Bail nu ou meublé : ce que le choix engage

Nu ou meublé : la question se pose avant la première mise en location, et elle se repose à chaque relocation. Beaucoup de bailleurs la tranchent sur le seul argument fiscal, ce qui est réducteur — le choix modifie la durée de l’engagement, le niveau du dépôt de garantie, les délais de préavis de part et d’autre, les obligations d’équipement et, en pratique, le profil des locataires que l’on reçoit.

Les cinq différences juridiques qui comptent

La durée du bail. Trois ans minimum en location nue lorsque le bailleur est une personne physique, six ans pour une personne morale. Un an en meublé, renouvelable tacitement, ou neuf mois sans tacite reconduction pour un étudiant.

Le préavis du locataire. Un mois en meublé, partout. Trois mois en nu, réduits à un mois en zone tendue — donc à Paris. À Paris, cette différence s’efface donc presque entièrement, ce qui est une particularité locale que beaucoup de comparatifs nationaux ignorent.

Le préavis du bailleur. Six mois avant l’échéance en nu, trois mois en meublé. C’est un écart considérable pour qui envisage de récupérer son bien un jour : les motifs admis restent les mêmes — vente, reprise, motif légitime et sérieux —, mais le délai est deux fois plus court en meublé. Le détail figure dans notre article sur le congé du bailleur.

Le dépôt de garantie. Un mois de loyer hors charges en nu, deux mois en meublé. C’est une sécurité réelle, notamment pour couvrir les dégradations de mobilier. Les règles de restitution sont identiques dans les deux cas et détaillées dans notre article sur le dépôt de garantie.

Les charges. Le meublé autorise, en option, un forfait de charges au lieu de la provision avec régularisation annuelle. Le forfait simplifie la gestion mais ne peut être manifestement disproportionné au regard des charges réelles, et il ne se révise qu’avec le loyer. Le mécanisme classique est décrit dans notre article sur les charges locatives.

Le mobilier n’est pas une question de décoration

Un logement n’est pas meublé parce qu’il contient des meubles. La loi exige un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, d’y manger et d’y vivre convenablement, et un décret en fixe la liste : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou compartiment à température suffisamment basse, vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Cette liste est un minimum, pas un idéal. Et son respect a une conséquence juridique directe : un logement loué comme meublé sans l’équipement requis peut être requalifié en location nue par le juge, avec toutes les suites que cela implique — durée du bail portée à trois ans, dépôt de garantie excédentaire à restituer, requalification fiscale possible.

Un inventaire détaillé du mobilier, annexé au bail et à l’état des lieux, est donc indispensable. Il protège le bailleur en fin de bail et il établit, si besoin, le caractère meublé du logement.

Ce que chaque formule attire comme locataires

À Paris, le meublé s’adresse majoritairement à des personnes en mobilité : jeunes actifs en début de parcours, salariés en mission, étudiants, personnes en transition. La rotation est plus rapide, ce qui implique plus de relocations, plus d’états des lieux, plus de risques de vacance — et l’arithmétique de la vacance est impitoyable, comme le montre notre article sur la vacance locative à Paris.

La location nue attire des locataires qui s’installent : couples, familles, actifs stabilisés. Moins de rotation, moins de frais récurrents, mais un loyer nominal généralement inférieur et une réévaluation moins fréquente.

Entre les deux, le bail mobilité offre une troisième voie, de un à dix mois, sans dépôt de garantie et sans reconduction — traité dans notre guide du bail mobilité à Paris.

La fiscalité, argument important mais pas unique

Les loyers d’une location nue sont des revenus fonciers : micro-foncier avec abattement forfaitaire, ou régime réel permettant de déduire les charges et les intérêts d’emprunt. Le sujet est traité dans notre article sur les charges déductibles et le choix du régime.

Les loyers d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux : micro-BIC avec abattement, ou régime réel autorisant l’amortissement du bien et du mobilier — mécanisme souvent très favorable, détaillé dans notre article sur la fiscalité du meublé à Paris.

L’avantage fiscal du meublé est réel. Il doit néanmoins être mis en regard du coût d’équipement et de son renouvellement, de la rotation plus élevée et du temps de gestion supplémentaire. Un calcul complet, pas un slogan.

Et l’encadrement des loyers ?

Il s’applique dans les deux cas à Paris, avec des loyers de référence distincts pour le meublé et le non meublé — les plafonds du meublé étant supérieurs. Un bailleur qui passe d’une formule à l’autre doit donc reprendre son calcul de plafond à la relocation, comme l’explique notre guide de l’encadrement des loyers à Paris.

Ce que nous conseillons en gestion

Nous ne recommandons pas une formule par principe : nous chiffrons les deux sur votre bien — loyer atteignable sous plafond, coût d’équipement, rotation prévisible, régime fiscal applicable à votre situation — puis nous vous présentons l’écart de revenu net. C’est la seule manière sérieuse de trancher.

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