Vendre en viager à Paris : de la valeur libre au bouquet

Le viager suscite des idées reçues, dans un sens comme dans l’autre. La réalité est plus simple : c’est une vente, avec un prix, payé en partie comptant et en partie sous forme de rente, jusqu’au décès du vendeur. Ce prix se construit en plusieurs étapes, et la première est la même que pour n’importe quelle vente : la valeur de l’appartement. Tout le reste en découle.

Parmi les recherches courantes sur le viager à Paris, plusieurs précisent un arrondissement, et reviennent notamment le 16e, le 15e, le 7e et le 6e. Cet article explique la chaîne de calcul, du prix de marché au montant de la rente, et les règles de droit qui l’encadrent. Il ne se substitue pas à un spécialiste du viager : notre rôle, dans une telle opération, est de fournir la valeur de départ, et de la justifier.

Première étape : la valeur vénale, comme si l’appartement était libre

Qu’il soit occupé ou libre, un viager commence par une question simple : combien vaudrait cet appartement s’il était vendu aujourd’hui, vide, à un acquéreur ordinaire ? C’est la valeur vénale libre. Elle se détermine exactement comme pour une vente classique, à partir des ventes comparables enregistrées dans l’immeuble, la rue et le quartier, corrigées de l’étage, de l’état, de l’exposition, des annexes et de l’étiquette énergétique.

Cette étape est souvent traitée trop vite, parce que le vendeur connaît son appartement et pense en connaître le prix. Or une valeur libre surestimée fausse toute la suite : elle gonfle la valeur occupée, donc le bouquet ou la rente, et produit une offre qu’aucun acquéreur ne suivra. Une valeur sous-estimée fait l’inverse, au détriment d’un vendeur qui s’engage souvent pour le reste de sa vie. À Paris, où les écarts d’une rue ou d’un immeuble à l’autre sont marqués, les pages de nos arrondissements, par exemple celle consacrée au marché du 16e ou au 15e, montrent à quel point la moyenne d’un quartier dit peu du prix d’un appartement donné.

Deuxième étape : de la valeur libre à la valeur occupée

Le viager occupé

Dans sa forme habituelle, le vendeur continue d’habiter l’appartement jusqu’à son décès : il se réserve un droit d’usage et d’habitation, ou l’usufruit. L’acquéreur achète donc un bien dont il ne disposera qu’à une date inconnue. La valeur occupée est la valeur libre diminuée de la valeur de ce droit d’occupation.

Comment évaluer ce droit ? Économiquement, il correspond aux loyers que le vendeur n’aura pas à payer pendant le reste de sa vie. Son montant dépend donc de deux grandeurs : la valeur locative de l’appartement, et la durée probable d’occupation, tirée de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, le plus souvent au moyen de tables de mortalité. Plus le vendeur est âgé, plus la durée probable est courte, et plus la valeur occupée se rapproche de la valeur libre. Lorsque deux époux vendent ensemble, le contrat prévoit généralement que la rente et l’occupation se prolongent jusqu’au décès du dernier d’entre eux (clause de réversibilité), ce qui allonge la durée et modifie le calcul.

Ce que dit, et ne dit pas, le barème fiscal

La loi fiscale connaît un barème officiel de l’usufruit, celui de l’article 669 du code général des impôts. Pour un usufruitier de 61 à 70 ans, il fixe la valeur de l’usufruit à 40 % de la pleine propriété ; de 71 à 80 ans, à 30 % ; de 81 à 90 ans, à 20 %. L’article 762 bis évalue le droit d’usage et d’habitation à 60 % de la valeur de l’usufruit. Ces règles servent à calculer les droits de mutation, par exemple lors d’une succession, comme nous l’expliquons dans notre article sur la valeur déclarée d’un appartement hérité.

Elles ne fixent pas le prix d’un viager. Le barème procède par tranches de dix ans, ignore le sexe, la santé et le rendement du bien ; les professionnels du viager lui préfèrent des méthodes et des barèmes privés, qui n’ont aucun caractère officiel et divergent entre eux. Nous ne reproduisons pas ces pourcentages : ils ne sont pas vérifiables, et aucun ne remplace l’examen du dossier.

Le viager libre

À l’inverse, le viager libre laisse à l’acquéreur la jouissance immédiate de l’appartement, qu’il peut habiter ou louer. Il n’y a alors pas de droit d’occupation à déduire : le prix repose sur la valeur libre, et seul son mode de paiement change. Ce type de viager convient à un vendeur qui quitte le logement, par exemple pour rejoindre un proche ou un établissement, et souhaite convertir son capital en revenu.

Troisième étape : partager entre bouquet et rente

La valeur retenue, occupée ou libre, constitue le prix de vente. Les parties le répartissent entre deux composantes. Le bouquet est la somme versée comptant à la signature de l’acte ; son montant se négocie librement et peut même être nul. La rente est le solde du prix, converti en versements périodiques jusqu’au décès du vendeur, à partir de son espérance de vie et d’un taux convenu. Le code civil laisse ce taux à la liberté des parties (article 1976).

Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible, et inversement. Le choix dépend des besoins du vendeur : un capital pour aider ses enfants ou financer des travaux, ou un revenu régulier pour compléter une retraite. Il dépend aussi de la capacité de l’acquéreur, qui doit financer le bouquet et assumer la rente sur une durée inconnue. Les contrats prévoient le plus souvent une indexation de la rente, sur un indice que les parties choisissent.

Le contrat répartit également les charges : charges de copropriété, taxe foncière, gros travaux votés par l’assemblée générale, entretien courant. Cette répartition n’est pas un détail : elle modifie ce que chacune des parties paie chaque année, et donc l’équilibre économique de la vente. Elle se négocie en même temps que le bouquet.

Ce que la loi impose au contrat

Le viager est un contrat aléatoire : chacun prend un risque sur la durée de vie du vendeur. Le code civil en tire plusieurs conséquences.

• Le contrat est sans effet si le vendeur était déjà décédé au jour de la signature (article 1974), ou s’il était atteint d’une maladie dont il est mort dans les vingt jours suivants (article 1975).
• Le seul défaut de paiement de la rente ne permet pas au vendeur de récupérer l’appartement (article 1978). C’est pourquoi les actes comportent une clause résolutoire, qui lui permet de reprendre le bien en conservant, selon les stipulations, tout ou partie des sommes perçues. Sans elle, le vendeur impayé n’a guère d’autre recours que de poursuivre le paiement.
• Un prix dérisoire, ou une rente inférieure aux revenus que le bien procure, peut conduire le juge à constater l’absence d’aléa et à annuler la vente. D’où l’intérêt, là encore, d’une valeur de départ établie et documentée.

La vente se signe devant notaire, comme toute vente immobilière, avec les diagnostics obligatoires et, dans une copropriété, les documents habituels.

Ce que le fisc prélève

Pour le vendeur, la rente est imposable à l’impôt sur le revenu pour une fraction fixée selon son âge lors de l’entrée en jouissance : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans (article 158, 6 du code général des impôts). Cette fraction supporte en outre les prélèvements sociaux.

La vente elle-même peut dégager une plus-value, calculée sur le prix total, bouquet et valeur de la rente compris. Si l’appartement est la résidence principale du vendeur, l’exonération de droit commun s’applique en principe. Elle reste acquise lorsque le vendeur ne cède que la nue-propriété et conserve l’usufruit de sa résidence principale (doctrine administrative, BOFiP) ; en cas de simple réserve d’un droit d’usage et d’habitation, le notaire confirme le traitement avant la signature. Les frais d’acte sont à la charge de l’acquéreur, comme dans une vente ordinaire.

Vendre en viager : avec qui, et dans quel ordre

Une vente en viager réunit plusieurs compétences. La valeur libre relève d’un professionnel du marché local, qui s’appuie sur les ventes réellement signées. Le calcul de la valeur occupée, du bouquet et de la rente relève souvent d’un spécialiste du viager, qui dispose de son propre fichier d’acquéreurs. L’acte, ses clauses et ses conséquences fiscales relèvent du notaire, et, pour un vendeur âgé, la présence de ses proches ou de son conseil est une protection utile.

L’ordre compte : commencer par la valeur, parce qu’elle conditionne tout le reste et qu’elle se vérifie. Nous établissons, à la demande du vendeur ou de sa famille, une valeur libre datée et argumentée, avec les ventes comparables retenues et les corrections appliquées. Elle sert de base commune aux discussions, que l’appartement soit finalement vendu en viager, cédé dans une vente classique ou conservé.

L’âge et la santé du vendeur, un conjoint à protéger, des enfants à qui l’on doit des explications, un projet de départ ou de maintien à domicile : ce sont eux qui dessinent le contrat, et c’est le notaire qui en vérifie l’équilibre avant qu’il soit signé.