Divorce : vendre l’appartement ou racheter la soulte

Au moment de divorcer, l’appartement pèse souvent lourd dans le patrimoine du couple, et il ne se coupe pas en deux. Deux voies s’offrent aux époux : le vendre et se répartir le prix, ou l’attribuer à l’un d’eux, qui verse une soulte à l’autre. Les banques et les courtiers abordent la question sous l’angle du crédit : peut-on emprunter pour racheter la part de l’autre ? Elle se pose d’abord autrement : quelle valeur retenir pour l’appartement, à quelle date, et qui en décide ?

Qui possède quoi : le régime matrimonial d’abord

Avant de parler de valeur, il faut savoir à qui appartient l’appartement. Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, un bien acheté pendant le mariage est commun, quelle que soit la part payée par chacun, sauf clause de remploi de fonds propres. Un bien acheté avant le mariage, ou reçu par succession ou donation, reste propre à l’époux concerné ; si la communauté a contribué à le payer, elle a droit à une récompense lors de la liquidation.

Sous le régime de la séparation de biens, un appartement acheté à deux appartient aux époux en indivision, selon les quotes-parts indiquées dans l’acte d’achat. À défaut de précision, il est présumé détenu par moitié. Les mêmes règles valent, pour l’essentiel, pour des partenaires de Pacs qui ont acheté ensemble.

Ce point détermine tout le reste : ce qui se partage, dans quelles proportions, et ce qui revient à chacun avant partage.

Le logement de la famille : l’accord des deux époux

Tant que le divorce n’est pas définitif, aucun des époux ne peut disposer seul des droits par lesquels est assuré le logement de la famille (article 215 du code civil). La règle vaut même lorsque l’appartement appartient en propre à l’un d’eux : vendre, donner ou hypothéquer le logement familial exige l’accord de l’autre. Un acte passé sans ce consentement peut être annulé à la demande de l’époux qui ne l’a pas donné, dans l’année qui suit le jour où il en a eu connaissance, et jamais plus d’un an après la dissolution du régime matrimonial (article 215, alinéa 3, du code civil).

Pendant la procédure, le juge peut par ailleurs attribuer provisoirement la jouissance du logement à l’un des époux, à titre gratuit ou onéreux. Ces mesures ne tranchent pas la propriété, mais elles pèsent sur le calendrier d’une éventuelle vente.

Vendre avant ou après le jugement

Vendre avant

Les époux d’accord peuvent vendre l’appartement pendant la procédure. Le prix est alors versé au notaire, qui rembourse le prêt et conserve le solde jusqu’à la liquidation, ou le répartit si les époux en conviennent. La vente avant divorce simplifie la suite : il ne reste qu’une somme à partager, et l’état liquidatif en est allégé.

Elle suppose un accord réel sur le prix. Un époux qui accepte la vente mais conteste chaque offre peut la retarder indéfiniment. Une estimation établie en amont, sur laquelle les deux époux s’appuient pour fixer le prix du mandat, désamorce ce risque.

Vendre après

Après le divorce, un bien commun devient indivis entre les ex-époux, dans l’attente du partage ; un bien déjà indivis le reste. Les règles de l’indivision s’appliquent : la vente exige l’unanimité, les charges se partagent, et celui qui occupe seul l’appartement doit en principe une indemnité à l’autre (article 815-9 du code civil). Faute d’entente, les voies de sortie de l’indivision, y compris judiciaires, sont celles que détaille notre article sur la sortie d’une indivision.

Attendre peut se justifier : un marché plus favorable, des enfants qui finissent une année scolaire, un temps pour chercher le bon acquéreur. Mais une indivision entre ex-époux dure souvent plus longtemps que prévu, et rien ne garantit que le marché évolue dans le bon sens.

Garder l’appartement : la soulte

Le principe

L’époux qui souhaite conserver l’appartement se le fait attribuer dans le partage. Comme il reçoit un bien dont la valeur dépasse ses droits, il verse à l’autre une somme d’argent, la soulte, pour rétablir l’égalité. On parle couramment de « rachat de soulte », même si, en droit, c’est la part de l’autre qui est rachetée et la soulte qui est versée.

Le calcul

Pour un appartement commun, ou détenu par moitié, le calcul de base est le suivant : valeur vénale de l’appartement, moins le capital restant dû du prêt, divisé par deux. Si l’époux qui garde le bien reprend seul le prêt, il verse à l’autre cette moitié du montant net. Si les quotes-parts sont inégales, on applique celle de l’époux qui sort.

Ce calcul de base est ensuite corrigé. Les récompenses entre la communauté et les époux, un apport personnel issu d’une donation ou d’un héritage, les remboursements effectués par l’un seul depuis la séparation, l’indemnité d’occupation : autant d’éléments que le notaire intègre à l’état liquidatif, et qui modifient le montant final.

L’attribution préférentielle

Un époux peut demander au juge que l’appartement lui soit attribué par préférence, notamment s’il y a sa résidence (articles 1476 et 831-2 du code civil ou, en séparation de biens, par renvoi de l’article 1542). Pour une communauté dissoute par divorce, cette attribution n’est jamais de droit : le juge l’apprécie selon les intérêts en présence. Elle ne dispense pas de payer la soulte, en principe comptant, sauf délais accordés.

Le prêt et la banque

Le prêt souscrit à deux engage les deux époux envers la banque, quel que soit l’accord conclu entre eux. Celui qui garde l’appartement doit donc obtenir que la banque accepte de libérer l’autre, ce qui suppose qu’il puisse assumer seul les échéances, et le plus souvent un nouveau financement pour la soulte. À Paris, où un appartement familial représente une somme élevée au regard d’un seul revenu, cette étape décide souvent de l’issue : garder l’appartement ou le vendre.

La valeur retenue : date, méthode, contestation

À quelle date

Le bien s’estime à sa valeur à la date de la jouissance divise, fixée dans l’acte de partage, et la plus proche possible de celui-ci (article 829 du code civil, applicable au partage de la communauté par renvoi de l’article 1476). La date de la séparation, celle de l’ordonnance ou celle du jugement ne comptent pas en elles-mêmes. Si la procédure dure, une estimation faite au début doit être actualisée avant la signature de l’état liquidatif.

Une valeur que chacun peut vérifier

Dans un divorce, chaque époux a intérêt à une valeur différente : haute pour celui qui part, basse pour celui qui garde. C’est précisément pourquoi une estimation isolée, sans justification, ne règle rien. Ce qui fait autorité, c’est le raisonnement : les ventes comparables retenues, leur date et leur adresse, les corrections pour l’étage, l’état, l’exposition, l’étiquette énergétique, et la valeur qui en résulte. Lorsque les positions sont éloignées, chaque époux peut faire établir sa propre estimation, et les confronter ; en cas de divorce contentieux, le juge peut désigner un expert.

Nous établissons, à la demande de l’un ou des deux époux, une estimation écrite et argumentée à la date utile, remise dans les mêmes termes à chacun.

Une sous-évaluation contestable

Une valeur trop basse, acceptée sous la pression ou par lassitude, se rattrape difficilement. Contre un partage ordinaire, le copartageant lésé de plus du quart peut demander un complément de part dans les deux ans (article 889). Mais une convention de divorce homologuée par le juge ne peut plus être remise en cause par cette voie, et la question reste discutée pour le divorce par consentement mutuel signé chez les avocats : la valeur doit être juste avant la signature, pas après.

Divorce amiable ou judiciaire : la forme du partage

Dans un divorce par consentement mutuel, la convention signée par les époux et leurs avocats, puis déposée chez un notaire, contient l’état liquidatif du régime matrimonial ; lorsqu’il porte sur un bien immobilier, cet état doit être établi par acte notarié (article 229-3 du code civil). La valeur de l’appartement y figure donc, et elle engage les deux époux.

Dans un divorce judiciaire, la liquidation intervient le plus souvent après le jugement, devant le notaire, et, à défaut d’accord, sous le contrôle du juge.

Ce que coûtent la vente et le partage

L’attribution de l’appartement à l’un des époux dans l’acte de partage supporte un droit de partage au taux réduit de 1,1 % (article 746 du code général des impôts), en vigueur depuis le 1er janvier 2022 et calculé sur la valeur nette des biens partagés, auquel s’ajoutent les émoluments du notaire. Ce taux ne s’applique qu’au partage : l’administration a confirmé qu’une cession des parts passée sous forme de licitation reste taxée à 2,5 % (article 750, II ; réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 22 décembre 2022). Le notaire choisit la forme de l’acte en conséquence. Le partage n’est pas une vente : il ne déclenche pas d’impôt sur la plus-value.

En cas de vente à un tiers, la plus-value est exonérée si l’appartement était la résidence principale du vendeur au jour de la cession. Pour l’époux qui a quitté le logement avant la vente, l’administration admet le maintien de l’exonération dès lors que le logement est resté occupé par l’ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente et que la vente intervient dans les délais normaux ; le fait d’être devenu propriétaire de son nouveau logement n’y fait pas obstacle. Les autres cas relèvent des règles générales, rappelées dans notre article sur la plus-value immobilière à Paris.

En pratique

Commencez par clarifier le régime matrimonial et la propriété exacte de l’appartement. Faites-le estimer tôt, pour que chacun sache ce qui est en jeu, puis de nouveau avant la signature si la procédure s’allonge. Vérifiez avec votre banque, avant d’y engager la discussion, si la reprise du prêt et le financement de la soulte sont possibles. Et si la vente s’impose, faites estimer le bien au prix du marché avec un mandat signé par les deux époux.

Un contrat de mariage, l’apport d’un héritage, la garde des enfants, une procédure déjà engagée : autant de paramètres que votre avocat et le notaire liquidateur font entrer dans le calcul, et qui peuvent changer la réponse à la question du départ, vendre ou garder.