Côté bailleur
Choisir son locataire : ce qui est permis
La sélection d’un locataire est le moment où un bailleur prend le plus de risques, dans les deux sens. Un dossier accepté trop vite peut se traduire par des mois d’impayés ; un dossier écarté pour un mauvais motif peut se traduire par une plainte. Or ce moment est aussi le plus encadré de toute la location : la liste des pièces que l’on peut réclamer est fermée, et la manière de choisir l’est presque autant.
Les pièces que vous pouvez demander
Un décret fixe précisément ce qu’un bailleur, ou son mandataire, peut exiger d’un candidat. Quatre familles de documents, pas davantage.
Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire. Un justificatif de domicile — dernière quittance de loyer, attestation d’hébergement, avis de taxe foncière. Un ou plusieurs documents attestant de l’activité professionnelle : contrat de travail, attestation de l’employeur, carte professionnelle, extrait d’inscription au registre approprié pour un indépendant. Enfin des justificatifs de ressources : bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatifs de versement de prestations, titres de propriété ou de placements.
La même liste vaut, avec les adaptations nécessaires, pour la personne qui se porte garante.
Celles que vous ne pouvez pas demander
Elles sont nombreuses et, pour certaines, très couramment réclamées : photographie d’identité, carte Vitale, copie du relevé de compte bancaire, RIB, autorisation de prélèvement automatique, attestation d’absence de crédit en cours, attestation de bonne exécution d’un précédent bail au-delà des quittances, extrait de casier judiciaire, dossier médical, contrat de mariage, certificat de concubinage, chèque de réservation, informations sur le compte bancaire ou l’épargne au-delà des justificatifs de ressources admis.
L’interdiction n’est pas seulement formelle. Un bailleur qui a constitué son dossier avec des pièces prohibées se retrouve, en cas de litige, dans la position la plus inconfortable qui soit : il doit expliquer pourquoi il les a demandées.
La discrimination n’est pas un risque théorique
C’est le point sur lequel un bailleur particulier se met en danger sans toujours s’en rendre compte, souvent par une formulation malheureuse dans un échange de messages ou par une question posée de bonne foi pendant une visite.
La loi prohibe le refus fondé sur l’origine, le patronyme, l’apparence physique, la situation de famille, la grossesse, l’état de santé, le handicap, l’âge, l’orientation sexuelle, les opinions politiques, les activités syndicales, l’appartenance réelle ou supposée à une nation ou à une ethnie, la précarité sociale ou la domiciliation bancaire. Une annonce ou un échange qui laisse une trace écrite de l’un de ces motifs suffit à constituer un commencement de preuve.
La protection, pour le bailleur, est paradoxalement la méthode : des critères annoncés à l’avance, appliqués à tous les candidats, et une décision fondée sur des éléments objectifs et documentés.
Lire un dossier : ce qui compte vraiment
Le taux d’effort — le rapport entre le loyer charges comprises et les revenus nets du foyer — est le premier réflexe, et il n’est ni une règle de droit ni un indicateur suffisant. Trois éléments pèsent davantage dans la durée.
La nature et la régularité des revenus : un contrat à durée indéterminée hors période d’essai, une activité indépendante établie depuis plusieurs exercices ou une retraite ne présentent pas le même profil de risque qu’un revenu variable récent.
La cohérence du dossier : des quittances qui correspondent à l’adresse déclarée, des bulletins de salaire qui correspondent au contrat, un avis d’imposition qui recoupe les revenus annoncés. Les incohérences se voient, et elles se vérifient.
La qualité de la garantie enfin. Un dossier moyen adossé à une garantie solide vaut souvent mieux qu’un dossier confortable sans filet. Notre article sur les garanties locatives, de Visale à la GLI compare les dispositifs disponibles.
Quand plusieurs dossiers se valent
Cela arrive souvent à Paris, et c’est une bonne nouvelle : cela signifie que le loyer est juste et le bien bien présenté. Le choix se fait alors sur des éléments légitimes — durée prévisible d’occupation, date d’entrée souhaitée, adéquation du logement à la composition du foyer, solidité de la garantie.
Un mot sur la rapidité : un dossier complet et vérifié se traite en quelques heures. Les meilleurs candidats, à Paris, ne restent pas disponibles une semaine. Une décision lente coûte souvent plus cher qu’une décision imparfaite, ce qui plaide pour une instruction organisée plutôt que pour de l’improvisation. Notre article sur la vacance locative chiffre ce que représente ce délai.
Ce que nous faisons en gestion
Nous constituons le dossier avec les seules pièces autorisées, vérifions leur cohérence, appliquons les mêmes critères à tous les candidats, documentons la décision et mettons en place la garantie adaptée. Le bailleur reçoit un dossier instruit, pas une pile de documents à trier.
Découvrez notre service de gestion locative : la mise en location et l’instruction des candidatures en font partie.
Questions fréquentes
Peut-on demander un relevé de compte bancaire ou un RIB à un candidat ?
Non. La liste des pièces qu'un bailleur peut exiger d'un candidat à la location est fixée par décret et elle est limitative. Le relevé de compte bancaire, le RIB, l'autorisation de prélèvement automatique, la photographie, la carte Vitale, l'extrait de casier judiciaire, l'attestation d'absence de crédit, le contrat de mariage ou un chèque de réservation en font partie des pièces interdites. Les réclamer expose à des sanctions, et prive surtout le bailleur de l'argument le plus solide en cas de contestation : celui d'avoir suivi la règle.
Un bailleur peut-il refuser un candidat sans motiver son choix ?
Il n'a pas à motiver sa décision, mais il ne peut pas la fonder sur un critère discriminatoire. La loi énumère une longue liste de critères prohibés : origine, patronyme, apparence physique, situation de famille, grossesse, état de santé, handicap, âge, orientation sexuelle, opinions politiques, activités syndicales, appartenance réelle ou supposée à une nation ou à une ethnie, précarité sociale, domiciliation bancaire. Un refus qui repose sur l'un d'eux constitue une infraction pénale, et la charge de la preuve, en la matière, pèse largement sur le bailleur.
Quel niveau de revenus faut-il exiger ?
Aucun texte ne fixe de seuil. L'usage professionnel retient souvent un loyer charges comprises représentant environ un tiers des revenus nets du foyer, mais ce n'est qu'un repère, pas une règle de droit — et l'appliquer mécaniquement conduit à écarter des dossiers parfaitement solides, notamment des candidats avec garant, avec une épargne constituée ou en début de carrière dans un secteur stable. Ce qui compte réellement, c'est la régularité et la nature des revenus, la stabilité de la situation professionnelle et la qualité de la garantie.