Vendre un appartement à Paris quand on est non-résident

Vous vivez à Londres, à Montréal ou à Singapour, et vous possédez encore un appartement à Paris : l’ancien logement familial, un studio acheté pendant les études, un bien hérité. Le vendre depuis l’étranger soulève deux séries de questions. Les premières sont pratiques : qui fait visiter, qui signe, comment recevoir le prix. Les secondes sont fiscales, parce qu’un vendeur domicilié hors de France n’est pas imposé comme un résident sur la plus-value, et peut avoir à désigner un représentant fiscal. Voici comment s’organise une vente à distance, et ce que le statut de non-résident change au calcul.

Vendre sans être là : l’organisation

Le mandat et l’estimation

La première étape ne demande aucun déplacement. Le mandat de vente peut être signé électroniquement ; conclu à distance avec un particulier, il ouvre un délai de rétractation de quatorze jours (article L221-18 du code de la consommation). Vous pouvez demander expressément que la commercialisation commence avant la fin de ce délai ; vous gardez alors le droit de vous rétracter, en payant le cas échéant le service fourni jusque-là (article L221-25). Les clauses à lire avant de signer sont détaillées dans notre article sur la signature d’un mandat de vente.

L’estimation, elle, suppose une visite. L’agence la fait à votre place, en présence d’un proche ou du gardien si nécessaire, et vous remet un document qui décrit l’appartement tel qu’il est aujourd’hui : de loin, on garde souvent le souvenir d’un logement qui a changé, ou d’un quartier dont les prix ont évolué. Nous proposons de faire estimer sans se déplacer : visite sur place, photographies, ventes comparables récentes et valeur argumentée, transmises par écrit.

Les clés, les diagnostics, les visites

Un appartement vendu à distance a besoin d’un relais sur place. L’agence garde les clés, commande les diagnostics obligatoires, réunit les documents de copropriété auprès du syndic et organise les visites. Les diagnostics à fournir sont les mêmes que pour un vendeur résident ; ils sont rappelés dans notre article sur les diagnostics obligatoires pour vendre à Paris.

Un logement inoccupé depuis longtemps mérite une vérification avant la mise en vente : compteurs, ventilation, traces d’humidité, courrier accumulé. Ce sont des détails qu’un vendeur présent repère seul, et qu’un vendeur absent découvre parfois au moment d’une visite.

La procuration pour signer

Le compromis et l’acte de vente peuvent être signés par un mandataire, sur procuration. Trois voies existent :

• devant le consulat de France du pays de résidence, qui peut établir une procuration ayant la valeur d’un acte notarié ;
• devant un notaire local, avec les formalités de légalisation ou d’apostille prévues par la convention de La Haye du 5 octobre 1961 pour les pays qui y sont parties ;
• à distance, par visioconférence avec un notaire français, qui établit une procuration authentique électronique (décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020 instaurant la procuration notariée à distance).

La procuration désigne précisément le bien, le prix minimum et les conditions acceptées. Elle se prépare avec le notaire chargé de la vente, qui indique la forme qu’il exige et la traduction éventuelle. Il vaut mieux l’établir dès la signature du compromis, pour ne pas retarder l’acte.

Le prix

Le jour de l’acte, le notaire reçoit le prix. Il en déduit le prélèvement sur la plus-value, qu’il verse lui-même au Trésor, rembourse un éventuel prêt encore en cours, puis vire le solde sur le compte que vous lui avez indiqué. Il procède aussi aux vérifications d’identité et d’origine des fonds que lui impose la réglementation.

La plus-value d’un non-résident

Le prélèvement de l’article 244 bis A

Un vendeur domicilié hors de France qui réalise une plus-value sur un bien immobilier situé en France est soumis à un prélèvement spécifique (article 244 bis A du code général des impôts). Pour un particulier, le taux est de 19 %, comme pour un résident, et la plus-value se calcule de la même manière : prix de vente, moins prix d’acquisition et frais, puis abattements pour durée de détention. Le principe de ce calcul est exposé dans notre article sur la plus-value immobilière à Paris.

Le notaire calcule le prélèvement, dépose la déclaration et paie l’impôt lors de la formalité de publication. Pour un particulier, ce prélèvement est libératoire de l’impôt sur le revenu en France sur cette plus-value. La taxe sur les plus-values immobilières élevées (article 1609 nonies G) s’applique aussi aux non-résidents lorsque la plus-value nette dépasse 50 000 €.

Les prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux s’ajoutent, avec une distinction. Le vendeur affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un État de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de la Suisse, et non à la sécurité sociale française, est exonéré de la CSG et de la CRDS sur cette plus-value ; il acquitte seulement le prélèvement de solidarité. Depuis le 1er janvier 2021, les vendeurs affiliés à la sécurité sociale britannique bénéficient de la même exonération, sous conditions. Les autres vendeurs supportent l’ensemble des prélèvements sociaux.

Et dans le pays de résidence

La France impose la plus-value parce que l’immeuble est situé sur son territoire. Le pays où vous résidez peut, selon sa législation, l’imposer aussi. Les conventions fiscales signées par la France règlent ce cumul, le plus souvent par un crédit d’impôt dans l’État de résidence. Un conseiller fiscal du pays de résidence doit être consulté avant la vente, pas après.

Le représentant fiscal accrédité

Lorsque le vendeur est domicilié hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen, ou dans un État de cet espace qui n’a pas conclu avec la France de convention d’assistance administrative, et que le prix de cession dépasse 150 000 €, il doit désigner un représentant fiscal accrédité par l’administration (article 244 bis A du code général des impôts). Ce représentant, établi en France, s’engage à répondre du paiement du prélèvement et des éventuels rappels. Il est désigné avant l’acte, et sa rémunération est à la charge du vendeur.

Il n’est pas requis lorsque le prix ne dépasse pas ce seuil, ni lorsque la plus-value est totalement exonérée, notamment en raison de la durée de détention ou au titre de l’ancienne résidence principale. Un vendeur installé au Royaume-Uni, en Suisse ou aux États-Unis doit vérifier ce point dès la mise en vente, car le choix d’un représentant prend du temps.

Les exonérations propres aux expatriés

Deux dispositifs permettent à un ancien résident de vendre un logement en France sans impôt sur la plus-value, ou avec un impôt réduit. Celui qui a déjà profité du second ne peut plus bénéficier du premier.

L’ancienne résidence principale

La plus-value réalisée sur la vente de ce qui était votre résidence principale en France au moment de votre départ est exonérée (article 244 bis A du code général des impôts) si vous vous êtes installé dans un État de l’Union européenne, ou dans un autre État lié à la France par une convention d’assistance administrative contre la fraude et l’évasion fiscales et par une convention d’assistance au recouvrement, à l’exclusion des États et territoires non coopératifs ; le Royaume-Uni remplit ces conditions. Deux autres conditions s’ajoutent : la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle du transfert de votre domicile fiscal hors de France, et le logement ne doit pas avoir été mis à la disposition d’un tiers, gratuitement ou contre un loyer, entre votre départ et la vente.

Le délai est court, et il conditionne tout : un appartement qu’on laisse vide en espérant un meilleur moment, ou qu’on loue quelques mois « en attendant », peut perdre l’exonération. Un expatrié qui envisage de vendre son ancien logement a intérêt à le mettre en vente peu après son installation à l’étranger.

Le logement en France des anciens résidents

Hors de ce cas, l’article 150 U, II, 2° du code général des impôts exonère la plus-value réalisée sur la cession d’un logement situé en France, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable. Il est réservé aux ressortissants d’un État de l’Union européenne, ou de l’Espace économique européen lié à la France par une convention d’assistance administrative, quel que soit leur pays de résidence, qui ont été fiscalement domiciliés en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente. La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ ; au-delà, l’exonération reste possible si le vendeur a la libre disposition du logement depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la vente. Le ressortissant d’un autre pays ne peut s’en prévaloir qu’au titre d’une clause de non-discrimination de la convention fiscale applicable, dans les conditions admises par l’administration.

La libre disposition exclut un logement loué ou prêté. C’est un point à vérifier avant même de chercher un acquéreur, puisqu’il peut conduire à attendre la fin d’un bail.

Une valeur établie de loin, mais pas à l’aveugle

Vendre à distance, c’est déléguer beaucoup de choses, mais pas la décision du prix. Elle doit reposer sur des faits que vous pouvez contrôler depuis l’étranger : les ventes enregistrées autour de l’appartement, leurs dates et leurs prix, la description exacte du bien et de son immeuble. Nous rédigeons pour cela un avis de valeur que l’on peut lire depuis l’étranger, photographies et références à l’appui, qui sert aussi au notaire pour anticiper le montant de la plus-value et, s’il y a lieu, du prélèvement.

Votre statut fiscal à la date de la vente, et non à celle de l’achat, décide de presque tout ; faites-le confirmer par le notaire, et par un conseiller du pays où vous vivez, avant de fixer le prix net que vous attendez.