DPE dans le 12e : l’âge de l’immeuble avant l’adresse

Le 12e se lit souvent par quartiers : Aligre, Bercy, Nation, Daumesnil. Pour le diagnostic de performance énergétique, un autre découpage compte davantage, celui des époques de construction. Entre un immeuble de faubourg près du marché d’Aligre et un bâtiment des années 1990 face au parc de Bercy, l’étiquette n’a presque rien en commun. Les données publiques de l’ADEME permettent de le mesurer, et d’en tirer ce qui compte pour un vendeur.

Ce que mesurent les diagnostics du 12e

Depuis juillet 2021, l’ADEME rend publics tous les DPE établis selon la méthode en vigueur. Pour le 12e, le jeu contient 31 881 diagnostics individuels d’appartements, couvrant la période de juillet 2021 à septembre 2026 (mise à jour du 23 septembre 2026). La part des étiquettes F ou G y atteint 21,8 %, dont 13,5 % de F et 8,3 % de G.

Ce taux décrit les appartements diagnostiqués, pas l’ensemble du parc. Un DPE individuel se commande surtout à l’occasion d’une vente ou d’une location : les logements qui changent souvent de main, à commencer par les studios loués, pèsent plus lourd dans l’échantillon que les grands appartements occupés depuis vingt ans par la même famille.

Nous avons aussi mis de côté les diagnostics déclinés d’un DPE d’immeuble. La loi Climat et résilience oblige progressivement les copropriétés à faire établir un DPE collectif, et chacun d’eux produit une série de DPE de lots rarement classés F ou G. Ils forment 44,5 % des DPE d’appartements du 12e ; les compter fausserait la lecture, car un acquéreur reçoit en principe le diagnostic de son lot.

Dernière réserve : la méthode a bougé. Les logements de moins de 40 m² sont calculés avec des seuils corrigés depuis le 1er juillet 2024, et les diagnostics établis depuis cette date comptent 20,8 % de F ou G dans le 12e. L’électricité, elle, bénéficie d’un coefficient réduit depuis le 1er janvier 2026. La série mêle donc des règles différentes, et une évolution d’une année à l’autre ne prouve pas que les immeubles se soient améliorés.

Quatre époques, quatre façons d’être classé

Le bâti d’avant 1948 abrite 64,3 % des appartements que les diagnostiqueurs ont visités dans le 12e, une proportion supérieure à celle du 20e voisin (57,9 %), mais la vraie singularité de l’arrondissement tient à la variété de ce que recouvre cette tranche, et de ce qui a été bâti ensuite.

Le faubourg et l’immeuble de rapport

Autour du marché d’Aligre et de la rue de Charenton, le bâti de faubourg aligne des immeubles modestes, souvent sur cour, parfois sans isolation d’aucune sorte. Plus au sud, le long de l’avenue Daumesnil et vers la gare de Lyon, l’immeuble de rapport d’Haussmann offre des murs épais mais de grandes baies et des plafonds hauts. Dans ces immeubles d’avant 1948, la part d’étiquettes F ou G s’établit à 27,6 %. Le secteur Aligre – Gare de Lyon concentre ces deux familles, et l’écart entre deux lots d’une même rue y dépend souvent de l’étage et de l’exposition plus que de la façade.

La brique des HBM, en lisière du boulevard périphérique

Une autre famille est comptée dans la même tranche : les habitations à bon marché élevées dans l’entre-deux-guerres sur l’emprise de l’ancienne enceinte fortifiée, du côté du boulevard Soult et de la porte Dorée. Leur brique et leurs cours plantées les distinguent du faubourg, mais la plupart datent d’avant toute exigence thermique, ce qui les range statistiquement avec lui. Beaucoup de ces immeubles appartiennent encore à des bailleurs sociaux.

L’immeuble d’après-guerre

Les immeubles construits de 1948 à 1974 rassemblent 15,5 % d’étiquettes F ou G parmi leurs appartements diagnostiqués. C’est moins que dans le 20e (18,0 %), mais nettement plus que dans les bâtiments plus récents. Façades en béton peu isolées, menuiseries d’origine, chaufferie collective vieillissante : ici, le lot hérite de l’immeuble, et la marge de progrès se discute en assemblée générale.

Bercy et les constructions récentes

À partir de 1975, la réglementation thermique change la donne. Dans le 12e, la part de F ou G tombe à 3,5 % pour les bâtiments de 1975 à 2000, et à 0,3 % pour ceux du XXIe siècle. À Bercy, la plupart des logements autour du parc datent de l’aménagement de l’ancien quartier des entrepôts, des années 1990 au début des années 2000 : le vendeur y part avec une étiquette rarement pénalisante, et l’argument énergétique se retourne en sa faveur face aux immeubles anciens du même arrondissement.

Chaudière d’immeuble, réseau de chaleur ou convecteurs

Le mode de chauffage dessine une deuxième carte. L’électricité équipe 51,3 % des appartements diagnostiqués du 12e, le gaz 35,2 %, et le réseau de chaleur urbain 12,0 %, contre 5,1 % dans le 20e. Au total, 33,7 % des lots diagnostiqués sont chauffés par une installation collective.

Cette proportion change la nature de la question. Dans un lot chauffé individuellement, le propriétaire peut remplacer ses convecteurs ou sa chaudière et améliorer son étiquette sans rien demander à personne. Dans un immeuble raccordé à une chaufferie commune ou au réseau urbain, le DPE du lot dépend d’un équipement que seule l’assemblée générale peut modifier. Pour vendre, il faut alors montrer où en est la copropriété : audit ou DPE collectif réalisé, plan pluriannuel de travaux, remplacement de chaudière voté ou simplement évoqué.

Le studio, maillon faible de la série

Les appartements de moins de 40 m² représentent 51,1 % des diagnostics du 12e. Leur taux de F ou G, 28,3 %, dépasse largement celui des surfaces plus grandes (15,0 %). La méthode y est pour quelque chose : ramenés au mètre carré, l’eau chaude et les murs extérieurs pèsent plus lourd dans un petit volume, un biais que la correction de juillet 2024 n’a réduit qu’en partie. Le studio sous les combles d’un immeuble de faubourg, chauffé par convecteurs, cumule tous les handicaps.

Au moment de vendre : ce que la loi impose, et ce qu’elle n’impose pas

La vente d’un logement F ou G n’est soumise à aucune interdiction. L’étiquette et l’estimation des dépenses annuelles d’énergie doivent apparaître dès l’annonce, et le diagnostic rejoint ensuite le dossier annexé à la promesse. Depuis le 1er juillet 2021, l’acquéreur peut s’en prévaloir contre le vendeur ou le diagnostiqueur en cas d’erreur : un DPE soigné protège d’abord celui qui vend.

C’est la location que la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 encadre. Depuis le 1er janvier 2025, un logement G ne satisfait plus au critère de décence pour un nouveau bail ; le tour des F viendra le 1er janvier 2028, celui des E le 1er janvier 2034. Et depuis le 24 août 2022, aucune hausse de loyer n’est permise pour un logement F ou G. Un acquéreur investisseur fera donc ses comptes travaux compris, avec le loyer perdu pendant le chantier ; les leviers qui permettent de gagner une ou deux classes sont détaillés dans notre article sur les passoires thermiques à Paris.

L’audit énergétique réglementaire, enfin, ne concerne pas l’appartement vendu en copropriété. Il vise la maison individuelle et l’immeuble détenu en totalité par un propriétaire unique : ceux qui sont classés F ou G y sont soumis depuis le 1er avril 2023, ceux qui sont classés E depuis le 1er janvier 2025. Dans le 12e, il se présente surtout pour un petit immeuble de faubourg cédé d’un seul tenant, ou pour une maison individuelle, cas peu fréquent dans l’arrondissement.

Avant la première visite

Trois contrôles suffisent le plus souvent. Vérifier d’abord la date du diagnostic : ceux d’avant juillet 2021 ne sont plus valables, les suivants le restent dix ans. Si le logement fait moins de 40 m² et que son diagnostic a été établi entre juillet 2021 et juin 2024, demander ensuite l’attestation gratuite de nouvelle étiquette que délivre l’ADEME depuis l’arrêté du 13 août 2025. Faire de même, enfin, si le chauffage est électrique et le DPE antérieur à 2026, puisque le coefficient a changé. Aucune de ces démarches n’impose une nouvelle visite ; aucune ne garantit non plus un gain de classe.

Dans les immeubles collectifs, un quatrième réflexe s’ajoute : réunir les trois derniers procès-verbaux d’assemblée et le calendrier des travaux, pour que l’acquéreur voie où en est l’immeuble. Du côté de Daumesnil et de Bel-Air, où voisinent immeubles de rapport et constructions d’après-guerre, ces pièces font souvent la différence entre deux appartements d’étiquette identique.

Ce que l’étiquette fait au prix, sans l’inventer

Les Notaires de France publient chaque année une étude sur la valeur verte. Celle qui porte sur les ventes de 2024, parue en décembre 2025, évalue à Paris la moins-value d’un logement ancien classé G, par rapport au même bien en D, dans une fourchette de 9 à 11 % ; elle la ramène à 6 à 7 % pour un F et à 2 à 3 % pour un E, sans écart significatif pour les classes A à C. Aucune source publique ne descend à l’échelle du 12e, et nous ne la fabriquerons pas.

Les ventes DVF sur lesquelles reposent nos prix ignorent d’ailleurs l’étiquette énergétique : un appartement de Bercy classé C et un studio de faubourg classé G se retrouvent dans la même médiane. Voilà pourquoi une estimation sérieuse chiffre des travaux, identifie ce qui relève du lot et de la copropriété, et vise le bon acquéreur. Pour situer votre appartement, les prix du 12e rue par rue donnent le point de départ ; le DPE et le dossier de l’immeuble disent ensuite pourquoi il s’en écarte.