Vendre le bien d’une personne sous tutelle ou curatelle

Vendre l’appartement d’une personne protégée n’est jamais une vente ordinaire. Le tuteur, le curateur ou la personne habilitée agissent pour quelqu’un d’autre, et le code civil encadre leurs pouvoirs : certaines ventes exigent l’autorisation du juge, d’autres une double signature, et le logement de la personne protégée obéit à une règle propre. Dans chacun de ces cas, la valeur du bien n’est pas seulement une donnée commerciale : elle justifie la décision et protège ceux qui la prennent. Voici comment la vente s’organise selon la mesure, et ce que l’estimation doit contenir pour être utile.

Quelle mesure, quels pouvoirs

Tout commence par la lecture du jugement qui a ouvert la mesure. Il dit qui représente ou assiste la personne, et dans quelle étendue.

• La sauvegarde de justice. La personne conserve l’exercice de ses droits. Le juge peut désigner un mandataire spécial pour accomplir des actes précis, dont une vente (article 437 du code civil).
• La curatelle. La personne agit elle-même, mais doit être assistée de son curateur pour les actes graves, dont la vente d’un bien immobilier (article 467). La curatelle renforcée confie en outre au curateur la perception des revenus et le règlement des dépenses (article 472), sans changer la règle pour la vente.
• La tutelle. Le tuteur représente la personne protégée. Pour vendre, il lui faut l’autorisation du conseil de famille ou, à défaut, du juge (article 505).
• L’habilitation familiale. Un proche est habilité par le juge à représenter la personne, pour certains actes ou de façon générale (articles 494-1 et suivants). La vente de la résidence principale ou secondaire exige, dans ce cadre aussi, l’autorisation du juge.

Le mandat de protection future, signé à l’avance par la personne elle-même, obéit à un régime distinct ; nous l’abordons dans notre article sur la vente de l’appartement d’un parent entré en EHPAD.

Le logement : l’article 426 avant tout

Le code civil réserve au logement de la personne protégée un traitement à part, quelle que soit la mesure. L’article 426 prévoit que ce logement et les meubles qui le garnissent, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de la personne « aussi longtemps qu’il est possible ». Tant qu’il n’est pas vendu, ceux qui la représentent ne peuvent consentir sur ce logement que des conventions de jouissance précaire, qui cessent à son retour.

Lorsqu’il devient nécessaire, ou conforme à son intérêt, de vendre ce logement, l’acte doit être autorisé par le conseil de famille ou, à défaut, par le juge. La règle vaut en tutelle, mais aussi en curatelle, en habilitation familiale ou sous sauvegarde de justice : l’assistance du curateur ne suffit pas. Si la vente a pour but de permettre l’accueil de la personne dans un établissement, il faut en outre l’avis préalable d’un médecin qui n’exerce pas de fonction et n’occupe pas d’emploi dans cet établissement. Les souvenirs et objets personnels sont, eux, gardés à la disposition de la personne, sauf exception.

Pour un appartement loué à un tiers, ou un bien qui n’a jamais été habité par la personne, l’article 426 ne joue pas : ce sont les règles propres à chaque mesure qui s’appliquent.

Sous tutelle : la requête et l’autorisation

Ce que fixe la décision

L’autorisation du juge ou du conseil de famille ne se contente pas de dire oui. Elle détermine les conditions de la vente et, le cas échéant, le prix ou la mise à prix pour lequel l’acte est passé (article 505). Une offre inférieure au prix autorisé ne peut donc pas être acceptée sans nouvelle décision. Le tuteur qui signerait sans autorisation rendrait l’acte nul de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un préjudice (article 465, 4°).

Le contenu de la requête

La requête est adressée au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend la mesure. Elle expose, avec les pièces qui l’appuient :

• l’intérêt de la vente pour la personne protégée : financer son hébergement, se défaire d’un bien dont l’entretien excède ses ressources, sortir d’une indivision ;
• la description du bien : adresse, surface, étage, état, occupation éventuelle, charges ;
• sa valeur, justifiée par l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés ou par un rapport d’expertise ;
• les conditions envisagées : vente de gré à gré ou aux enchères, prix minimum, frais ;
• l’emploi prévu du prix, qui sera versé sur un compte ouvert au nom de la personne protégée (article 427).

Sur ce point, le code civil est précis : l’autorisation de vendre un immeuble ne peut être donnée qu’après une mesure d’instruction exécutée par un technicien ou le recueil de l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés (article 505). Deux avis de valeur écrits et motivés, joints à la requête, répondent à cette exigence sans attendre une expertise. Le tribunal peut préciser ses attentes ; mieux vaut les demander avant de déposer la requête.

Avant ou après avoir trouvé un acquéreur

Deux façons de procéder coexistent. La première consiste à obtenir l’autorisation de vendre à un prix minimum, puis à chercher l’acquéreur. La seconde, à trouver d’abord un acquéreur et signer un compromis sous la condition suspensive de l’autorisation, puis à soumettre au juge cette vente précise. La seconde donne au juge un dossier concret, avec un prix et un acheteur identifiés ; elle impose à l’acquéreur d’attendre la décision. Le choix dépend des usages du tribunal et du marché du bien.

Les proches qui voudraient acheter

Un membre de la famille peut souhaiter racheter l’appartement. Le tuteur, lui, ne peut acheter les biens de la personne qu’il représente qu’à titre exceptionnel, s’il n’est pas mandataire judiciaire, dans l’intérêt de la personne protégée et avec l’autorisation du conseil de famille ou du juge ; il est alors réputé en opposition d’intérêts avec elle (article 508), et c’est le subrogé tuteur ou, à défaut, un tuteur ad hoc nommé par le juge qui la représente (article 455). Dans ce cas plus encore, une valeur établie par un professionnel indépendant protège tout le monde.

Sous curatelle : signer à deux

En curatelle, c’est la personne protégée qui vend. Le curateur l’assiste : il signe avec elle le mandat, le compromis et l’acte, après s’être assuré que la vente sert ses intérêts et que le prix est cohérent. Une vente conclue sans cette assistance peut être annulée si la personne protégée en a subi un préjudice (article 465).

Si le curateur refuse son assistance, la personne peut demander au juge l’autorisation d’accomplir l’acte seule (article 469). À l’inverse, le curateur ne peut pas vendre à la place de la personne : l’initiative et la signature restent les siennes.

Lorsque le bien vendu est son logement, l’autorisation du juge prévue par l’article 426 s’ajoute à l’assistance du curateur, comme indiqué plus haut.

Une personne protégée parmi les vendeurs

La situation se rencontre dans les successions : l’un des héritiers fait l’objet d’une mesure de protection. La vente du bien indivis suppose alors que son tuteur obtienne l’autorisation requise, ou que son curateur l’assiste, comme pour un bien qui lui appartiendrait seul. Et la procédure qui permet aux indivisaires titulaires des deux tiers des droits de demander la vente ne s’applique pas lorsqu’un indivisaire est sous mesure de protection ; nous détaillons ses autres limites dans notre article sur la sortie d’une indivision.

Combien de temps prévoir

La loi ne fixe aucun délai, et nous ne pouvons pas en promettre un. À la durée habituelle d’une vente s’ajoutent la préparation de la requête, l’instruction par le tribunal et, le cas échéant, l’expertise ou le complément de pièces demandé. Ce qui raccourcit réellement le calendrier, c’est un dossier complet dès le dépôt : estimations, diagnostics, justificatifs de l’intérêt de la vente et, pour le logement, avis médical lorsqu’il est requis.

Ce que l’estimation doit contenir

Une estimation destinée au juge ou au conseil de famille n’est pas un simple chiffre. Pour servir, elle doit permettre à un lecteur qui ne connaît ni le bien ni le quartier de comprendre comment la valeur a été obtenue :

• l’identification précise du bien, ses lots, sa surface Carrez et sa situation dans l’immeuble ;
• la date de la visite et la date de référence de la valeur ;
• l’état du bien, son étiquette énergétique et son occupation, libre ou louée ;
• les références de marché : des ventes signées, situées et datées, choisies pour leur proximité avec le bien ;
• l’écart entre chaque référence et le bien, exprimé et motivé ;
• une valeur et une fourchette, assorties des réserves éventuelles.

Nous établissons une estimation écrite que le juge peut lire et comprendre, signée et datée, sur ce modèle ; elle peut être jointe telle quelle à la requête. Lorsque la vente est autorisée, nous pouvons aussi faire estimer puis commercialiser le bien dans les limites fixées par la décision, en rendant compte au tuteur ou au curateur à chaque étape.

Celui qui vend pour autrui doit pouvoir montrer, des mois plus tard, pourquoi ce prix-là était le bon. Le greffe du tribunal renseigne sur les pièces attendues ; le notaire et, au besoin, un avocat, sur l’étendue exacte des pouvoirs de chacun.