Donner congé à son locataire : trois motifs

Contrairement au locataire, qui part quand il veut sans se justifier, le bailleur ne peut mettre fin au bail que dans des cas limités, à des dates précises et dans des formes strictes. Cette asymétrie est le cœur du droit locatif français, et elle surprend régulièrement les propriétaires. Un congé mal donné n’est pas un congé imparfait : il est nul, et le bail continue.

Trois motifs, et rien d’autre

La vente. Le bailleur souhaite vendre le logement libre d’occupation. Le congé vaut alors offre de vente au locataire, qui bénéficie d’un droit de priorité.

La reprise. Le bailleur souhaite habiter le logement lui-même, ou y loger un proche limitativement désigné par la loi — conjoint, partenaire, concubin notoire depuis une durée minimale, ascendants, descendants, ou ceux de son conjoint ou partenaire. Le congé doit nommer le bénéficiaire et préciser le lien.

Le motif légitime et sérieux. Il s’agit principalement des manquements du locataire : retards de paiement répétés, troubles de voisinage établis, défaut d’assurance, sous-location non autorisée, absence d’occupation à titre de résidence principale. Le motif doit être réel, actuel et démontrable ; le juge en contrôle la réalité.

En dehors de ces trois cas, il n’existe pas de congé du bailleur. Un besoin de récupérer le logement pour le relouer plus cher, pour y faire des travaux d’agrément ou pour le transformer en meublé touristique n’est pas un motif admis.

Les délais : six mois, trois mois

Le congé doit être notifié au moins six mois avant l’échéance du bail en location nue, et trois mois avant en location meublée. Le délai se calcule à partir de la réception, et le congé ne peut prendre effet qu’au terme du bail — jamais en cours de bail.

Deux règles s’ajoutent lorsque le logement a été acquis occupé, et elles surprennent beaucoup d’acquéreurs : un congé pour reprise ne peut alors prendre effet qu’au terme du bail en cours ou, si ce terme est trop proche de l’acquisition, à l’issue d’un délai supplémentaire calculé à compter de l’achat ; et un congé pour vendre ne peut prendre effet qu’au terme du premier renouvellement suivant l’acquisition. Acheter un appartement loué en espérant récupérer les lieux dans l’année est donc, presque toujours, une erreur de calendrier.

La forme, et le contenu obligatoire

Comme pour le locataire, la notification se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Le contenu, en revanche, est plus exigeant. Le congé doit indiquer le motif, à peine de nullité. S’il est donné pour vendre, il doit mentionner le prix et les conditions de la vente et reproduire les dispositions légales relatives au droit de priorité du locataire. S’il est donné pour reprise, il doit désigner le bénéficiaire, préciser le lien qui l’unit au bailleur et justifier du caractère réel de la reprise. Une notice d’information doit en outre être jointe dans les cas prévus par la réglementation.

Un congé qui omet l’une de ces mentions est fréquemment annulé — non pour un vice de fond, mais pour un défaut de forme parfaitement évitable.

Les locataires protégés

La loi interdit de donner congé, sauf relogement, à un locataire ayant dépassé un certain âge et dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire, ainsi qu’à celui qui a à sa charge une personne remplissant ces conditions et vivant habituellement dans le logement.

Le relogement proposé doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire, dans un périmètre défini par la loi. Cette protection comporte elle-même des exceptions, tenant à l’âge et aux ressources du bailleur.

Ce point se vérifie avant l’envoi du congé. Un congé notifié à un locataire protégé, sans offre de relogement, est inefficace et fait perdre une échéance entière — six mois en location nue.

Le droit de priorité du locataire en cas de vente

Le congé pour vendre vaut offre de vente. Le locataire dispose d’un délai pour se porter acquéreur aux prix et conditions indiqués, puis d’un délai supplémentaire s’il recourt à un emprunt. S’il ne se manifeste pas, le bailleur retrouve sa liberté — mais s’il vend ensuite à des conditions plus avantageuses, il doit en informer le locataire, qui bénéficie d’une nouvelle priorité.

En pratique, un bailleur qui souhaite vendre a souvent intérêt à examiner l’alternative : vendre occupé. Le prix est généralement inférieur à celui d’un bien libre, mais l’opération est immédiate, sans congé, sans délai de six mois et sans risque de nullité. Notre article sur la manière de bien vendre un appartement parisien compare ces deux voies, et nos pages d’estimation par arrondissement chiffrent l’écart sur votre bien.

Avant d’envoyer quoi que ce soit

Trois vérifications : l’échéance exacte du bail et donc la date limite de notification ; l’éligibilité du motif et la disponibilité des justificatifs ; la situation du locataire au regard de la protection liée à l’âge et aux ressources.

Ces trois points font la différence entre un congé qui produit ses effets et un congé qui coûte une année. Nous les traitons systématiquement avant toute notification, dans le cadre de notre service de gestion locative.