Vendre un bien reçu en donation, ou démembré

Vendre un appartement reçu de ses parents soulève trois questions qu’on ne se pose pas pour un bien acheté. A-t-on le droit de vendre seul ? Sur quelle base la plus-value sera-t-elle imposée ? Et, si le donateur a gardé l’usufruit, comment le prix se partage-t-il ? Les réponses tiennent, pour l’essentiel, dans l’acte de donation et dans la valeur qui y a été inscrite.

Ce que l’acte de donation peut interdire ou imposer

Le donataire est propriétaire dès la signature de la donation. Il peut donc vendre, en principe sans demander l’avis de quiconque. Trois clauses, assez courantes dans les donations familiales, changent la donne.

La réserve d’usufruit. Le parent qui donne la nue-propriété et garde l’usufruit continue d’habiter l’appartement ou d’en percevoir les loyers. La pleine propriété est alors partagée entre deux personnes, et aucune ne peut vendre l’appartement entier sans l’autre. Nous y revenons plus bas.

La clause d’inaliénabilité. Le donateur peut interdire au donataire de vendre, à condition que l’interdiction soit temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime, par exemple garantir son propre usufruit ou un droit de retour (article 900-1 du code civil). Le juge peut la lever si l’intérêt qui la justifiait a disparu ou si un intérêt plus important l’exige ; l’accord du donateur, donné dans l’acte de vente, est plus simple.

Le droit de retour. L’acte peut prévoir que le bien revient au donateur si le donataire meurt avant lui (articles 951 et 952 du code civil). Exercé après une vente, ce droit menacerait l’acquéreur ; c’est pourquoi le notaire de l’acheteur demande en pratique que le donateur renonce, dans l’acte de vente, à l’exercer sur l’appartement vendu.

La plus-value : la valeur de l’acte devient le prix d’achat

La règle

Pour un bien reçu à titre gratuit, l’article 150 VB du code général des impôts ne retient pas le prix que le donateur avait payé autrefois. Le prix d’acquisition du donataire est la valeur retenue pour calculer les droits de donation, c’est-à-dire celle qui figure dans l’acte. S’y ajoutent, sur justificatifs, les frais d’acte et les droits de donation que le donataire a lui-même supportés ; les droits payés par le donateur à sa place ne comptent pas. Le forfait de 7,5 % pour frais d’acquisition est réservé aux achats ; le forfait de 15 % pour travaux, lui, reste possible au-delà de cinq ans de détention (article 150 VB, II, 4°).

La durée de détention, qui commande les abattements, se compte à partir de la date de la donation, et non de l’achat par le donateur. Un parent propriétaire depuis trente ans qui donne l’appartement remet le compteur à zéro pour son enfant. Les abattements et les taux sont détaillés dans notre article sur l’impôt sur la plus-value immobilière.

Une sous-évaluation d’hier, un impôt de demain

La conséquence est mécanique. Une donation déclarée bas réduit les droits de donation, mais elle abaisse d’autant le prix d’acquisition du donataire. Si celui-ci revend un appartement qui n’est pas sa résidence principale, l’écart entre la valeur inscrite et le prix obtenu est imposable, après abattements. À Paris, où un appartement familial représente un montant élevé, une valeur arrondie vers le bas au moment de la donation peut coûter cher à la revente. Le mécanisme est celui que nous décrivons pour un bien hérité, dans notre article sur la valeur à déclarer dans une succession.

Donner puis vendre aussitôt : une limite

Une donation suivie d’une vente rapide est légale, à condition d’être réelle : le donataire reçoit le bien, signe la vente et garde le prix. Si le prix revient en fait au donateur, ou si la donation n’a d’autre but que d’effacer la plus-value, l’administration peut invoquer l’abus de droit (article L64 du livre des procédures fiscales). Un tel projet se prépare avec le notaire, jamais dans l’urgence d’une offre d’achat.

Donation simple ou donation-partage : ce que la vente change entre héritiers

La vente peut aussi peser, plus tard, sur la succession du donateur.

Une donation simple consentie à un enfant est, sauf clause contraire, une avance sur sa part d’héritage : elle sera rapportée à la succession du parent, pour rétablir l’égalité avec ses frères et sœurs (article 843 du code civil). Le montant rapporté n’est pas la valeur de la donation, mais celle du bien au jour du partage, d’après son état au jour de la donation. Si le bien a été vendu avant, on retient sa valeur à l’époque de la vente ; et si le prix a servi à acheter un autre bien, c’est la valeur de ce nouveau bien qui compte (article 860).

Le prix de vente devient donc une donnée de la succession future. Un prix nettement inférieur au marché, consenti par exemple à un proche, pourra être discuté par les cohéritiers ; une estimation écrite au moment de la vente protège le donataire.

La donation-partage obéit à une autre règle : lorsque tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès du parent ont reçu un lot et l’ont expressément accepté, et qu’aucune réserve d’usufruit ne porte sur une somme d’argent, les biens sont évalués, sauf convention contraire, au jour de la donation-partage pour l’imputation et le calcul de la réserve (article 1078). La revente ultérieure d’un lot ne remet pas en cause l’équilibre fixé entre les enfants.

Vendre un bien démembré

Qui signe

L’usufruitier ne peut vendre que son usufruit, le nu-propriétaire que sa nue-propriété ; vendre la pleine propriété exige leurs deux signatures. Céder un droit seul est possible, mais un usufruit ou une nue-propriété isolés trouvent moins facilement preneur : la vente se fait en général en pleine propriété.

Le partage du prix : règle civile

L’article 621 du code civil fixe le principe : en cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix se répartit selon la valeur respective de chacun des deux droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix.

Le code ne dit pas comment calculer cette valeur respective. Deux approches coexistent :

• le barème de l’article 669 du code général des impôts, qui fixe la part de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier au jour de la vente : 50 % entre 51 et 60 ans, 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans, 10 % au-delà. Simple à appliquer et connu de tous, il est souvent retenu par commodité ;
• une valeur économique, calculée par le notaire ou un expert à partir de l’espérance de vie de l’usufruitier et du rendement du bien. Elle peut s’écarter sensiblement du barème, dans un sens ou dans l’autre.

Le report de l’usufruit sur le prix, enfin, permet à l’usufruitier de disposer de la totalité de la somme, à charge pour sa succession de la restituer au nu-propriétaire : c’est le quasi-usufruit (article 587). Le choix entre ces solutions est une décision familiale autant que juridique ; il doit être écrit dans l’acte de vente.

Le partage du prix : règle fiscale

Pour l’impôt sur la plus-value, chacun est imposé sur sa propre part. Le prix global doit être ventilé entre l’usufruit et la nue-propriété selon leur valeur réelle au jour de la vente ; à titre de règle pratique, l’administration admet que cette ventilation suive le barème de l’article 669, en retenant l’âge de l’usufruitier à cette date.

Lorsque ce barème est retenu, il produit un effet que l’on découvre parfois à l’acte. Le prix d’acquisition du nu-propriétaire est la valeur de la nue-propriété inscrite dans la donation, calculée selon l’âge du donateur à cette date. Sa part du prix de vente, elle, se calcule selon l’âge de l’usufruitier au jour de la vente. Un parent de 65 ans qui donne la nue-propriété garde un usufruit évalué à 40 % ; s’il a 75 ans au moment de la vente, l’usufruit ne vaut plus que 30 %. La part du nu-propriétaire passe de 60 % à 70 % de la valeur, sans que le marché ait bougé : une plus-value apparaît par le seul effet de l’âge.

Si l’appartement est la résidence principale de l’usufruitier, la fraction du prix qui lui revient est exonérée ; celle du nu-propriétaire ne l’est pas, sauf s’il remplit lui-même une condition d’exonération.

Et si l’usufruit s’éteint avant la vente

Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer de nouveaux droits sur ce bien. S’il vend ensuite, la durée de détention court depuis la donation de la nue-propriété. Un usufruit acquis par extinction n’a en principe pas de prix d’acquisition ; l’administration admet toutefois de retenir la valeur de la pleine propriété à la date de la donation de la nue-propriété. Là encore, l’estimation faite au moment de la donation continue de produire ses effets des années plus tard.

L’estimation, au moment de donner et au moment de vendre

Une donation d’appartement se déclare à sa valeur vénale au jour de l’acte. C’est la première occasion de faire estimer l’appartement avec soin : la valeur inscrite fixera les droits de donation, le prix d’acquisition du donataire et, en cas de démembrement, la valeur de la nue-propriété.

La seconde vient au moment de vendre : la valeur de l’acte, parfois vieille de quinze ans, ne dit rien du prix d’aujourd’hui. Pour un bien démembré, on estime la pleine propriété, libre ou occupée selon que l’usufruitier quitte ou non les lieux, avant toute répartition. Nous remettons une valeur de vente datée et argumentée, base commune à l’usufruitier et au nu-propriétaire.

La donation se signe souvent bien avant la vente qu’elle rendra possible ; c’est pourtant ce jour-là que se décide une bonne part de l’impôt du futur vendeur. Si une revente est déjà envisagée, dites-le au notaire avant de signer : il ajustera avec vous la forme de l’acte, les clauses et la valeur à inscrire.