Côté bailleur
Dépôt de garantie : retenues et délais
Le dépôt de garantie est la source de litige la plus fréquente entre bailleurs et locataires, et presque toujours pour la même raison : une retenue annoncée sans justification, ou annoncée trop tard. Les règles sont pourtant simples et les délais courts. Les connaître évite un contentieux dont le coût, en temps et en énergie, dépasse largement l’enjeu financier.
Un mois, deux mois, ou rien du tout
Le plafond dépend du type de bail. Une location nue permet de demander un mois de loyer hors charges ; une location meublée, deux mois. Un bail mobilité n’autorise aucun dépôt de garantie — c’est l’une des contreparties de sa souplesse, que nous détaillons dans notre guide du bail mobilité à Paris.
Ces plafonds ne se négocient pas. Une clause qui prévoirait deux mois en location nue est réputée non écrite, et le locataire pourra réclamer la restitution de l’excédent pendant toute la durée du bail. La somme, par ailleurs, ne se révise pas : elle reste celle fixée à la signature, même si le loyer augmente ensuite.
Les délais, et la majoration qui sanctionne le retard
C’est le point sur lequel les bailleurs se font le plus souvent prendre. Le dépôt doit être restitué dans le mois qui suit la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et dans les deux mois lorsqu’il révèle des différences.
Au-delà, la loi applique une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Sur un loyer de 1 400 €, trois mois de retard représentent 420 € de pénalité, qui s’ajoutent à la somme due. Cette majoration ne suppose aucune mauvaise foi : le simple dépassement du délai suffit. Un bailleur qui attend le devis d’un artisan pour se décider a donc tout intérêt à restituer la part non contestée et à traiter le reste séparément.
Le point de départ du délai est la remise des clés, pas l’état des lieux ni le départ effectif du locataire. Faire préciser la date de remise sur un document signé évite toute discussion ultérieure.
Ce qu’une retenue peut réellement couvrir
Trois catégories de sommes seulement : les loyers et charges impayés, les réparations locatives incombant au locataire, et la régularisation des charges. Rien d’autre.
Une retenue pour réparation doit être justifiée par une pièce — devis ou facture — et tenir compte de la vétusté. Un locataire n’a pas à financer le remplacement d’un équipement en fin de vie ni la remise à neuf de peintures anciennes. C’est ici que la grille de vétusté annexée à l’état des lieux fait toute la différence : elle transforme une appréciation en calcul et rend la retenue incontestable.
Le nettoyage mérite une mention particulière. Un logement rendu sale peut justifier une retenue, à condition que l’état des lieux d’entrée ait établi qu’il était propre et que le coût soit justifié par une facture de prestataire, non par une estimation au doigt mouillé.
La provision de 20 % en copropriété
Lorsque le bien est en copropriété, le bailleur ne connaît pas encore, au départ du locataire, le montant exact des charges de l’année en cours. La loi lui permet donc de conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, puis de restituer le solde dans le mois qui suit.
Cette faculté est légitime et utile, mais elle est régulièrement vécue comme un abus par le locataire qui l’ignore. Un courrier de sortie expliquant le mécanisme, le montant retenu et la date prévisible de restitution suffit à éviter le conflit. Notre article sur la régularisation des charges locatives détaille ce calcul.
Ce que nous faisons en gestion
La restitution du dépôt de garantie est un exercice de calendrier et de preuve. Nous datons la remise des clés, comparons les états des lieux pièce par pièce, chiffrons les retenues sur devis, appliquons la grille de vétusté, expliquons chaque ligne au locataire par écrit, puis restituons dans les délais — ce qui, en pratique, supprime l’essentiel des litiges de fin de bail.
Découvrez notre service de gestion locative, ou parlons directement de votre bien : la première chose que nous regarderons sera l’état de votre dossier de location.
Questions fréquentes
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Un mois de loyer hors charges pour une location nue, deux mois de loyer hors charges pour une location meublée. Ces plafonds sont impératifs : une clause prévoyant davantage est réputée non écrite, et le locataire peut réclamer la différence. Le bail mobilité, lui, ne permet aucun dépôt de garantie. À noter qu'un dépôt de garantie ne se confond ni avec la caution — qui désigne une personne se portant garante — ni avec le premier loyer.
Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il fait apparaître des différences justifiant une retenue. Passé ce délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration est automatique : elle n'a pas à être demandée et n'exige aucune faute particulière du bailleur, seulement le dépassement du délai.
Le bailleur peut-il conserver une provision en attendant la régularisation des charges ?
Oui, dans une limite précise, et uniquement en copropriété. Le bailleur peut conserver une provision qui ne peut excéder 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété, afin de couvrir la régularisation de charges à venir. Le solde doit alors être restitué dans le mois qui suit cet arrêté. Cette provision est souvent mal comprise des locataires : l'annoncer et l'expliquer par écrit au moment de la sortie évite un litige inutile.