinte excessive ». La procédure ne s’applique ni à un bien démembré, ni lorsque l’un des indivisaires relève de l’article 836 du code civil : présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté par suite d’éloignement, ou placé sous un régime de protection.

Le partage judiciaire

À défaut, chacun peut demander le partage au tribunal (article 840 du code civil). Le juge peut désigner un notaire, ordonner une expertise du bien et, s’il n’est pas commodément partageable en nature, ce qui est souvent le cas d’un appartement, ordonner sa vente aux enchères, appelée licitation. Une telle procédure peut durer plusieurs années, et le prix d’adjudication dépend des enchérisseurs présents ce jour-là, sans la préparation d’une vente amiable.

Pourquoi la valeur désamorce le conflit

Dans une indivision bloquée, le désaccord porte rarement sur le principe de sortir. Il porte sur un chiffre : celui qui veut garder le bien le trouve toujours trop élevé, celui qui veut partir toujours trop bas. Chacun cite l’annonce d’un appartement voisin ou la moyenne de son quartier, et la discussion tourne en rond.

Une estimation écrite, fondée sur les ventes réellement enregistrées et non sur des prix affichés, change la nature du débat. Elle montre les comparables retenus, les corrections appliquées pour l’étage, l’état, l’exposition ou le diagnostic énergétique, et la valeur qui en résulte. Chacun peut la discuter point par point, ce qui est plus facile que de contester un chiffre isolé. Lorsque la tension est forte, deux estimations indépendantes, commandées par chaque camp, puis confrontées, aboutissent souvent à un accord.

Nous établissons, pour les indivisaires qui le demandent, une estimation contradictoire et argumentée, remise à chacun dans les mêmes termes. Si la sortie passe par une vente, nous pouvons ensuite mettre le bien sur le marché avec un mandat signé par tous.

Et quand l’indivision naît d’une séparation

Un couple non marié qui a acheté ensemble, ou des partenaires de Pacs sous le régime de l’indivision, suivent les mêmes règles civiles ; la fiscalité du rachat, elle, diffère : droit de partage pour les partenaires de Pacs, droits de vente sur les parts rachetées pour des concubins. Pour des époux qui divorcent, le cadre change en partie : régime matrimonial, taux réduit du droit de partage, attribution préférentielle, logement de la famille. Ces points font l’objet de notre article sur le sort de l’appartement lors d’un divorce.

Quotes-parts inégales, prêt encore en cours, parent usufruitier, convention d’indivision signée au départ : chaque indivision porte son histoire, que le notaire traduit en comptes et en actes, et qu’un avocat défend lorsque le désaccord devient un litige.