Sous-location non autorisée : quels recours

La sous-location non autorisée est devenue, avec l’essor des plateformes de location de courte durée, l’un des contentieux locatifs les plus fréquents à Paris. Elle est aussi l’un des mieux armés du côté du bailleur : la règle est claire, la sanction est lourde, et la jurisprudence lui reconnaît un droit sur les sommes encaissées. Encore faut-il constater proprement, et agir dans l’ordre.

La règle : un accord écrit, et un plafond

Le locataire ne peut sous-louer qu’avec l’accord écrit du bailleur, et cet accord doit porter également sur le montant du sous-loyer. Ce montant ne peut excéder, au mètre carré de surface habitable, celui du loyer principal. Une sous-location plus chère que le loyer est donc irrégulière même lorsqu’elle est autorisée.

Deux distinctions importantes, souvent confondues.

L’hébergement gratuit n’est pas de la sous-location : le locataire peut accueillir chez lui qui il veut, sans autorisation et sans en informer le bailleur. Une clause du bail interdisant l’hébergement d’un proche serait dépourvue d’effet.

La colocation n’est pas non plus de la sous-location lorsque les colocataires sont tous titulaires du bail, signataires du contrat. Elle le devient si l’un d’eux, seul titulaire, fait payer les autres.

Ce que risque le locataire

La sous-location non autorisée est un manquement aux obligations du bail, susceptible de justifier sa résiliation. Selon la rédaction du contrat et les circonstances, le bailleur peut se prévaloir d’une clause résolutoire ou demander la résiliation judiciaire, le juge appréciant alors la gravité du manquement.

S’y ajoute une conséquence financière que beaucoup de locataires ignorent : la jurisprudence considère que les sommes perçues au titre de sous-locations non autorisées constituent des fruits civils appartenant, par accession, au propriétaire du logement. Celui-ci peut donc en demander la restitution intégrale, indépendamment de la résiliation. Sur plusieurs mois d’exploitation en courte durée, les montants dépassent souvent largement le loyer.

Le sous-locataire, enfin, n’a aucun titre opposable au bailleur : il n’est pas son locataire et ne peut se maintenir dans les lieux.

Constater, avant de réclamer

C’est l’étape qui détermine l’issue du dossier, et celle que les bailleurs bâclent le plus souvent. Un soupçon ne fonde rien ; il faut des éléments.

Les annonces en ligne constituent la preuve la plus solide : capture datée de l’annonce, du descriptif, des photographies reconnaissables du logement, du calendrier de réservation et des avis, qui établissent à la fois l’existence et la durée de l’exploitation. Une annonce reste rarement en ligne éternellement : ces éléments se conservent dès qu’ils sont découverts.

Les témoignages du gardien, du syndic ou des voisins, sur les allées et venues, les boîtes à clés, les valises. Ils se recueillent par écrit, datés et signés.

Le constat de commissaire de justice reste la pièce la plus difficilement contestable, notamment pour constater l’état d’occupation ou le contenu d’annonces en ligne à une date donnée.

Les courriers échangés, enfin : une demande d’explication écrite au locataire provoque souvent une réponse qui vaut aveu.

Agir dans l’ordre

La mise en demeure d’abord, par lettre recommandée avec avis de réception : rappel de l’interdiction, description des faits constatés, injonction de cesser immédiatement, et mention des conséquences encourues. Dans une proportion importante des cas, cette lettre suffit — le locataire retire son annonce et l’affaire s’arrête là.

Si la sous-location persiste, la voie judiciaire s’ouvre : résiliation du bail et, le cas échéant, restitution des sous-loyers. Ce contentieux se prépare sur pièces ; c’est la qualité du dossier constitué à l’étape précédente qui en décide.

Ce qu’un bailleur ne doit pas faire, en revanche : couper l’accès au logement, changer la serrure, expulser le sous-locataire ou se rendre sur place sans titre. Ces initiatives sont illégales et retournent immédiatement le dossier contre celui qui les prend.

Prévenir plutôt que constater

Trois réflexes réduisent fortement le risque.

Le bail doit rappeler expressément l’interdiction de sous-louer sans accord écrit et l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale. Une rédaction précise facilite la démonstration du manquement.

La relation locative doit être suivie : un locataire injoignable, un courrier qui revient, un voisin qui signale un mouvement inhabituel sont des signaux faibles qui se remarquent quand quelqu’un regarde, et pas quand personne ne regarde.

La sélection du locataire, enfin, reste la meilleure prévention. Un dossier vérifié, une occupation cohérente avec la composition du foyer et un logement visité à l’entrée réduisent le risque à la marge. Notre article sur la manière de choisir son locataire dans les règles détaille cette instruction.

Le lien avec la location de courte durée

La plupart des sous-locations non autorisées à Paris prennent la forme d’une exploitation en meublé de tourisme. Le locataire s’expose alors non seulement à la résiliation de son bail, mais aussi aux sanctions propres à ce régime — déclaration, numéro d’enregistrement, changement d’usage — que nous détaillons dans notre article sur les règles du meublé touristique à Paris. Le propriétaire, lui, peut être inquiété par la copropriété alors qu’il n’a rien autorisé : raison supplémentaire d’agir dès le premier constat.

En gestion, ces situations se détectent tôt, précisément parce qu’un professionnel suit le logement, reçoit les signalements du syndic et surveille les annonces. Découvrez notre service de gestion locative.