Congé du locataire : forme, préavis, délais

Le congé du locataire est un acte simple sur lequel presque tout peut se dérégler : une forme non respectée, une date de départ mal calculée, un motif de préavis réduit invoqué sans justificatif. Pour un bailleur parisien, c’est aussi le coup d’envoi d’un délai très court — un mois — pendant lequel il faut trouver un successeur sous peine de vacance. Autant savoir exactement ce que dit la règle.

La forme, d’abord

Trois modes de notification, et trois seulement : lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. Un courriel, un message, une lettre simple ou une conversation ne constituent pas un congé.

Le point de départ du délai est la réception, non l’envoi. Un congé posté le 28 et reçu le 2 fait courir le préavis à compter du 2 : le bail prendra fin le 2 du mois suivant, et non le 28. Cette précision, qui paraît formelle, détermine le loyer dû et la date de l’état des lieux de sortie. C’est la première chose à établir par écrit lorsqu’un congé arrive.

Le congé n’a pas à être motivé. Le locataire peut partir quand il veut, sans justification, à condition de respecter le préavis.

Un mois à Paris, en nu comme en meublé

En location nue, le préavis de droit commun est de trois mois. Il est réduit à un mois dans les zones dites tendues, et Paris en fait partie : le préavis d’un locataire parisien est donc d’un mois.

En location meublée, il est d’un mois partout, quelle que soit la commune.

Le bail mobilité suit sa propre logique, plus souple encore, que détaille notre guide du bail mobilité à Paris.

Pour un bailleur, la conséquence est opérationnelle : il ne reste que trente jours pour commercialiser, sélectionner et signer. C’est faisable — c’est même l’essentiel de ce qui sépare un bien sans vacance d’un bien vide deux mois — à condition de lancer les visites dans la semaine. Notre article sur la relocation entre deux locataires détaille cette séquence.

Les cas de préavis réduit

Hors zone tendue, le locataire en location nue peut réduire son préavis de trois mois à un mois dans plusieurs situations : obtention d’un premier emploi, mutation professionnelle, perte d’emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, état de santé justifiant un changement de domicile constaté par certificat médical, bénéfice du revenu de solidarité active ou de l’allocation aux adultes handicapés, attribution d’un logement social.

À Paris, ces cas perdent l’essentiel de leur portée puisque le préavis est déjà d’un mois. Ils conservent toutefois leur intérêt sur un point : le locataire qui les invoque doit préciser le motif et le justifier au moment de l’envoi du congé. À défaut, le préavis de droit commun s’applique.

Le loyer pendant le préavis

Il reste dû dans son intégralité, loyer et charges, jusqu’au terme du préavis — même si le locataire a rendu les clés plus tôt. Rendre les clés n’abrège pas le bail.

Une exception, très utile aux deux parties : si le logement est reloué avant la fin du préavis avec l’accord du bailleur, le locataire sortant cesse d’être redevable à compter de l’entrée du nouveau locataire. Cette règle aligne les intérêts : le locataire a une raison de faciliter les visites, le bailleur a une raison de les organiser vite.

C’est d’ailleurs le moment de rappeler que le locataire qui a donné congé doit permettre la visite du logement selon des modalités raisonnables — l’usage retient deux heures par jour ouvrable, sauf accord différent.

Les situations particulières

La colocation. Le congé donné par un seul colocataire ne met pas fin au bail pour les autres, sauf clause contraire. Les effets sur la solidarité et sur la caution dépendent de la rédaction du contrat, et ce sont des clauses à vérifier avant la signature plutôt qu’au moment du départ.

Le couple. En cas de mariage, les deux époux sont cotitulaires du bail d’habitation servant de résidence principale, même si un seul a signé : le congé doit alors être donné par les deux, et les notifications du bailleur adressées à chacun. La situation des partenaires liés par un pacte civil de solidarité ou des concubins dépend de la signature du bail.

Le décès du locataire. Le bail est transféré ou continué au profit de certaines personnes désignées par la loi — conjoint, partenaire, descendants, ascendants, concubin notoire, personne à charge, sous conditions. À défaut de bénéficiaire, le contrat est résilié de plein droit.

Ce que nous faisons dès la réception d’un congé

Nous accusons réception, établissons et confirmons par écrit la date exacte de fin de bail, vérifions la régularité de la notification et, le cas échéant, le justificatif du motif invoqué. Puis nous convenons des créneaux de visite avec le locataire en place et lançons la commercialisation dans la semaine.

Découvrez notre service de gestion locative, et voyez ce que coûte réellement un mois de logement vide dans notre article sur la vacance locative à Paris.