Vendre un appartement loué : occupé ou libre ?

Vous possédez un appartement loué et vous voulez le vendre. Deux chemins s’ouvrent : attendre l’échéance du bail pour le vendre libre, ou le vendre tout de suite avec son locataire. Ni l’un ni l’autre n’est meilleur par principe. Le premier vise tous les acquéreurs mais impose un calendrier strict et un droit de priorité ; le second est immédiat mais ne s’adresse qu’aux investisseurs. Le choix dépend du bail que vous avez signé, de la date à laquelle il expire et de ce que ce bail vaut aux yeux d’un acheteur.

Ce que dit le bail avant tout

Avant de parler de prix, il faut relire trois éléments du contrat. Sa nature d’abord : location vide, meublée, bail étudiant, bail mobilité ; les règles de sortie diffèrent pour chacun. Sa date d’effet ensuite, qui détermine l’échéance : un bail vide consenti par un particulier dure trois ans et se renouvelle, un bail meublé un an, neuf mois pour un étudiant. Le loyer enfin, et sa conformité à l’encadrement parisien, parce qu’il fixe la rentabilité que l’acquéreur pourra espérer.

Le bail mobilité, conclu pour une durée d’un à dix mois, prend fin à son terme sans congé et n’est ni renouvelé ni reconduit (loi du 6 juillet 1989, article 25-12 et suivants). Le bail étudiant de neuf mois s’éteint lui aussi à son terme. Pour ces deux contrats, vendre libre est souvent une simple question de date.

Vendre libre : le congé pour vendre

Un calendrier fixé par la loi

En location vide, le bailleur qui veut vendre le logement libre doit donner congé au locataire au moins six mois avant le terme du bail (loi du 6 juillet 1989, article 15). Le congé mentionne le prix et les conditions de la vente, et reproduit les alinéas de l’article qui organisent le droit du locataire ; une omission le rend nul. Le locataire reste dans les lieux jusqu’au terme, et un congé envoyé trop tard reporte la vente libre à l’échéance suivante, trois ans plus loin pour un bailleur particulier (six ans lorsque le bailleur est une personne morale, une SCI à l’impôt sur les sociétés par exemple).

Ces règles de forme sont détaillées, avec les autres motifs de congé, dans notre article sur le congé donné par le bailleur. On retiendra ici leur conséquence pour la vente : un projet de vente libre se prépare au minimum six mois avant l’échéance, et souvent davantage, le temps de faire estimer le bien et de fixer le prix qui figurera dans le congé.

Le droit de préemption du locataire

Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Pendant les deux premiers mois du préavis, il peut l’accepter aux prix et conditions indiqués. S’il l’accepte, il dispose de deux mois pour signer, porté à quatre mois s’il déclare recourir à un emprunt ; faute de signature dans ce délai, son acceptation tombe (article 15, II).

Le prix inscrit dans le congé engage le bailleur. S’il vend ensuite à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageuses, le notaire doit, si le bailleur ne l’a pas fait lui-même, notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui dispose d’un mois pour les accepter ; une vente conclue sans cette notification est nulle (article 15, II).

D’où une règle de conduite : le prix du congé doit être juste dès le départ. Trop élevé, il décourage le locataire mais oblige à le solliciter de nouveau si l’on baisse le prix pour vendre ; trop bas, il offre l’appartement au locataire à un prix que le marché aurait dépassé. C’est la raison pour laquelle nous établissons une estimation argumentée avant la rédaction du congé, et non après.

Les locataires protégés

Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre défini par la loi (article 15, III). La protection s’étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources, et elle ne joue pas lorsque le bailleur a lui-même plus de soixante-cinq ans ou des ressources inférieures à ce plafond. Dans un appartement loué depuis longtemps, c’est la première vérification à faire : elle peut rendre la vente libre impraticable, et oriente alors vers une vente occupée.

Le bail meublé : des règles différentes

En location meublée, le bailleur peut aussi donner congé pour vendre, mais avec un préavis de trois mois avant l’échéance annuelle, et sans que le congé vaille offre de vente : le locataire meublé n’a pas de droit de préemption (article 25-8). La protection des locataires âgés aux ressources modestes s’applique en revanche aussi au meublé, avec la même exception pour le bailleur lui-même âgé ou aux ressources modestes.

Le calendrier est donc plus court et plus souple, ce qui explique qu’un appartement loué meublé soit souvent plus facile à libérer. Il faut toutefois vérifier que le logement remplit bien les conditions d’une location meublée, avec la liste d’équipements fixée par décret : un meublé qui n’en a que le nom peut être requalifié en location vide, avec ses délais et son droit de préemption.

Vendre occupé : à qui, et comment

Ce que reçoit l’acquéreur

Vendre occupé, c’est vendre l’appartement avec son bail. L’acquéreur prend la place du bailleur : il encaisse le loyer, respecte l’échéance et les conditions en cours, et devra restituer le dépôt de garantie au départ du locataire, même s’il ne l’a jamais perçu (article 22 de la loi de 1989). Le locataire n’a aucun droit de priorité dans cette vente, sauf lorsque l’appartement est vendu pour la première fois après la division d’un immeuble en lots, cas particulier régi par la loi du 31 décembre 1975.

Une règle pèse sur la valeur, et beaucoup de vendeurs l’ignorent : lorsque le bail expire moins de trois ans après l’achat, l’acquéreur d’un logement occupé ne peut donner congé pour vendre qu’au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement ; et un congé pour reprise ne prend effet que deux ans au moins après l’acquisition (article 15, I). L’investisseur achète donc un revenu pour plusieurs années, pas une libération rapide ; son offre en tient compte.

Ce qui fait l’écart avec la valeur libre

Il n’existe pas de décote officielle d’un logement occupé, et les pourcentages qui circulent sur internet ne s’appuient sur aucune source vérifiable. L’écart se construit à partir du dossier, et quelques facteurs le commandent.

• La durée restante du bail. Un bail vide qui vient d’être renouvelé immobilise le bien plus longtemps qu’un bail qui expire dans quelques mois.
• Le loyer. À Paris, l’encadrement plafonne le loyer à la relocation : un loyer déjà proche du plafond laisse peu de marge, un loyer très bas pèse sur le rendement sans pouvoir être rattrapé d’un coup. Les règles sont rappelées dans notre article sur l’encadrement des loyers à Paris.
• L’étiquette énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n’est plus décent pour un nouveau bail ou un renouvellement, et le même sort attend les logements classés F au 1er janvier 2028 (loi du 22 août 2021). Un appartement mal classé ne pourra pas être reloué en l’état, et l’investisseur intègre le coût des travaux.
• Le type de bail et le locataire. Un meublé se libère plus vite qu’un bail vide ; un locataire protégé par l’âge et les ressources peut rester durablement.
• La qualité du dossier locatif. Quittances régulières, absence d’impayés, état des lieux d’entrée, assurance à jour : un acquéreur paie mieux ce qu’il peut vérifier.

Pour les studios et petites surfaces, marché où les investisseurs sont nombreux, ces facteurs sont décisifs. C’est le cas, par exemple, des studios loués aux étudiants que détaille notre page consacrée au marché du 5e arrondissement.

Choisir entre les deux voies

La comparaison se fait sur des chiffres propres au bien, et non sur une règle générale. D’un côté, la vente libre : un prix établi sur les ventes d’appartements libres comparables, diminué des loyers perdus pendant le préavis et la vacance, des charges et de la taxe foncière de la période, et du risque de voir le locataire préempter ou contester le congé. De l’autre, la vente occupée : un prix plus bas, mais encaissé plus tôt, avec les loyers perçus jusqu’à la vente et sans risque de procédure.

Trois situations tranchent souvent la question. Un bail qui arrive à échéance dans un délai raisonnable, un locataire non protégé et un loyer modeste plaident pour la vente libre. Un bail récemment renouvelé, un locataire protégé ou un logement qu’on ne pourra pas relouer sans travaux orientent vers la vente occupée. Et un locataire intéressé par l’achat ouvre une troisième voie, souvent très simple : lui proposer l’appartement à un prix juste, avant tout congé.

Dans tous les cas, la fiscalité de la plus-value est la même, que l’appartement soit vendu libre ou occupé ; seul le prix change.

Préparer la vente d’un appartement loué

Rassemblez le bail et ses avenants, les dernières quittances, l’état des lieux d’entrée, le montant du dépôt de garantie, le diagnostic de performance énergétique en vigueur et, le cas échéant, la révision annuelle du loyer. Vérifiez la date d’échéance exacte et la situation du locataire au regard de l’âge et des ressources. Informez-le, enfin, avec tact : les visites d’un appartement occupé se font avec son accord, aux heures convenues, et un locataire bien traité facilite la vente.

Nous chiffrons, pour chaque appartement loué, la valeur libre et la valeur occupée, à partir des ventes enregistrées et des termes du bail, pour que le choix entre les deux voies repose sur des montants et non sur une intuition. Un congé mal rédigé ne se rattrape qu’à l’échéance suivante : si sa validité ou la protection du locataire fait le moindre doute, faites relire la lettre par un avocat ou un notaire avant de l’expédier.