Vendre l’appartement d’un parent entré en EHPAD

L’entrée d’un père ou d’une mère en établissement pose une question que la famille repousse souvent : que faire de l’appartement qu’il ou elle laisse ? Le garder vide coûte des charges et des impôts, sans rien rapporter. Le louer demande une gestion. Le vendre suppose de savoir qui peut signer, à quel moment, et avec quelles conséquences fiscales et sociales. Le calendrier compte plus qu’on ne le croit : une exonération de plus-value est enfermée dans un délai de deux ans à compter de l’entrée dans l’établissement.

Qui peut signer la vente

L’appartement appartient au parent, pas à ses enfants. Un agent immobilier ne peut recevoir un mandat de vente que du propriétaire ou d’une personne qui a le pouvoir de le représenter, et le notaire vérifie ce pouvoir avant l’acte. Tout dépend donc de la capacité du parent à exprimer sa volonté, et des précautions prises avant son entrée en établissement.

Le parent en état de décider

S’il est lucide, le parent signe lui-même le mandat, le compromis et l’acte de vente. Il peut aussi donner procuration à l’un de ses enfants pour le représenter, notamment pour l’acte. Le notaire demande en général une procuration établie ou certifiée dans les formes qu’il indique.

Une procuration n’efface pas une question de fond : pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit (article 414-1 du code civil). Si l’état de santé du parent fait naître un doute au moment de la signature, le notaire peut refuser de recevoir l’acte, et la procuration prend fin si une tutelle est ouverte (article 2003). Une vente qui se prépare sur plusieurs mois doit en tenir compte.

Le mandat de protection future

Le parent a pu désigner à l’avance, par un mandat de protection future, la personne chargée de le représenter le jour où il ne pourrait plus pourvoir seul à ses intérêts (articles 477 et suivants du code civil). Le mandat prend effet sur présentation au greffe du tribunal d’un certificat médical établi par un médecin inscrit sur une liste tenue par le procureur de la République (article 481).

Sa forme compte. Établi devant notaire, il permet au mandataire d’accomplir les actes de disposition, dont la vente d’un bien (article 490). Établi sous signature privée, il se limite aux actes qu’un tuteur peut faire sans autorisation, et la vente exige alors l’intervention du juge (article 493).

Sans anticipation : le juge

Faute de procuration utilisable ou de mandat, il faut s’adresser au juge des contentieux de la protection, pour une habilitation familiale ou une mesure de protection. Le logement de la personne protégée bénéficie alors d’une protection particulière, et sa vente obéit à une procédure propre, que nous détaillons dans notre article sur la vente du bien d’une personne sous tutelle ou curatelle. Retenons ici qu’elle allonge le calendrier, ce qui pèse sur le délai de deux ans évoqué plus bas.

Vendre, louer ou garder

Ce que coûte l’hébergement, et qui paie

Les frais d’hébergement en établissement sont à la charge du résident. Lorsque ses ressources ne suffisent pas, il peut solliciter l’aide sociale à l’hébergement du département. Cette aide n’est pas un don : le département peut en récupérer le montant sur la succession du bénéficiaire (article L132-8 du code de l’action sociale et des familles), prendre une hypothèque sur ses immeubles (article L132-9), et les enfants peuvent être sollicités au titre de l’obligation alimentaire (article 205 du code civil).

L’appartement entre aussi dans le calcul des ressources. Un immeuble bâti qui ne produit pas de revenu, et qui ne constitue pas l’habitation principale du demandeur, est réputé procurer un revenu annuel égal à 50 % de sa valeur locative ; une fois vendu, le capital est lui-même réputé rapporter chaque année 3 % de son montant (article R132-1 du même code). Vendre ou garder modifie donc le dossier d’aide sociale : la question se pose avec le service du département avant de signer.

Louer : un revenu, des contraintes

Le site public d’information sur l’entrée en établissement présente la location comme une option à part entière, et elle en est une. Elle procure un revenu régulier et conserve le patrimoine. Mais le parent devient bailleur : choix du locataire, entretien, déclaration des revenus fonciers, et logement qui doit respecter les critères de décence, y compris énergétique. Un appartement mal classé au DPE peut ne pas être louable en l’état. Il faut enfin quelqu’un pour gérer, ce qui suppose là encore un pouvoir de représentation.

Surtout, la location ferme la porte à l’exonération de plus-value décrite ci-dessous, qui exige que le logement soit resté inoccupé.

Garder : le logement « conservé aussi longtemps qu’il est possible »

Pour une personne protégée, le code civil pose un principe : son logement et ses meubles restent à sa disposition aussi longtemps que possible (article 426). Un retour à domicile n’est pas toujours exclu après un séjour en établissement. Garder l’appartement vide a toutefois un coût : charges de copropriété, taxe foncière, assurance, chauffage minimal, et un bien qui se dégrade sans occupant.

Vendre en viager : une voie à part

Le viager s’adresse d’abord à un vendeur qui reste chez lui. Pour un parent déjà en établissement, un viager libre, sans occupation, procure un capital et une rente à vie ; ses mécanismes sont expliqués dans notre article sur la valeur d’un viager à Paris.

La plus-value : l’exonération propre aux résidents d’établissement

Une fois le parent installé en établissement, l’appartement n’est plus sa résidence principale au sens fiscal. L’article 150 U, II, 1° ter du code général des impôts lui ouvre pourtant une exonération équivalente, à cinq conditions cumulatives :

• l’appartement était sa résidence principale au moment de son entrée dans l’établissement ;
• l’établissement est un établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou des personnes handicapées (article L312-1, I, 6° et 7°, du code de l’action sociale et des familles), comme un EHPAD ; une résidence services seniors ne figure pas dans cette liste ;
• la vente intervient moins de deux ans après l’entrée dans l’établissement ;
• le logement n’a fait l’objet d’aucune occupation depuis le départ du parent, ni par un locataire, ni par un proche ;
• le parent n’était pas redevable de l’impôt sur la fortune immobilière au titre de l’avant-dernière année précédant la vente, et son revenu fiscal de référence de cette même année ne dépassait pas le plafond fixé au II de l’article 1417.

Le délai est le plus sensible des cinq. Deux années paraissent longues ; elles passent vite lorsqu’il faut d’abord organiser un pouvoir de représentation, vider l’appartement, réunir les diagnostics, puis trouver un acquéreur.

Si les conditions ne sont pas réunies, la plus-value est imposée selon les règles ordinaires, après des abattements pour durée de détention qui aboutissent à une exonération totale au bout de trente ans. Pour un parent propriétaire de longue date, l’enjeu peut donc être faible ; pour un achat plus récent, il peut être important. Les abattements sont présentés dans notre article sur la plus-value immobilière à Paris.

Préparer l’appartement

Vider le logement d’un parent est souvent l’étape la plus lourde, pour des raisons qui n’ont rien de juridique. Quelques repères aident à la mener sans précipitation :

• associer le parent aux choix, dans la mesure du possible, et garder de côté souvenirs et objets personnels ; pour une personne protégée, le code civil impose de les conserver à sa disposition (article 426) ;
• faire réaliser les diagnostics obligatoires dès que la vente est décidée, pour ne pas les attendre au moment du compromis ;
• rassembler les documents de copropriété, les derniers avis de taxe foncière et le titre de propriété, souvent rangés chez le parent ;
• présenter un appartement vide et propre plutôt que meublé à moitié, ce qui aide les acquéreurs à se projeter.

Une valeur juste, pour tenir le délai

Le prix de mise en vente joue ici un rôle particulier. Trop haut, il fait durer la commercialisation et menace le délai de deux ans, au-delà duquel l’exonération est perdue ; trop bas, il prive le parent d’une partie du capital qui doit financer son hébergement, et il expose celui qui le représente aux reproches des autres membres de la famille. La valeur sert aussi au dossier d’aide sociale et, si le juge doit autoriser la vente, à la requête qui lui est présentée.

Nous remettons dans ces situations un avis de valeur que toute la famille peut lire : les ventes comparables retenues, leurs dates, les corrections appliquées, et un document à transmettre tel quel au notaire. Si la vente est décidée, faire estimer l’appartement dès l’entrée en établissement laisse le temps de vendre au bon prix sans courir après le délai.

La date d’entrée en EHPAD est à noter dès le premier jour : c’est d’elle que tout se décompte. Pour la représentation du parent, la fiscalité de la vente et l’aide sociale, le notaire, le service social de l’établissement et le département sont les bons interlocuteurs, chacun pour sa part.